郊区的别墅，正在沦为贫民窟

郊区的别墅，正在沦为贫民窟

来源：远方青木

一棵青木

这几天看到一个歪理邪说，声称中国的高层建筑，未来将会沦为贫民窟。

主要理由大概是说高层建筑容积率高，未来不可能拆迁，随着时间的推移建筑需要大量的维修费，而业主众多又容易扯皮大家都不愿意修，小区最后变得破破烂烂，有钱人都搬到郊区别墅去了，最后整个小区沦为贫民窟。

所以，我们买小区一定要避开高层建筑，最好到郊区买别墅，以后哪怕旧了也可以拆迁。

真的，看完之后我实在忍不住了，恨不得要吐三升大槽。

这些年在郊区买别墅被坑的人还不够多吗？

都是投资房产，有人的收益高到躺着成为了人生赢家，有人持有十年只够还银行利息。

唯一的区别，就是你当初买的是市区高层，还是郊区别墅。

在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。

别墅，曾经是高端奢华的代名词。

但现在的别墅（联排/双拼/叠拼/合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。

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区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？

住上几十年，还能拆迁，当个拆二代，一夜暴富。

这么好的事，还不赶紧抢！

既然这事这么好，那你有没有想过，为什么十年来别墅的增值幅度那么低，远远低于城市平均涨幅？

原因很简单，别墅这东西，富人不愿意住，穷人住不起。

超过7成以上的富豪，曾经置业过别墅，因为别墅看起来真的是太吸引人了。

每一个在城市里待久了的人，都有一个回归自然的梦。

但是等这些富豪们买了别墅之后，基本都不会去住，宁可挤在市区里天天吸雾霾。

因为人始终是要生活的，而生活也是房子的第一属性。

别墅实在太偏僻了，人口密度低，别墅周边的商业配套根本无法存活，所以别墅业主无论干什么都要花费大量的时间成本在路上。

住在别墅里确实有天有地有氧气，放眼望去全部是郁郁葱葱的绿色。

看几天还行，看几个月也还可以，再长了就没意思了，连看一眼的欲望都没有。

住江边的人不喜欢看江，住黄山的人不喜欢看山，只有商场和娱乐设施是逛不腻的。

还有公司，是你必须要去的。

住个别墅，代价是每天开1小时车上班，这简直是在开国际玩笑。

越有钱，你的时间越值钱，所以有钱人最后都跑到内环住了，投奔了大平层的怀抱。

这就是为什么过去十年里，郊区别墅的房价涨幅那么慢的原因，因为买的人真的很少。

但别墅，穷人是住不起的。

有人说高层建筑以后会沦为贫民窟，因为维修费太贵。

殊不知，高层建筑的维修费和别墅及联排/双拼/叠拼/合院等伪别墅比起来，简直就是小巫见大巫。

房子时间久了，是肯定要修缮的，这一点毫无疑问，但高层建筑的修理可以多人平摊，人均投入的费用一定是远低于别墅的。

我随便举几个例子。

别墅的私人栅栏，不属于公共部分，物业是不修理的，这玩意基本十年就要维修一次。

某豪华别墅的私人围栏，已经破烂成了下面这个样子。

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修这东西要钱吧，这围栏不可能自动变好吧，你要找对应的建筑公司/装修公司，然后喊别人专门上门来帮你弄吧。

别墅这东西如果细看，那么问题更多。

很多房子的露台上，曾经奢华的欧式立柱，十年不到，就在风吹雨打下破破烂烂，混凝土剥落，钢筋裸露。

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修起来确实不困难，一个这样的立柱最多几百块就修好了。

问题的关键是，这样的立柱不止一个，有很多个。

而且立柱都破损成这样了，你觉得房子的外立面还能是好的么，难道全房就这一处破损？

到处都要修，到处都要钱。

想让别墅维持在焕然一新的状态，那时时刻刻都在花钱。

这些钱，物业是不会出的，只能由你自己出。

确实不用业主们很麻烦的集资了，因为没有业主可以集资，所有费用你一人负责。

如果十年无人维护，那不管你的别墅曾经多高档，很快就会变的破破烂烂，最后甚至会变成下面这样。

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2018年，以1美元被拍卖的马林堡宫殿，是世界上最大的古堡，汉诺威亲王修建。

