曾两次扩张踩雷滨江集团为何硬撑拿地？

斑马消费2021-05-24 08:00:150阅

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硬着头皮拿地、将净利润率压缩至1%，滨江集团在杭州家门口，几乎自残式的向外揭开了区域房企的生存困境。

对于滨江集团来说，这纯属于无奈之举。随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，进一步威胁到公司大本营市场，加之外省市场扩张乏力，滨江集团将如何保持杭州龙头地位？

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硬撑拿地

滨江集团（002244.SZ）在此前杭州集中供地中斩获5块土地，但净利润水平只能 “努力做到1%-2%”。公司董事长戚金兴自揭困境，一时成为舆论焦点。

5月19日，公司公告自今年1月25日起至5月18日，控股股东滨江控股及一致行动人戚金兴已通过集中竞价和大宗交易方式增持公司股票3112.11万股，占公司总股本的1%。截至当日，滨江控股、戚金兴及戚加奇合计持有公司56.46%股份。这被外界视作对上述舆情的回应。

其实，去年以来房企盈利能力普遍走低已是公开的秘密，对此戚金兴也早有表态。

在去年底举行的媒体交流会上，戚金兴就曾透露公司利润率仅5%，其还断言“其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

滨江集团一直以成本管控在行业著称，但在此次杭州集中供地中，公司不惜以“比制造业还不如”的净利润水平争夺土地，让人惊诧不已。

根据公开数据，公司以及联合体拿地区域涉及杭州城区和郊区，权益拿地总金额96.4亿元，平均拿地成本3.5万元/平方米。

特别是公司与融信中国（03301.HK）以总价129.23亿元联合拿下的杭州江干区四堡七堡两宗土地，算上配建和自持成本，地价已达5.37万元/平方米，与实际销售限价6万元/平方米相比，盈利空间异常微薄。

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斑马消费发现，公司在杭州主场主动出击，还有对于土地储备的深度焦虑。

2020年报披露，公司累计土地储备建筑面积1255.87万平方米，当年末可售货值仅2800亿元。靠这样的规模储备，能支撑这家千亿房企销售多长时间？

从以往数据来看，公司在拿地方面激进且很敢花钱。2018年至2020年，公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。上述同期，楼面均价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

拿地成本逐年增长，已在深度影响公司盈利水平。公司整体毛利率从2018年的35.74%将至2020年的27.04%，2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。

公司硬着头皮拿地，有着人效高的自信。去年，公司实现销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，位列克而瑞年度销售排名第27位。当年，公司人均实现销售额1.29亿元，位列克而瑞2020年度中国房企人力资本价值排行前三甲，是仅次于保利发展和中海地产的唯一一家民营房企。

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难出浙江

中国楼市进入薄利时代，越来越多的房企争夺一二线城市市场，到杭州掘金的外来房企应接不暇，已对滨江集团业绩构成实质性威胁。

比较明显的是，公司杭州市场盈利水平下降。2020年，公司在杭州地区市场毛利率为24.37%，同比减少22.01个百分点。

僧多粥少，公司已逐渐向杭州周边城市拓展，金华地区、嘉兴地区成为公司重点拓展市场。

2019年，金华地区、嘉兴地区收入占比分别达12.91%和7.85%。2020年，这一数据再度增至30.67%和19.99%。

尽管收入结构已发生明显变化，公司仍未能解决业务过于集中的难题。而且，大本营市场杭州市场收入已明显下行。

数据显示，2018年至2020年，杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，在公司收入中所占比重分别为90.83%、59.34%和38.23%。

如果拉长时间线会发现，不同于同在杭州的德信中国（02019.HK），上市前后就开始全国扩张，无论是楼市黄金时代，还是白银时代，滨江集团一直在杭州埋头苦干。

作为一家以成本管控见长的区域房企，错过了扩张时间窗口，如今追求财务稳健是最为务实之举。虽说浙江及杭州本土市场能保障产品去化水平，随着品牌房企的不断渗透，省内市场竞争白热化，会进一步考验公司市场结构布局以及风险平衡能力。

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2020年，滨江集团再次做出战略改变，整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打开外地市场。随即，今年4月公司与广州龙头房企越秀地产（00123.HK）达成合作。

在5月14日举行的2020年度业绩网上说明会上，公司称，双方希望今年在广州和杭州两个城市与越秀地产各有3个合作项目落地。

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曾两次扩张踩雷

滨江集团与绿城中国均以追求品质誉满杭州城，两家企业创始人不同的个性，将两家企业推向不同的方向。滨江集团董事长戚金兴低调保守，绿城中国宋卫平则高调激进。

绿城中国（03900.HK）从杭州起步，业务范围遍及全国，在中交集团入主之后，全国性扩张布局更为密集。

几年前，滨江集团也曾尝试踏足全国市场，但频频踩雷。

2016年11月，公司与深圳安远控股合作，共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目，并向合作方融资11.6亿元。启信宝显示，滨江集团持有合资企业深圳滨安70%股权。

双方合作后不久，这个公司寄予厚望、货值高达200亿的旧改项目，因深圳安远控股实控人陈族远涉腐大案、土地政策等原因，该项目已在2018年3月终止。

2020年报显示，上述双方还引发一场旷日持久的法律纠纷，预计收回资金4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

这样的惨痛教训，再度发生在与上海中崇集团的合作上。

2016年12月，滨江集团耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园3期项目。

另外，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

该项目因故搁浅之后，滨江集团将中崇集团诉至法院，上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决，由于目前各方达成的协议仍在履行过程中，相关资金回收存在不确定性。

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