“宅地集中供应”加速落地 分化态势持续加剧

“宅地集中供应”加速落地 分化态势持续加剧

中国网财经5月26日讯（见习记者 甘承浩）济南成为2021年第14个在“两集中”政策下进行土地出让的城市。

5月24日，济南首批“两集中”供地的114宗地块集中出让，此次土拍共出让108宗地，出让金合计281.84亿元。截至目前，集中供地涉及的22个重点城市中，已经有14个城市完成了第一批集中供地（见下图）。

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据中国网财经统计，14个城市共成交555宗地块，总成交金额6871.2亿元，其中北京、杭州吸金超过千亿元。从土拍结果来看，房企拿地热情在不同城市、不同地块分化比较严重，规模房企在优质地块、难度较高的综合体地块方面竞争优势得到展现。

济南超百宗地块成交 热点地块溢价率较高

5月24日，济南114宗地块集中竞拍，其中73宗住宅用地约占全年计划供应量的三成左右，因此此次土拍也被称为济南“史上最大规模”土拍。

从土拍结果来看，114宗地中有30宗地溢价成交，济南高新、章丘、莱芜共6宗地流拍，其余78宗土地则以底价成交，底价成交地块的数量占总成交数的72%。尽管超七成地块底价成交，但仍有一些热门地块吸引诸多房企参与，并最终以高溢价率成交。

其中，济南市市中区南北康片区07街区的5块经营性用地包括C-1、2、3、4四块城镇住宅用地和B-1-1一块商务金融用地组团地块。经过143轮竞价，被万科以总价36.37亿元摘得，溢价率约64.41%，最高楼面价超13400元/平方米。值得关注的是，此地块在本轮土拍中竞争最激烈，同时该组地块溢价率也达到了所有成交地块之最。

此外，随着济南地铁建设的推进，TOD概念在济南将会越来越常见。此次济南土拍也首次打起了“地铁上盖”概念牌。王府车辆段上盖开发项目地块A（盖上）/D/E/F就是济南首次打出地铁上盖的概念进行土地拍卖。最终，A地块由中梁摘得，E地块建发拿下，F地块海信获得。

实际上，在此次济南史诗级土拍中，各大房企纷纷展示了自己雄厚的实力。中海、绿地、万科收获较多，均收获5幅地块；而龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企均有斩获。

“两集中”下14城完成首次土拍 南北差异明显

目前，14个城市已完成“两集中”要求下的首次拍地，整体呈现“冷热不均”的特征。

据中国网财经统计，从地块成交宗数来看，刚刚结束土拍的济南以108宗土地成交高居榜首；从成交金额来看，杭州则以1178.21亿元排在最前。此外，北京的土地出让金也突破千亿，达到1109.7亿元；南京紧随其后，达到992.5亿元。

分区域看，此次土拍体现出较明显的南北差异，北方城市中，除北京、天津外，长春、沈阳、青岛等城市，土拍表现相对平淡。而南方城市中，杭州、广州、重庆则似乎并未受“两集中”政策影响太大，表现依旧强势。

长春作为全国率先举行首批土地集中出让的城市，53宗土地中11宗终止挂牌，32宗底价成交，2宗流拍，成交总金额194.44亿元。而青岛在今年推出的63宗地块中，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗为底价成交。不可忽视的是，青岛和长春分别以2.14%和3.92%的溢价率垫底。

而北京，土拍总成交金额1109.7亿，地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅6.41%。业内人士分析，由于设置了土地价格上限，再加上复杂的竞拍规则组合，避免了出现类似重庆、杭州等城市的“高溢价”波动。

反观南方城市重庆，由于多数地块未设置最高限价，因此土拍溢价率以38.82%位居14城市之首，紧随重庆之后是深圳、厦门、杭州，平均溢价率都超过了25%。

不过，从盈利空间来看，交易火爆的城市，盈利空间反而较小，这也会对房企的运营带来考验。上海易居房地产研究院的报告也称，土拍市场表现比较平稳的青岛、福州、广州，土地毛利率均在30%以上，处于相对较高水平；而土拍情绪高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率则处于较低水平，多低于10%。

规模房企拿地依然活跃 强资金要求下优势显现

按照自然资源部的说法，22个重点城市一年最多三次集中发布出让公告、集中出让土地，此举是通过增加土地供应、充分披露信息“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来对市场预期的影响”。

从目前的已经结束首轮土拍的14个城市看，集中拍地并没降低房企拿地的激烈程度。以北京为例，29宗土地共吸引了超过230家房企参与竞拍。

中信建投证券报告显示，原先市场预期集中供地将增加房企投拓端、资金端的压力，单一地块竞争的激烈程度下降，从而溢价率降低、地价涨幅保持稳定。但从实际拍地结果来看，房企的参拍热情很高，热点城市地块屡破限价，而没有限地价的城市溢价率则升至很高的水平。

在具体表现中，大型房企成为赢家，在激烈的土拍竞争中优势尽显。中原地产的统计显示，除南京和济南外的12城土拍中，融创中国共参与拿地33宗，权益拿地金额接近400亿元，是收获最大的房企。此外，华润、龙湖、保利、融信的拿地金额都超过了140亿元，另有七家房企的拿地支出超过百亿。

中指研究院数据显示，除南京和济南外的12城土拍中，TOP50房企拿地金额总和占12城土地出让金额总和的八成。12城拿地总额约6277.9亿元，拿地面积6013.5万平方米；TOP10拿地金额总和为2386.3亿元，拿地面积总和为2029.2万平方米，分别占12城集中供地金额和面积总额的比例为38.4%、33.9%；TOP50企业拿地金额总和为4984.7亿元，拿地面积总和为4017.7万平方米， 分别占12城集中供地金额和面积总额的比例为80.3%、67.1%。

业内人士分析，规模房企在竞争优质地块和大型的综合体地块中的优势较为明显。随着未来政府出让土地条件对开发商综合开发及运营能力的要求越来越高，具备相关优势的房企将持续胜出。

责任编辑：张玫