华金证券：卓越商企服务首予买入评级 合理估值14港元

华金证券发布研究报告称，首予卓越商企服务“买入”评级，预测2021-23年将分别实现归母净利5.1/7.1/9.3亿元，对应每股收益分别为0.42/0.58/0.76元，ROE分别为14.7%/18.2%/20.5%。综合考虑绝对估值法及相对估值法，予其合理估值为14港元，相当于2021-23年28.3/20.1/15.4倍预测市盈率。

报告中称，公司是商务物业管理业态的领军企业，其独特的大客户业务模式使之兼具防御属性和扩张能力，这将是公司值得更高交易估值的重要基础。该行认为市场不必过度担忧写字楼空置率高之于收缴率的负面影响，中指院数据显示物业百强企业在管办公物业、产业园区物业的收缴率分别达到97.5%、97.2%，高于全业态平均水平。对于卓越商企服务而言：1）公司定位于中高端市场，绝大部分在管商务物业位于核心城市的核心地段，出租率保持高位；2）公司约60%的第三方外拓项目系大客户模式，大客户系以腾讯（00700）、京东（09618）等为首的科技型企业，并不存在所谓空置率低影响收缴率的问题。

华金证券表示，中长期看，物业管理行业终将进入存量时代，强有力的第三方项目拓展能力将是物业企业脱颖而出的胜负手。公司以商务物管业态为核心，制定了“1+1+X”的区域扩张战略，扎根于大湾区、深度布局长三角，并在全国核心城市开展布局。从经营结果上看，2017-20年公司商务物业的在管面积由486.1万㎡增长至1667.1万㎡，复合增长率为50.8%，其中第三方商务物业在管面积由299.5万㎡增长至1379.3万㎡，复合增长率为66%。目前，公司在深圳CBD和高新区的在管商务项目份额达25%、排名第一（按收益计），而在长三角地区，该行观察到公司在杭州市已经实现了高密度、高质量、多业态的外拓。

报告提到，以卓品商务为代表的增值服务有望成为公司的第二增长曲线。公司凭借坚实的业务能力取得大客户的长期合作信任基础，紧随大客户的业务扩张步伐，并通过子品牌卓品商务切入大客户的日常行政与后勤管理工作，以优质增值服务进一步提升客户黏性。该行认为，公司的增值服务营收占比有望从2020年的14.2%提升至2022年的约20%，届时将明显改善公司的盈利结构。

该行称，关联地产开发企业卓越集团有望加大新物管项目的支持力度。2017-20年，卓越集团的销售规模从390亿元增长至833亿元，21Q1的行业销售排名已上升至近年来新高的34位。作为一家处于“三条红线”监管下“绿档”房企，卓越集团土地储备充裕并坐拥大量城市更新项目，随着“明星职业经理人”陈凯先生加盟集团，该行预计卓越集团的经营趋势将继续向好，并将进一步利好公司的关联方项目获取。另一方面，公司2020年关联交易收入占比仅约12%，低于同业平均水平，体现出了更高的盈利质量。

责任编辑：李双双