再没有中间商赚差价了

原标题：再没有中间商赚差价了

来源：包邮区

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几天前，万科上海区域收到一则没有通知的通知，他们禁入上海土地市场的时间：

由三年缩短为两年。

千呼万唤，上海第一批土地集中供应即将到来。各家地产商都在紧锣密鼓筹备资金，准备大干一场。

但上海第二大开发商万科已经悄悄出局了。和万科一起失去资格的还有两家央企：

华润和中海。

上海围标事件过去一年了。去年三月底，三年没供应过纯住宅的上海虹口区，拿出一块土地拍卖，距离外滩和陆家嘴只有两公里，距离人民广场三公里。上海内环房价早就过十万了，这块核心区且不限价的住宅用地，很难不被疯抢。

通过资格审查入围的三家房企华润、万科、中海也很激动。但最终，只有中海举牌底价34亿，万科和华润一手都没举。土地零溢价成交后，市场又很快传来三家联合开发的消息。

中国疫情刚缓和，地方许多事都等着用钱呢。这种赤裸裸的围标最后当然被揭穿了。

后来的事大家都知道了。土地被重新拍卖，招商花了44亿才拿下。中海上海总经理崔帅先被采取刑事强制措施，后被降为华南区域设计总监；中海华东区域总齐大鹏调回集团任投资总；华润华东大区总经理陈刚调回集团；上海执行总经理陈刚宋悠然出走金地商置。

其实更严厉的处罚还在后面：

这三家企业禁入上海土地市场三年。

对大多数全国性房企，上海都是一处不容有失的必争之地。三家房企每年都在上海有一两百亿的销售额。据说去年三月，万科安徽总经理王昂刚调任上海公司执行总经理没几天，还一脸茫然：

刚到就给了这么一个摊子。

这个摊子，比这位新任执行总经理想象得还要艰难。那时，所有人还不知道会有集中供地这件事。这个月，上海集中供地开启报名，出让交易规则都是最新设计的：

除组成联合体拍地外，禁止土地竞得后寻找联合开发方；

禁止使用任何形式的马甲拍地……

据说三家中有一家还不死心，穿了个马甲去试了下。结果材料被退回了。

小样，别以为你穿上马甲我就不认识你了。

被罚的这三年从什么时候计算，因没有明确文件，还不得而知。但不管怎样，这三家房企都要和今年上海的三次土地出让说再见了。

生命里很多事情，沉重婉转不可说。比如对地产人来说，两三年，可能就是一辈子。

1

三天前，北京首次集中供地的最大悬念，海淀树村地块的归属终于揭晓。

这次真的出乎意料。这两块地的主人，又是我们的老朋友：融创的老板孙宏斌。

本轮集中供地以来，融创在全国主要城市拿了40多块地，总价超过500亿元。房地产行业的十大未解之谜，又一次席卷而来。

在北京海淀树村地块，最难以接受这个结果的，应该是一家叫海开的公司。海开的全称叫北京海开房地产集团有限公司，这是海淀区的国企，也是树村地块的一级开发商。

这次北京推了30块地，海开所求不多，只报名了家门口这一块。为了增加成功率，他们还拉来了绿城，想在竞高标准住宅建设方案环节上多一份把握。

万事俱备，连东风也不欠。等到盲盒打开时，这个地头蛇还是失望了。

据说，竞标的开发商都把重点放在了产品细节的打磨上，但融创思路清奇：

他们多做公共设施、做公益。

夏练三伏，冬练三九，在揣摩政府心思这件事情上，老孙早就锻炼出来了。

北京首次集中供地前，包叔一个朋友仔细地踏勘了这30块土地。经过非常专业的财务测算后，他报名竞拍了5个地块。

他最后一块也没拿到。

往年拍地，同行们喜欢打赌，看谁能猜对最终花落谁家。但这次，只要是报名较多的地块，他们全部猜错了。

在赔钱这件事上，没人猜得到谁的胆子会更大。

首次出现在北京土拍现场的一家深圳地产商，第一次亮相就让人惊掉下巴，他们拿下三块地。拿下朝阳金盏乡一块地时，他们激动得在现场起立鼓掌。

但之后的日子，更不轻松。一个地产商在现场观摩了拍地过程，回来后对包叔说：

这次肯定有很多企业赔钱。

5月11日，中冶置业拿到的大兴新城核心区地块，限价5.7万元，可项目周边二手房的最高价格，也就四万元左右。

首开、住总联合体拿下的旧宫地块，项目可售部分楼面价虽然只有3.1万，限价7万元，但项目三分之一的建筑面积，要建成政府回购的公租房。综合算下来，这块地的真实楼面价将近五万元。即使顶格卖到7万元，也几无利润可言。

