华为数万套人才房，对松山湖楼市有影响吗？

华为数万套人才房，对松山湖楼市有影响吗？

来源：中国房地产报大湾区

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“截至目前，据不完全统计，松山湖已披露的人才房总量或已超3万套，大部分单价仍在‘1字头’以下。”

近日，松山湖一名为景明公寓的住宅项目正式投资备案，建设单位为东莞绿苑实业投资有限公司，工商资料显示，东莞绿苑正是华为旗下全资子公司。

景明公寓所在地块便是华为集团在莞拿下的第12宗人才房用地，于去年9月份成交，楼面价3095元/㎡，从最新备案信息来看，待建项目规划总建面超13万㎡，将规划约2180套居住用房。

而截至目前，华为在莞拿下仅用于定向建设人才房的商住用地已至少15宗，总占地面积约98.8万㎡，总计容建面约235万㎡。

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超3万套人才房，分房留人才

上述商住地皆为2015年-2020年间，华为通过子公司东莞绿苑受让，先后斩获的近百万㎡人才房地块，其中大部分宗地位于松山湖高新区内，仅2020年最新拿下的3宗地块由邻近松山湖的大岭山提供，不过3地块距离华为欧洲小镇直线距离也仅在5公里范围内。

目前上述部分地块已成功开发为湖畔花园、湖岸花园等，供员工入住。

以2018年“入市”的湖畔花园为例，按照当时的分配方案，不区分楼栋、楼层、户型，单价全部统一为8500元/㎡，户型以两房居多，大体为一房占12%，二房占比76%，三房占比12%。

按65㎡两居室计算，华为已拿下的总建面235万㎡人才房用地，则可提供约3.6万套住房。

华为的“去深圳化”因素之一或离不开社会主义先行示范区的高房价，而从集团不断的拿地策略来看，华为一直在为抵御高房价，留住人才做努力。

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“抢人大战”下，东莞不断推进人才安居机制

对于松山湖乃至东莞而言，无论是税收贡献，还是吸引同步而来的配套上下游企业，包括大疆、酷派、漫步者、软通动力、蓝思科技等等，华为的入驻意义都非同一般。

东莞市政府对其自然也是诚意十足，从产业用地，到人才住房，官方不断为企业提供强大的“用地资源”保障。据不完全统计，目前华为在莞已扩下超8000亩的版图，该面积已接近广州珠江新城（9285亩）。

但华为不是特例，在各城“抢人大战”激烈上演背景下，除了放松入户门槛，大力发展人才住房筹集建设，以及后续的配租配售，增强人才吸引力同样也是官方重点任务。

从一直热度高企的东莞土拍市场来看，安居房（包括人才住房、公共租赁住房、共有产权住房、政策性租赁住房）的配建几乎成了商住地出让的标准之一。

去年9月份，东莞市住建局发布的《东莞市安居房配建管理实施细则》，便明确提到，政府主导的改造方向为住宅的旧改项目以及招拍挂方式出让的住宅用地，原则上都应按其住宅总建面配建不低于10%的安居房，最高可达30%。

其中不超过10%部分一般作为人才住房使用。

以松山湖为例，自2012年颁布“禁地令”以来，园区内除人才定向用地，仅出让了3宗商住地，分别由深业、中海与万科陆续拿下。

三宗地块在严格的拍地条款中，都有不同的配建要求，以服务于园区企业及人才，包括：

深业松湖云诚项目需配建3.5万㎡人才房，并以9500元/㎡精装出售给松山湖管委会，人才房内精装修不低于1210元/㎡。据了解，该项目住宅总建面约12万㎡，即人才房面积占比接近30%。

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深业项目最新施工进程

相邻的中海松湖花园项目则需无偿配建住宅总建面15%作为人才房，折合建面为19495㎡，户内装修标准同样为不低于1210元/㎡，保修期为2年，此外还需同步配建195个可办独立产权证的停车位。

另外的万科松悦花园虽无人才房配建要求，但根据规划条件，需在宗地内建设一家建筑面积不少于3万㎡的酒店，并引进世界知名度假品牌酒店管理集团。

目前悦榕庄已在建中，未来将为高新企业聚集的松山湖添加一所有足够分量的城市会客厅。

华为的大体量人才房加上新拍地的配建人才房以及其他的人才用地项目，几万户人才房的兴建流入对于正常商品房市场有何影响，人才房值不值得买等相关话题也成为购房者的一大关注点。

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华为员工：早就在周边买好房了

价格无疑是人才房的核心优势，从华为收揽的十余宗人才房用地来看，2015年最早拿下的湖畔花园地块，限售价格为8500元/㎡，到2020年，最新拿地的销售限价也仅在11500元/㎡。

这也便是东莞市住建局每月公布的全市网签价中，房价标杆的松山湖一手房成交始终维持在千元/㎡的原因。

那如今松山湖商品房的房价又如何呢？

下图是一周前范围内某中介发布的湖内“最新报价”，“6字头”“7字头”已是常态，有房源挂牌价更是冲上“8字头”，相较之下“1字头”的人才房无疑还是白菜价。

要想拥有一套人才住房，还需满足不少条件，包括符合人才定义、东莞无自有产权住房、在莞工作年限达一定标准等等，具体到企业，还有不同要求。

以华为为例，据员工表示，人才房并非每位员工都有机会申请，内部会设置条件，比如入职3年以上，职级为15-19级之间，仅限于在松山湖办公的员工。然后按照积分排序，绩效占到评分的50%，其次，在公司获得过荣誉的，工作年限越多的，职级越高的，积分也就越多，最后还要在东莞无房。

而在流通性方面，人才房可以说几乎不具备流通性。

其中前5年为租赁期，期满后员工才有资格购买（员工拥有完整产权），但不同于正常商品房的3年后可售，人才房需购后满5年才能转让，换句话说，前后总共要至少10年时间才能进入流通，且局限于园区范围，且价格受指导。

不能自由流通，不能自由定价，可以说剥离了商品投资的价值，基于此，除了完完全全的自住需求外，商品房才是这群高薪人才最终的落脚点。

据松山湖某中介表示，周边企业员工，主要是一些高层，是松山湖二手房成交的一大主力军。

“现在很多华为的人都在松山湖有房的，早在华为松山湖基地筹建开始，就很多员工买了。”

“我旁边住的邻居都是华为的。”一名居住在锦绣山河的业主说道。

而据中房君了解，由于松山湖内一直未有新盘，环松湖项目出售时，湖内的企业员工同样是销售们的准客户，且成交占不低。

此外，前面提到，松山湖人才房的体量正在不断扩大，但不能忽视的是，同步而来的还有入驻人口的增加，据官方文件，至2025年，松山湖常住人口规模目标为19.34万人。

“光大共5191户，其中洋房4482户，别墅709户；万科虹溪诺雅和万科松山湖一号共3100户；3号别墅63户；丰华悦园97户；翔龙御湖居182户；长城世家680户；紫檀山681户；翠珑湾1.2期共1136户；晟园51户；教师村822户；松湖花园530户；松山湖和堂210户；松湖里的鱼432户含公寓；保利红珊瑚1923户；万科金域松湖4388户。”松山湖共19486户。

这是松山湖内一位中介给到的数据，加上深业、中海、万科三个新盘，不算人才房在内，湖内住宅也仅2万余户。

暂不论人才房能不能分到，加上人才房的体量，湖内同样供需矛盾明显。供需失衡下，优质教育资源、规划倾斜，房价自然不会受过多影响，此外，在人才房提供的人才吸引下，或还将给楼市带入更多需求。

责任编辑：张玫