无惧坍塌事故 中梁借道商票加速“高周转”

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原标题：無房 | 无惧坍塌事故，中梁借道商票加速“高周转”

来源：新無房

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腾讯房产的一篇报道里，曾把中梁称作“播种机”：中梁走到哪里，维权的队伍就拉到哪里。

巧的是，無房曾根据自己的统计，制作了一张2019年上半年，浙江地区房企投诉排行榜，位于第一的恰恰也是中梁。

彼时，無房在文中明确点出，中梁被集中投诉的小区分别是中梁壹号院和中梁国宾府。

没想到中梁知错不改，在接近两年后的4月30日，位于浙江的中梁壹号院地下室坍塌，坍塌面积接近300平方米！

据观察者网报道，该项目预定的竣工日期为2021年6月份，也就是说，该坍塌事故发生在距离业主交房前1个月。

从好的方面来说，业主因此躲过一劫，不好的是，后期入住的业主多半担惊受怕、不得安生。

也难怪网络上会传出：“恭喜业主，幸免于难”，“买房的人，记得多给家里人买几份人身意外险”，“为了感谢救命之恩，每平方米再加一万”等冷嘲热讽。

塌方事件在中梁的业主群内不断酝酿发酵，已有部分情绪激动的业主要求退房。而中梁负责人给出的回复是：当地政府已邀请专家组进行事故鉴定，等结果出来会向社会、业主公布。

事实上，浙江壹号院只是中梁“豆腐渣”工程的冰山一角，中梁还曾因建筑质量问题引起了央视的注意。

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在2019年，央视财经爆料称，浙江义乌的在建楼盘“西江雅苑”存在严重的质量问题。

有业主反映，“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”，“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”。

针对业主反映的问题，央视财经记者进行了实地探访，发现业主反映的情况基本属实。

央视记者还了解到，此前业主曾与开发商共同选定了5家单位对建筑进行检测，然而检测报告给出的结果是：“不符合设计要求，达不到使用要求”。

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业主吴先生称，每家每户都有这个检测报告，这意味着这批房子质量不合格，相当于买了个危房。

说实话，房企在施工上偷工减料早已不是什么新鲜事，但中梁偏偏能在偷工减料上更进一步，将豪宅造成危房，甚至引起央视的注意。

更离谱的是，这种质量的房屋竟然是当地抢都难抢的网红盘。

据了解，西江雅苑开盘时均价25000元/平方米，在义乌属于豪宅阵营，每套房的总价在300万~1500万不等，还有业主对央视记者表示：“排队排了两个月才买到”。

由于被央视曝光，再加上房屋质量实在堪忧，身处舆论漩涡中心的中梁最终同意退房，可其他项目的业主就没那么好的运气了。

事实上，对于中梁不在乎房屋质量这件事儿，無房早有报道。

在去年9月份的文章中，明确指出在中梁的中报中搜索“产品”二字，只有两处结果。

而在其他房企的中报中搜索“产品”二字，6份中报平均有45个结果，并没有像中梁那样少到接近于无。

可见，在中梁管理层的眼中，产品质量根本就不重要，他们在乎的是速度，是效率，是高周转模式带来的源源不断的财富。

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“项目拿地后立即施工，4个月要开盘，5个半月现金流要回正，6个月再周转。”这被中梁员工简称为456模式。为了满足对速度的要求，中梁只能将压力传导至施工方，将工期压缩至极限。

对此，有业内人士指出，速度和质量是一个矛盾体，要想财报好看，只能在质量上有所妥协，因为质量是财报上看不到的。

由此可见，浙江中梁壹号院项目其实是中梁高周转模式下的一个牺牲品。

然而，三道红线本身是针对高周转的一道杀手锏，其目的在于遏制房企过度使用杠杆。在三道红线的压制下，大部分房企都开始变得“规矩”，主动降负债，开始从要规模转向要质量。

但也却有一些房企，比如中梁，对赖以发家的高周转念念不忘，既要在明面上改善三道红线指标，也要通过其他手段继续融资，将高周转的游戏进行下去。

问题是，中梁如何做到这一点？

答案是商票。在中梁2020年的财报中，优先票据一栏出现了暴增，从2019年的13.78亿，增长至2020年的73亿，足足增长了429%！

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反观三道红线指标，剔除预收款的资产负债比79.9%，净负债率为65.8%，现金短债比为1.1倍，三项指标相比2019年均有大幅改善。