该项目处于五环线外，但五环内的电建洺悦湾单价最高才卖到6万。

2

十二年前的牛年两会，全国工商联公布了一项调查，他们说房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例达到58.2%。

对于工商联这个观点，当时的国土资源部是有话说的。他们调查了620个房地产开发项目，说目前中国地价占房价15%-30%，平均仅为23.2%。

今年1月26日，北京暂停了海淀树村地块的挂牌；一个月后，天津首先出现土地集中出让的消息。

开发商此时对未来将要发生的还一无所知。直到一份流传出的PPT显示，“两集中”的土地出让政策，将成为调控体系的一部分，背后的主导者：

是一个全新的部委。

协议出让、招拍挂制度都没解决好房价上涨的问题，曾掌舵中关村管委会的年轻人，再一次发挥他的能力，把眼光投向土地供应端。

双集中政策实施以后，土地被放量集中展示，一切透明了。但没有人能预料到故事以这样方式进行。在重点城市，头部房企杀红了眼，形成了踩踏：

招商蛇口在重庆溢价率130%抢了一宗地，周边的新房立刻就封盘不卖了；

广州黄埔知识城的两宗土地，分别经历了48轮竞价和63轮竞价，还是没有分出胜负，需要摇号赌天命——知识城有新楼盘，售价也就2.7万；

华鸿嘉信去年接盘了烂尾多年的钱江世纪城万宇大厦。市场流言说风水不好，老板李金枢却亲自坐镇，竞拍21轮拿下。

现在，华鸿的人都说老板聪明。万宇大厦正被改造成大平层，还未完工，已经有不少温州购房者观摩，他们要整层拿下大平层。华鸿的朋友说，这个项目单靠温州客户都能卖完。

在核心地段抢到一块地，然后打造豪宅快速销售。能不能赚钱不好说，起码有现金流。

3

限价成了发令枪，枪声一响，开发商都勇敢地冲上去了。

过去一个多月时间里，大约7000亿的资金飘在中国最热点的13个城市上空。庞大的资金从B端流向G端。几个月后，又将有只多不少的资金，从C端流向B端。

竞争最激烈的城市，还是杭州和北京。杭州两天时间收了1178亿的土地出让金，北京收了1110亿。翻翻两座城市建城两三千年历史，从来没有在一天内赚过这么多钱。

易居的丁祖昱博士在2014年就说13万亿的销售额是中国楼市的顶峰。但7年过去了，新的顶峰一波接一波地出现。

不出意外，今年又是一个新的大波。

奇怪的是，在这么一个波涛汹涌的行业中，开发商却说要失业了。

前段时间滨江的投资人交流会议上。投资人问戚老板，滨江在前些天杭州集中推地中拿的几宗地，利润能有几个点。戚老板先是把自家公司凡尔赛了一番，最后回复称：

努力做到1%-2%的净利润水平。

据说，当天有不少应届毕业生拒掉了房地产公司的offer。

戚老板只是把房地产老板的话都说出来了。一位开发商说，他们在杭州参加了20块的竞拍，测算时发现，最好的一块地的利润是赔两个点，最差的一块是赔15个点：

我们拍地都拍傻了。

大概算得太仔细了。最后，他们一块也没拿到。

没有办法的开发商只能下乡去，和土财主们抢饭吃了。

首个实行集中供地的城市是长春，去年，万科在长春的销售额是49亿，但是在浙江三线小城台州的销售额是：

47亿。

杭州集中供地后，浙江温州瓯海中心的一个地块，被荣安地产拍出了1.9万元楼面价，和他们进行竞争的，包括了碧桂园、万科、保利、华润。

绍兴镜湖新区的一宗商住用地，是被万科以2.4万的楼面价拿走的；

在浙江台州，小房企方远集团厮杀了12轮，最终通过封顶价格+无偿返还住宅建筑面积3.5万平方米才拿到手。

温州、绍兴、台州这几个地方，忽然之间被制造出了一个又一个地王。感觉大城市世道艰难的中小开发商们准备返乡置业，回头一看，自己的老窝已经被大房企们抄了。

2009年，开发商老总曾对媒体说挣钱都挣得不好意思了，之后的十几年，年轻人网上骂的最凶的，是地产商抬高了房价，赚黑心钱。

现在，连地产商也说自己成打工人了。国贸煎饼摊的兽爷说，他没想到大家平起平坐的日子，这么快就到来了。房地产这个印钞机，终于没有中间商赚差价了。

现在只剩下唯一的疑问，便宜的房子啥时候能买到了。

责任编辑：蒋晓桐