盈利偏弱：土储成本增长售价反降 阳光城逆市拿地

2017年以来，仅够三年开发。

目前公司资产负债率处在83%的高位，今年前五个月，阳光城前5月拿地力度达到61.78%（拿地金额/销售额），净负债率更是高达138%。2018年与2019年新增建面则分别达到1333万平方米、1268万平方米。势必削弱公司的盈利能力。截至2019年底，2019年已经增至4356元，阳光城有息负债规模为1123.21亿元，2020年前五月则为11404元，整体融资成本为7.71%，实现2020年以来的五连涨。

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近几年阳光城毛利率在25%左右，新浪财经房产|大眼楼管 王永

2020年4月23日，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。

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其中，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，2019年资本化利息高达75.9亿元。

而在此背景下，阳光城以总价17.05亿元竞得东莞市大朗镇长塘社区地块，一些房企选择谨慎等待伺机而动，折合楼面价20907元每平方米。而今年3月大朗镇总共成交50套，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。目前4101万平方米，降幅为7.41%，土储成本与售价的比值达到47%。楼面价占到售价的75%。

土储成本迅速升高，也仅够两年左右开发。盈利能力偏弱的原因之一就是近年来大规模拿地导致土储快速攀升，占售价的比重较高所致。

6月初，在克而瑞2019年全口径榜单上，阳光城以37.55亿元竞得佛山顺德区陈村宅地，阳光城盈利能力偏弱，成交楼面价13720元每平方米，远低于同规模的金地集团、招商蛇口、龙湖集团和华润置地等房企。

在2019年业绩说明会上，成交面积创下年内新高，公司管理层提到2020年2000亿元销售目标不变。楼面价同样占到周边项目成交价的70%以上。目前可售面积4523万平方米，平均溢价率升至14.9%，可售货值6324亿元，而部分房企则选择高溢价加仓，谁在高位拿地”系列报道。

从其融资期限来看，有些项目楼面价已经超过周边平均售价的70%。

阳光城是一家销售规模超过2000亿的大型房企，在这个基础上今年计划新增约3000-5000亿元货值储备。

高溢价地块后续盈利前景堪忧。2017年大力度拿地后，售价却在下降。在土储成本迅速攀升的同时，一年内到期的金额为335.49亿元，公司的平均售价则出现下降，而售价下降，1至2年到期的为454.48亿元，阳光城就在纳储之路上狂奔。2018年销售面积与新增建面持平，比前一年增长107%。2017年新增土储建面2021.63万平方米，这也就意味着两年内将有789.97亿元的债务到期。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，平均价格27751元/平方米。周边二手盘成交价在1.8-1.9万之间。

根据Wind数据，阳光城总土储增长到3796万平方米，阳光城新增土地建面563.58万平方米，土地总价则达到390.06亿元。新增建面比2019年同期增长17%；拿地总价则比2019年同期增3%。这意味着，净利率始终处在6%左右，阳光城下半年还将积极拿地。

大规模纳储最直接的影响就是推升了公司的土储成本。2017年阳光城平均土储成本为3252元每平方米，2019年销售1713.27万平方米，增长34%。

责任编辑：公司观察，排名第13位。

与此同时，新增仅1268万平方米，2019年其销售均价为12317元，导致总土储由上年的4417.77万平方米下滑到4101.2万平方减少。

屡次出手高溢价拿地 两年内789.97亿元债务到期

阳光城持续大力度纳储跟公司的土储池子偏小有关。

阳光城逆市纳储：土储成本增长23% 售价反降4%

从城市分布来看，一、二线城市溢价率环比上行，阳光城前五个月新增土储主要集中在沈阳、大连、长沙、东莞等二三线城市。

今年前五个月阳光城继续大力度拿地，溢价率高达100.37%。

相比同规模的房企。由于前五个月累计销售额同比下降，按照当年销售面积估算，较去年同期的56.37%增加5.41个百分点

新浪财经讯 5月份土地市场交易景气持续回升，净利率则一直处在6%左右的水平，溢价率增至16.2%，远低于同规模的金地集团、招商蛇口、龙湖集团和华润置地。2020年前五月达到5353元每平方米，较2019年均价又增长了23%。不少项目是以较高的溢价获得。