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如此顶级的别墅，最后的售价是1美元。

原因就是这座古堡每年的维修费，高达300多万欧元。

继承者无力支付，不得已按1美元的价格送人，条件是负担这座城堡的维修义务。

别墅的维护成本之高，是普通人根本无法想象的。

就比如说，深深吸引了无数人的私家泳池。

很漂亮，很好，很唯美，游起来也很爽。

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一切准备就绪，只等你来游的私人泳池，确实很爽。

但你一个月能游几次？

你知道维持这一泳池水，过滤循环系统全开，一天要费多少电么？

如果你不开过滤循环系统，等你想游的时候再注水。

你知道注满一泳池水，要花多少钱么？要提前多久准备么？

如果换这一池子水要几百块钱，那就等于你游一次泳就要几百块，你舍得花么？

肯定不舍得对吧，花几百块游一次泳有病吧，我还不如去游泳馆。

但事实上，换这么一池子水的花费，不是几百块，也不是几千块，而是以万为单位。

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你不仅买不起私家泳池，你甚至负担不起私家泳池的使用费。

泳池水费要求全款，不接受贷款和公积金。

所以中国没有真正意义上的别墅豪宅。

你看到的所谓独栋别墅，基本都是下面这样的，我选的还是很高端的别墅小区。

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真的，也就是因为在城郊，所以我才喊它一声别墅，如果在农村，这就是妥妥的农民房。

但实际上，真正的别墅豪宅，应该是这样的。

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这样的房子不用问，价格肯定是要上天的。

哪怕房子和土地都不要钱，仅里面的装修费，都是一个天文数字。

这样的房子，才是真正的别墅，也永远不会成为贫民窟。

因为住在里面的人太有钱了，主人会源源不断的砸钱来维护翻新这个房子，永远保持其豪宅形象。

但今天中国的那些所谓的别墅，甚至是一百多万的联排双拼等，早晚是要变成贫民窟的。

因为房子本身，根本不值钱。

开头我说的那个所谓的高层建筑以后会变成贫民窟的歪理邪说，我之所以想发笑，最大的原因就是房子根本不值钱。

你花5万/平买个房子，你觉得这房子就值5万了么？以后房子破旧了，你也需要花5万/平来修？

别逗了。

高层住宅的成本，才2000/平米，加上园林绿化什么的，也就3000出头，豪宅的成本也很少能过4000。

剩下的，全部是土地+税费+开发商利润。

别说修了，你哪怕把这楼砸了重建，也就3000/平米而已，100平米的房子出30万就可以了。

贵的是土地和税费，不是那堆混凝土。

维修费？维修费才几个钱，推了重建都没几个钱。

但市区高层的土地，奇贵无比，哪怕一群业主平分，换算成平米单价，也还是比郊区的别墅要贵的多。

至于拆迁这个问题，市区高层确实不可能拆迁，但郊区别墅也不可能拆迁。

那些指望买了郊区别墅，未来可以变成拆二代的，就死了这条心吧。

整个中国的拆二代，几乎都集中在城市中心地区，只有这些地区才有拆迁价值。

郊区的房子别说不可能拆，就算拆了也赔不了几个钱。

事实上，除了特大城市的核心区因为避不开必须要拆之外，其他地方政府根本就不想拆。

很多县城需要扩张时，都是直接划一片新地，然后把政府、医院、学校全部搬迁过去，再开新城。

至于老城区，自生自灭，几十年后慢慢凋零，房价自然也就不贵了，到时候再拆不迟。

而真到了几十年后，中国的城市化会彻底结束，进入现在欧美的状态，百年老房比比皆是，绝大部分的宿命就是自然倒塌，被拆迁的极少极少。

到时候，那些半荒废的老城区，还真的有人愿意去拆么？哪怕再便宜也未必有人去，参考美国的底特律，1美元的房子到处都是。

事实上，房子里的装修和混凝土，都是消耗品。

装修20年基本就全废了，框架混凝土国标只规定了50年，换句话说50年也可以基本默认是报废的，除非你花大价钱去修。

唯一随着时间的推移越来越昂贵的，就是土地，哪怕扣掉了使用权，也还是在涨。

而土地这东西，很明显是越靠近城市中心，升值越快，保值越强。

所以房地产行业有句话：

地段、地段，还是地段。

而所有的好地段，基本都是市区高层建筑。

确实有个别的市内别墅，甚至还有四合院这种能在北京二环内独占一片地的房子。

你如果买这样的房子，那确实比市区高层要好。

但那价格，你买得起么？几亿甚至十几亿啊。

四合院的房子拆了重建也没多少钱，这些钱买的全部是那块地。

你之所以可以用几百万几千万的房子买到市区高层，价格只有市区别墅/四合院的1/10甚至几十分之一，唯一的原因就是大量的业主来平摊了这个土地费用。

要不然，那地价会贵的吓死你。

但未来的涨幅，大家都是一样的，四合院也就是基数大了点而已。

所以核心市区的高层建筑，永远不可能成为贫民窟，因为贫民根本住不起。

而那些郊区的所谓别墅，才是真正的坑爹，维护费用高，入住人群消费力又低，交通不方便，增值潜力低。

未来不成为贫民窟，那才算见鬼了。

所以我在这里强烈的推荐大家，买房千万要避开郊区别墅，那真的是个坑。

你要是不差钱，想体验一把田园生活，可以考虑租几个月体验一下，然后再做决定。

千万别被某些歪理邪说骗了。

繁华大城市住的好好的，何必要向贫民窟里送钱呢。

责任编辑：张玫