5月房地产三大指标全部转正 机构明确看好三季度地产股超额收益

核心逻辑

1、5月销售强势回暖，单月商品房销售面积及金额增速均回正。

3、开竣工面积增速大幅修复，其中销售增速大幅反弹，单月增速今年以来首次回正。2020年1-5月新开工面积累计同比下降12.8%，降幅较1-4月收窄5.6个百分点；施工面积累计同比增速2.3%，较1-4月份回落0.2个百分点；竣工面积累计同比下降11.3%，较1-4月份收窄3.2个百分点。开竣工面积同比大幅修复，单月增速均回正。

4、开发投资累计增速温和修复，料三季度将回正。2020年1-5月份，全国房地产开发投资完成额45920亿元，同比下降0.3%，说明销售反弹是由真实需求复苏推动的。目前政策支持主要集中在供给端，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。5月单月房地产开发投资增速为8.1%，较上月+1.1%。国信证券明确看好三季度地产股超额收益，称当前即是布局良机。在新开工持续修复和土地市场热度不减的推动下，后续开发投资继续温和修复，料三季度将回正。

5、政策对冲下资金面表现持续改善。2020年1-5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，政策边际宽松的逻辑仍不变，降幅比1-4月份收窄4.3个百分点。机构判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中，并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效对冲不利因素，实现“三稳”的目标。

6、稳增长离不开房地产市场。2019年地方政府土地出让收入超过6.5万亿，是地方财政的主要收入来源之一。对于地方政府而言，及时，当地房地产市场的景气能够带动房企更多拿地、开发，既能拉动当地GDP的增长，也能改善地方政府的财务状况。

2、5月土地市场继续回暖，且均价同比仍有增长，一线城市土地热度大幅上升。2020年1-5月土地购置面积累计同比下降8.1%，降幅相比1-4月份收窄3.9个百分点；在土地政策的大力支持和房企融资成本下行的推动下，房企拿地积极。5月一线城市土地溢价率为15.23%，同比大幅增加10.27%；二线城市土地溢价率13.14%，较前期有所回落；三线溢价率为17.55%，较上月-6.28%。与4月相比，一线城市土地市场热度大幅上升，二三线城市土地热度稍有降温。

7、看好三季度地产股超额收益，当前即是布局良机。关注下半年需求端政策的支持程度。短期视角：看好三季度政策放松，预期差收敛将带来明显的超额收益。随着“填坑”过程接近尾声，地产销售仍然会回到下行周期的“渐近线”上。“三稳”诉求下预计三季度有望看到需求端的“实质”放松。同时，地产股估值反映了过度悲观的预期，估值进一步下降的概率和空间都不大，权威，随着竣工上修、交房结算，20/21两年业绩确定性增长，这将驱动板块实现绝对收益。长期视角：主流房企ROIC仍有提升空间，经营效率的提升有望降低ROE对财务杠杆的依赖，降低房企风险溢价，从分母端提升房企价值；同时，随着行业空间收窄、规模诉求降低，房企FCFF将大幅好转，专业，公司现金分红比例可以提升至非常高的水平，从分子端提升房企价值。

利好公司

银河证券指出，板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显，维持行业“推荐”评级。推荐业绩确定性高，资源优势明显，内生性增长动力强的万科A、保利地产，但下半年销售仍存压力，销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城。

东北证券指出，个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。中信证券预计楼市过热的风险不大，炒股就看锤子财富，地产投资全年有望维持稳定的增长。

东方证券指出，投资重点应该从政策博弈转向关注企业的基本面，寻找业绩更具确定性的标的，推荐万科A、保利地产、金地集团；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国、旭辉控股集团、中南建设。同时看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业，推荐保利物业、招商积余、碧桂园服务。

国信证券指出，全面，短期视角：三季度政策放松将带来行业的整体性超额收益机会，推荐高弹性标的，如金地集团、华夏幸福、阳光城、中南建设等。长期视角：推荐两类房企，一是ROIC改善空间大的房企，推荐中国金茂、金地集团、中南建设、华润置地；二是负FCFF相对小的成熟型房企，现金分红有望提升，推荐保利地产、中国海外发展。

本文内容精选自以下研报：

中信证券《疫情如何影响地产？》

2020年5月，商品房销售面积同比+10%，商品房销售金额同比+14%，单月增速均回正。5月市场销售强势回暖的主要原因主要包括：1）前期受抑制需求集中释放；2）随着各地预售审批加速，5月房企推盘力度加大；3）流动性宽松环境下，全国首套平均房贷利率连续6个月下降。我们认为流动性宽松环境下，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，若后续政策弹性空间加大，料基本面可在三季度之后重回正向增长，同时对于近期国内局部地区出现新冠疫情反复的情况，或扰动该地区的销售和施工复苏的节奏，仍需密切关注疫情后续发展情况。高频数据显示，5月单月三线城市成交回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。

银河证券《房地产5月销售增速回正，开发投资温和修复》

东北证券《1-5月房地产数据点评：销售超预期改善，助您挖掘潜力主题机会！

5月行业三大指标全部转正，开发投资韧性较强》

华西证券《房地产行业1-5月数据点评：单月销售增速回正，数据持续全面回暖》

东方证券《房地产行业5月统计局房地产数据点评：三大指标全面转正，销售增速大幅反弹》

国信证券《2020年房地产市场观察暨中期策略：销售“韧性”之秋，超额收益之春》

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责任编辑：逯文云