北京最大单体集租社区来了！缓解超大城市住房供需矛盾新样本

北京最大单体集租社区来了！缓解超大城市住房供需矛盾新样本丨焦点

来源：中国房地产报

首创置业长租项目“繁星”十八里店集体土地租赁房社区正在建设。

北京朝阳区十八里店乡集体土地租赁房社区或为市场带来好的实践路径。

秦佳丽/发自北京

完善租购并举住房体系下，北京集体土地租赁住房市场又增添一样本。

5月25日，首创置业宣布其长租项目“繁星”十八里店集体土地租赁房社区迎来主体结构封顶，超过6500套租赁房源预计于2022年3月一次性入市。

凭借40万平方米总建筑面积以及43.6亿元总投资，该项目成为目前北京规模最大的单体集租社区。

在重点解决大城市住房突出问题的“十四五”开局之年，集体土地租赁住房建设成为热门议题。近期住建部召开40城发展保障租赁住房座谈会，再将大力发展保障性租赁住房、解决新市民住房困难问题列入重要议事日程。

作为首创繁星集租业务线首个项目，十八里店集租房社区是其多渠道筹措资源、探索政企合作模式的典型。据首创置业相关负责人表示，这一项目获得了“低成本融资”，规划打造高品质社区，并“有信心获得持续性回报”。

如何制定合理的土地收益分配模式？怎样算好投入和收益平衡账？在长达40年合作周期里实现精细化运营？十八里店乡集体土地租赁房社区或为市场带来好的实践路径。

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北京最大单体集租社区

40万平方米建筑面积、超过6500套租赁住房供给，在目前北京乃至全国立项的集体土地租赁住房项目中，首创繁星十八里店乡集租房社区在规模上占据了第一。

项目位于北京朝阳区五环外的十八里店乡，这里原本是北方地区最大的石材集散地，占地约2000亩，粗放型石材产业发展并不注重对属地安全与环境的保护。“2013年区政府层面提出环境整治，乡村各级单位积极响应，用几年时间把石材城进行了彻底疏解。现在借助首创繁星集体土地租赁项目的建设，实现了大市政及道路的完善和千亩绿化。”北京市朝阳区十八里店乡副乡长刘涛表示。作为政企合作的项目典型，首创置业与十八里店乡签约开发集体土地租赁房项目始于2019年2月。按照北京市政府规定，此类合作乡镇府以集体土地出资占有项目运营公司51%股权，其他开发商占比49%。

2019年7月，项目正式动工，旨在升级租赁服务品质上打造行业标杆。按照规划，6500套租赁房将构成目前北京市规划房源最多的公寓项目，包括公寓、社区商业和办公三类组合式业态，以及33平方米至92平方米不等的丰富产品线，服务于单身白领、家庭、养老服务等，覆盖客群全生命周期。

直到今年5月，十八里店乡集体土地租赁房社区迎来主体结构封顶，预计2022年3月首期入市，进入40年长周期运营。

至于当初为何选择首创置业作为合作方，刘涛表示，“长线运营”是乡镇府最初筛选合作企业的基础考量。作为全国先行试点，北京市早在2017年便推出集体土地租赁住房的政策，彼时北京市规划国土委、住建委发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁物业，可依法出租获取收益。

但新模式一开始显现出不确定性。刘涛谈到，整个项目地块大、重投资，主要依靠房租收益支撑，需要很长时间才会把投入资金收回来。

“之前乡镇府谈了很多企业，从土地性质、合作模式、运营模式等方面考量，最终选择的是能把这件事长线运营下去的企业。与此同时，长租房项目解决的是社会问题，我们相信国企具备这样的实力和责任心，是保证集体和群众利益的最佳选择。”

站在村集体利益角度，首创置业在土地收入分配上确实进行了积极探索。刘涛介绍，一方面，首创置业作为项目建设主体股东，每年按亩数给村里缴纳“占地费”，且按比例递增；与此同时，在40年合作运营周期内，乡集体项目资金回正后能按比例享受分红。“这样既确保了项目全周期内集体收益，又能把周边市政及配套环境打造好，我觉得这是双方合作最主要的契机。”

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如何算账?

在前期投入上，十八里店乡集体土地租赁房项目总投资额达43亿元，在目前北京市立项的集租房项目中，同样属于规模最大的一笔。

然而一直以来，租赁住房绕不开两个问题：一是租赁企业收益率低，二是投入成本高。

根据测算，首创“繁星”长租房项目收益预计也需要一段时期，期间如何算好资金平衡账？首创置业助理总裁、设计营销中心总经理高广汉介绍了破题方法。

在他看来，主打“集租社区”理念的首创繁星产品线具有特殊之处：一是土地属性，对地产项目而言，最贵的成本是土地成本，但在国有企业与政府组成的联合企业性质下，政府长期保持控股人身份，和企业一起长期运营、持有土地，降低了初始土地成本，将短期土地红利收益长期化。

二是资金来源，集体土地租赁房项目在很大程度上源于政府财政支持。就十八里店乡项目而言，当前获得中央财政专项资金已达2亿元，后续开发计划稳步推进。

“原因是它并非传统意义上的房地产开发，是拥有较好融资标的的项目，因此能够减轻开发过程中现金流压力；另外，项目40年运营期，具有长期、稳定特点，项目租金收益是实现稳定收入最大头，如果提供好服务，将会在未来长期运营中形成持续性回报，我们有这样的信心。”高广汉表示。

首创置业北京城市运营公司总经理王维也补充到，第一在融资上，尽管前期总投资达43亿元，但依靠政府背书以及首创的国有企业信用评级，80%资金依靠融资获得，表现为银行基准利率24年期，对于房地产开发企业来说，已经是低成本的大额资金。

第二，后期依靠精细化服务、商业配套等，可以在提高客户满意度同时实现各方面收益提升。

对于市场普遍关心的房租定价范围，王维表示，因目前还在前期测算阶段，测算需要基于市场反馈和市场租金走向而定，“计算量总体很大，6000多套房源可能有6000多个价格出来，未来还需要把账算得非常精细化。但总体一定是‘便宜房租’原则，这也是大的指导方针。”

5月24日，住房和城乡建设部网站消息，40个城市将开始集体行动，大力发展保障性租赁住房。就北京而言，早在推出集体土地租赁住房的政策的2017年，便计划于2017年-2021年5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

“北京在集体土地租赁住房建设这块做得比较好，企业也是在积极响应，大家都在互相学习。”王维进一步谈到，“目前首创在建的一期项目预租效果特别好，包括部分企业租户，未来将是社区内很大的客户群体，可能会打造出多样的文化、生活场景。”

另据介绍，首创置业也在积极对接推进二期地块。王维表示，“根据市区政府要求，二期项目可能作为一期配套补充，地上建筑面积约11万平方米，届时将以此为契机引领十八里店乡产业的整体升级。”

（图片来源网络，版权属于作者）

责任编辑：张玫