周一开售：预期年化收益最高达11% 首批9只公募REITs底层资产成色详解

5月31日，备受投资者关注的首批公募REITs开售，认购价格在2.3元/份-13.38元/份之间，合计预计募集金额超过314亿元。

据悉，发售时间主要是5月31日至6月1日，比如张江REIT、蛇口产园、广州广河、首钢绿能和盐港REIT；也有到6月2日结束，比如浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯和首创水务。

华泰证券固定收益研究团队通过测算得出，特许经营权REITs的当期派息率相对较高，最高达到11.71%。业内人士表示，从前期产品询价的情况来看，9只产品均获超额认购，表明市场对这类产品较为期待。

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底层资产详解

“REITs”英文全称Real Estate Investment Trusts，是指不动产投资信托基金。

REITs是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

目的是，降低公众投资不动产的门槛，并为投资人提供长期、稳定的投资手段。

从首批发行的九只基础设施公募 REITs即浙商证券沪杭甬高速、中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园和平安广州交投广河高速公路来看，均属收入来源为股息和资产增值收益的权益类 REITs 产品。

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在底层资产方面，博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园公募 REITs 底层资产所属行业为产业园区，红土创新盐田港仓储物流、中金普洛斯仓储物流REITs 所属行业为仓储物流，这类项目现金流来源主要为租金收入、物业费收入。

中航首钢生物质REITs 标的资产所处行业为垃圾处理，基础设施现金流来源为垃圾处理服务费、发电收入和餐厨垃圾收运、处置费。

富国首创水务项目属于污水处理行业，收入来源为污水、污泥处理服务费等。

浙商证券沪杭甬高速和平安广州交投广河高速公路公募 REITs 则聚焦于高速公路领域，标的资产分别为杭徽高速公路（浙江段）和广河高速（广州段），底层资产现金流来自道路通行费、广告租金等。

华泰证券研究员程晨认为，从审批通过的九只基础设施公募REITs 派息率来看，垃圾处理、收费公路等特许经营项目派息率较高，相关产品募集说明书披露的当期净现金流分派率平均值为8.70%，仓储物流、产业园区等非特许经营项目派息率较低，当期派息率平均值为4.36%。

造成上述现象的原因可能在于，特许经营项目一方面底层资产现金流较为稳定，且资产增值占项目收益比重较小，市场交易较不活跃，另一方面资产估值会随基础设施剩余收费年限的缩短而下降，因此投资者对该类项目预期收益率可能会高于非特许经营项目，最终使得特许经营项目债性较为突出。

但是由于产业园等非特许经营项目随着经营能力提升盈利能力逐渐改善，因此对该类 REITs 投资时应当更加关注项目资产的增值属性。

预期分红率超11%

虽然REITs在国内处于发展初期，但在境外的成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类金融资产。

作为REITs发源地的美国，自1960年出现以来，REITs产品在过去几十年获得了迅猛发展，据券商测算，美国基础设施 REITs 指数自2010年以来复合年增长率为12.30%，同期FTSE全权益 REITs指数为12.30%，标普 500 指数复合年收益率为12.11%。

万和证券研究员黎云云表示，美国基础设施REITs 能取得丰厚回报的主要根本原因在于以数据中心、工业地产和传统基础设施后为底层资产的行业正处于加速发展时期。

无线通信基础设施、数据中心、物流仓库充分享受着通信技术革新更迭、互联网应用流量爆发与电商崛起等时代红利，这类相关房地产需求迅速增长，相关不动产支撑着相关基础设施REITs，不但给这些基础设施 REITs带来了稳定的分红，同时还享受到了资产的增值收益。

华南某公募基金人士表示，目前国家REITs是基础设施，绝大部分都是各地的优良资产，比如说高速公路等，因此投资REITs相对而言风险收益较好，适合长期投资。

从目前 9 只公募 REITs 的募集材料来看，产权类 REITs当期派息率在 4.1%~4.7% 之间，而特许经营权REITs 相对较高，当期派息率在 5.91%~11.71% 之间。

此前在产品询价期，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，在最新披露的产品认购信息中，蛇口产园最受机构欢迎，整体认购倍数为15.31倍。

其余8只包括首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、平安广河、东吴苏园等最终网下有效报价认购倍数分别为11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。

责任编辑：彭佳兵