楼市调控转向二手房，背后有什么逻辑？

楼市调控转向二手房，背后有什么逻辑？

来源： 李宇嘉观楼局

作者：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

2021房地产市场进入密集调控年，并呈现出重点转向二手房的现象，这到底是怎么回事呢？

01 各地楼市调控转向二手房

近期，各地楼市调控，步调一致，把二手房摁在地上……

深圳：严打“水果图案挂牌价”，涉事中介停业整顿一周，用实际行动告诉市场，二手房参考价的权威性，不能有榴莲味。

成都：继深圳之后，成都建立二手住房成交参考价格，首批对主城区共201个重点小区，根据成交价和市场评估形成参考价。

广州：在贝壳平台上，多个小区高价房源不予显示，据悉这是应有关要求，市场调控需要，近日的综合整治中，一大批房源被下架；

宁波：以二手住房网签价格为基础，剔除异常和非典型性交易记录，形成热点学区二手住房交易参考价格，首批试行发布9个热点学区，112个住宅小区。

{image=1}

此外，还有一大波城市，包括郑州、苏州、西安、无锡等，中介正在下架二手高价房源，严打学位房炒作，一致宣布，“超出本市单价上限，不予在外网显示，调整房源价格才能呈现”。更早先，3月份上海、北京就开始严格规范二手房挂牌信息，上海近一半房源被下架。

楼市调控的重点正在转向二手房，这是从未有过的现象。

02 二手房定价机制变了

为什么？二手房的定价机制，彻底变了！

值得注意的是，这一次，热点城市都要求将高价盘“下架”。所谓高价盘，绝不是“高档盘”，而是挂牌价虚高的房源。以广州为例，据悉珠江新城的中海花城湾，单价在16万/平米以下的，可以挂牌，超过的就不能挂牌了；天河奥体板块的龙湖首开天宸?原著，挂牌价超过9万/平米，也要下架。

{image=2}

这个价格水平，基本是广州今年年初的价格。

成都也一样，此次公布主城区201个小区参考价，均价22233元/平方米，最高的是位于高新区的中大文儒德，参考价39300元/平方米，天府新区和高新区的均价基本上砍了一万多了，参考市场价打了7-8折。

近期，热点城市启动新房限价，预售证少了，开发商心气也比较高，“惜售”情绪很重，新房去化周期下降，广州全市只有6.9个月，热点片区比如天河、黄埔、南沙，分别只有3.7个月、2.9个月、6.4个月、6.9个月。供应海量的增城，5月底的新房去化周期，也降至了6.9个月。

{image=3}

于是，需求开始向二手房市场涌，特别是在“4.21”新政后，广州启动了增值税免征期（2年改5年）的政策，满五年的次新房，纷纷开启涨价模式。当然，这可能是个别业主的行为，但每个小区都有“业主群”、楼下都有房产中介，涨价信号会迅速传播，带来负面效应：

? 本来低价挂牌的业主A，或者提高挂牌价，或者撤牌。带来的结果是，整体挂牌价上涨，小区挂牌量还减少了；

? 挂一样价格的业主B，由于房子在朝向、采光、通风略好，或者楼层略好，这时他的最佳选择是什么呢？要不提高挂牌价格，要不撤牌，同样带来的是挂牌价上涨，总挂牌量减少；

? 对买家来说，买涨不买跌，而且挂牌价上涨以后，担心后续还会涨，于是蜂拥入市；

? 挂牌价涨了，买家入市了，涨价预期实现，这会带来新一轮涨价潮。本来，很多业主挂个高价，只是试探性的，内心觉得卖不到这个价格，但在怂恿下，就挂了个高价，没成想还卖了。

03 二手房价格“虚高”

为什么说是“虚高”呢？

因为，挂高价的，大多数卖不掉，挂牌价上涨归上涨，实际成交非常冷淡，很多业主不一定诚心卖，怂恿下挂牌价高的离谱，长时间挂在那里．．．．．．。不过，挂牌价上调存在很明显的传染效应，一些“卖相”不好的楼盘（比如“老破小”、楼龄在10年以上的非“次新房”等），也跟着涨价。