商票规模暴增，三道红线反而快速优化，出现背离的根源就在优先票据上，也就是我们常说的商票。商票一般没有利息，所以不计入有息负债，不会影响房企的净负债率。

可是，依赖商票融资的游戏真的能够一直玩下去吗？

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在我国，电子商业承兑汇票最长期限是1年，超过1年不兑付即构成逾期。

就在前不久的5月11日，有消息传出中梁控股子公司“商票或将逾期”。中梁方面给出的理由是，“商票中间商”涉嫌刑事犯罪，已向公安机关报案。

中梁的解释涉及非常复杂的金融操作，很难一两句话说透，可以大致理解为中梁有想要推迟支付商票的嫌疑。

巧的是，实地集团也在5月份出现了商票兑付风波，其给出的理由与中梁完全一致，甚至连处理结果也一致！

5月13日，事情发酵后没多久，中梁就官宣已经100%承兑商票，而实地集团动作更快，在事情被曝出的隔天即宣布100%承兑。

这着实让人有点摸不着头脑，如果交易过程中果真涉及刑事案件，那在审判之前主动结清全部款项，房企不就当了冤大头吗？除非，100%承兑商票对于房企而言有更重要的意义？

关于这一点，房兄能想到的是，一旦中梁或者实地有了商票逾期的先例，势必会影响后续商票的发行。因为商票背后是企业的信用，如果信用出现危机，供应商自然不认你的商票。

而从中梁的年报来看，掐断商票融资渠道是其无法承受之痛。这一点从中梁在两次说明中的措辞转变中也可见一斑。

5月10日，中梁表示：“期望各持票人及时与我司对接，共同商讨解决方案，以维护各方合法权益。”

到了5月11日，措辞就变成了“本着对持票人负责的态度，我司主动与持票人沟通，我司开具的商业承兑汇票将按期及时足额兑付。”

仅仅一天的时间，中梁就由被动转为主动，票据的兑付也从“共同商讨”转为“按期及时足额兑付”。

回头来看，这更像是一场闹剧，整件事情充斥着“此地无银三百两”的味道，既然最终要按期足额兑付，倒不如一开始就缄口不言，还少生事端。

所以，商票风波的背后很可能是中梁在资金周转上出现了困难。对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示：“不排除商票中间商诈骗的问题，但是主要原因还是自身财务压力所致，否则之前怎么就没出现中间商诈骗问题呢？”

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中梁的成功是因为吃到了特定历史阶段的红利，而过往的成功经验似乎蒙蔽了中梁的双眼，让其产生了严重的路径依赖，还在企图发高息债券、借助票据融资等形式玩老一套。

但是，用商票维持高周转无异于饮鸩止渴。商票的融资期限只有短短的一年，在这么短的时间内，无论是政策上的变动，还是经营上的误判，都可能会让房企骑虎难下、进退两难。

一旦商票出现实质性逾期，受损的不仅仅是企业信用，还有上上下下的供应商利益，甚至会传导到项目上，损害业主的利益，从而引发社会问题。

因此，中梁要做的是斩断商票融资，回归房企制造业的本质，用心建造房屋，履行社会责任。

如果中梁不能意识到问题并主动改变，恐怕难以挺过房地产行业的周期起伏，或者逐渐沦为末流。

典型的如绿城，丢弃了曾经的工匠精神，产品品质下滑越来越难以支撑其品牌溢价；再比如远洋控股和招商蛇口，曾因“惊装修”而在315晚会上被点名批评。

然而，消费者的眼睛是雪亮的，在楼盘“质量门”频现的当下，只有坚持做好产品，坚守产品底线的房企才能赢得消费者的信任，也才能在产品维度建立属于自己的护城河。

对于少数忽视产品质量，缺乏责任意识的房企而言，房兄有一句话送给它们：守住产品质量的底线，就是守住房企自己的生命线！

责任编辑：张熠