A小区涨价后，B小区也跟着涨。最后，虚高挂牌的行为，将市场预期拉高，但这里面有明显的信息不对称，挂牌价在中介的APP、橱窗、朋友圈等渠道发布以后，很多人误以为是成交价。一旦有成交，就给市场传达涨价的信号，其实这一套或有其特殊性，比如卖家急售、装修较好、买家付款条件好（比如高首付），但市场不会传播这个特殊性，只会传播涨价了。

{image=4}

数据来源：国家统计局、wind 制图：李宇嘉观楼局

二手房定价机制改变了。

当下，一旦有高地价出现，区域规划利好（比如地铁规划、旧改拆迁等），新房还没咋动，二手房业主群先嗨起来了，“涨声”一片。如果二手房涨价，就把新房限价的政策架在火上烤。近期，限价政策再次出炉，“两个集中”的供地模式下，地价和房价一起限，前端限土价，后端限房价，严丝合缝，构筑起一个完整的限价闭环。但二手房涨价，限价就搞不下去了。

一方面，限价造成一二手房价格“倒挂”，“打新潮”愈演愈烈，倒逼新房出现“双合同”、内转房、精装变“惊装”、捆绑销售等。另一方面，市场秩序越来越乱，小业主维权不断，所有压力甩给了地方政府。因此，二手房指导价、参考价政策，将补上限价政策的最后一块拼图。

{image=5}

04 二手房调控最终目的是“稳市场”

推出二手房参考价，下架虚高挂牌价，还有一个目的，就是控制地产的“金融加速器”效应。其实，地产本身就是驱动信贷投放的工具，基本逻辑就是：房价上涨，带动评估价上升，也带来房价进一步上涨的预期，包括银行信贷投放在内，各路资金跑步进入房地产。

二手房价格上涨，和新房价格形成“循环涨价”，已经成为地产资金失控的根源。其中，二手房虚高报价，拉高银行评估价，驱动加杠杆，让涨价预期实现，并带来下一波涨价循环。所以，不管深圳，还是成都，推出二手房参考价时，无一例外强调，参考价作为发放贷款的依据。

{image=6}

成都二手房指导价出台以后，几乎在同一时期，成都市住房公积金管理中心、成都农商行发布公告，购买二手房办理公积金时，将按照住建部门确定的网签合同价、评估价和住建部门公布的参考价“三者孰低”的认定原则，计算可贷额度；银行贷款则按照参考价来计算额度。

{image=7}

二手房参考价的推出，是政策更加精细化、体系化，告别碎片化、告别头痛医头，走向长效机制的重要一步。过去，调控一直集中在新房领域，很少关注二手房，主要是因为没有抓手。二手房参考价的形成，调控有了抓手，通过这个抓手，控制挂牌价、控制银行信贷。

二手房市场稳了，新房市场也就稳定了。其实，多数大城市建设高峰期过了，新房供应不可能明显增加，二手房必然要占主导。相应的，调控的重点也应该转入二手房（包括租赁）。这才是调控走向成熟、走向长效机制的标志。因此，二手房参考价机制，将在越来越多的城市应用。

拉长时间来看，当下二手房抱团涨价、非理性提高挂牌价，是经不起推敲的，购买力也不支撑。其实，包括杭州、重庆、宁波、成都等，多数城市二手房潜在供应量（当前挂牌量或未来挂牌量）创新高。由于涨价预期突出、或交易成本高（比如增值税），很多被迫或有意自持，更多的是“有价无市”。

同时，这几年销售的新房，逐渐进入竣工高峰，开始转化为二手房，也在提高存量二手房“堰塞湖”的水位。二手房涨价、旧改，在掩盖“堰塞湖”问题的同时，也在加重未来这个“堰塞湖”决堤的风险。如果任由二手房涨价逻辑无理由肆虐，未来这种决堤的风险不远了。

-- END--

楼市观点碰撞、投资置业交流，欢迎进群↓↓↓

{image=8}

{image=9}

责任编辑：张玫