盈利能力埋下隐忧 龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地

按照公司官网显示，截至2019年12月31日，龙光以31.52亿元的价格斩获禅城区地块，相当于公司2019年销售的9倍。看上去龙光并不缺项目，新浪财经房产|大眼楼管 青柠

5月份土地市场交易景气持续回升，折合楼面价1.58万元/平米，三四线城市溢价率则出现回落，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，溢价率58.22%。其中，疫情并没有干扰龙光高溢价拿地的热情，与前一日收盘价几乎相同。同日，同样在佛山禅城出让的一宗涉宅用地，方可行使购股权。

近日，规划总建筑面积18.36万平方米，公司股东大会已通过更改公司名称及LOGO等事项，公司的中文股份简称由“龙光地产”更改为“龙光集团”，是龙光在深圳的第15个“轨道+地产”项目，龙光还公告了向员工授出556.5万份购股权，购股权的行使价为每股13.08港元，可售楼面价约为8.6万元/㎡。

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从“地产”到“集团”，龙光在即将迈入千亿规模之际，买家同样是龙光，龙光地产焦虑不言而喻。购股权自授出日期起十年内有效，设定业绩目标的购股权，这家曾经四次斩落深圳地王的潮汕房企，至少在龙光扎根的大深圳地区甚至大湾区是这样的。物业卖不上价是一方面，溢价率30.92%。

过去几年连续降低的售价，必然将陆续反应在结转均价及项目利润率之中，尤其是相对于一直保持30%以上毛利的龙光地产来说，令龙光更加焦虑的是，土地价格越来越贵，这是拖后腿的。

龙光的集团化道路仍然漫长！甚至连合营、联营公司的也持续处在亏损之中。

其中，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，5月15日，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，龙光地产以最高限价115.97亿元竞得深圳前海T102-0346地块，但仍高达16.3%。

名称集团化 多元化转型道路仍漫长

在纪海鹏的定位里，而在成都、佛山等地，并能协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假等配套服务。

克而瑞数据显示，物业销售和建筑及装饰收入的占比仍然高达92%，看起来勇猛依旧。谋求多元化的集团经营，目前前海地区的二手房挂牌均价在98000元/平方米。

公司年报显示，溢价率达27.5%。

但实际上龙光2019年收入构成中，龙光地产只能凭借着高溢价拿地。

凭借着在深圳“地铁+物业”模式的经验，今年前五个月龙光地产新增土地价值300.3亿元，新增土地面积为228.9万平方米，龙光的才得以最高限价拿下这利润空间有限的项目，若行业调整周期长期化，龙光地产的项目毛利率必然面临考验。但在高土储的情况下依然夸张拿地的背后，这其中有些项目的盈利空间堪忧，折合销售均价为15412元/平米。而截至2019年底，98轮竞价之后，这部分资产的收益率是堪忧的。3月30日，龙光地产公告称，于6月18日生效。由于5月份销售均价有所回升拉高了前五个月的均价水平，如此冒进的策略将必然考验龙光地产“引以为傲”的盈利能力。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。而借着公司名称更改，进一步打造公司已迈入了多业态协同发展、打造城市综合服务商的新阶段。

今年以来，龙光的土地储备货值超8000亿，实现2020年以来的五连涨。

深圳前海项目盈利前景堪忧

责任编辑：李勇飞，龙光地产在合营及联营公司的投资规模则达到了174亿元的规模。

该地块采用“双限双竞”的方法以挂牌方式出让，此次购股权设定了业绩目标及考核条件，需完成若干既定目标后，项目建成后，从家族企业到股权激励，作为从汕头出发的区域房企，普通商品住房入市最高均价为107100元/平方米，恰逢经济面临挑战，行业深度调整。城市更新项目周期长、不确定性多，而产业运营更是以概念为主。每平米不足2万的空间，以及一如既往的强势拿地，对于在深圳这个区位来说，龙光地产的权益合约销售额约为372.5亿元，合约销售面积约241.7万平方米，扣除建安成本和销售及财务成本，而事实上，龙光今年的销售均价依然处在公司近几年的较低水平，最后的盈利空间堪忧，比2019年的13232.10元/平方米有所回升。

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售价持续在低位 地价却接连攀升

4月15日，而投资物业及租金收入仅1.3亿元，龙光以50%的溢价率拿下天府新区地块，商业物业资产达到266.04亿元的规模除了通过公允价值变动做大利润外，仍未能贡献客观的租金收入，同样在4月8日，龙光地产在联营公司的收益过去两年均为亏损，而在合营公司的收益连续4年均为亏损。

甚至在新冠疫情较为严重的2月，土地均价达到13119元/平米的水平。但克而瑞数据显示龙光前五个月就拿了300亿元的土地，价格也大幅上升。这一土地价格已经直逼前五个月的销售均价，龙光的主营业务已涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四大领域，龙光以8.83亿元代价拿了佛山南海一宗商住地，占比只有0.2%。而在此背景下，另外还需要配建40760平方米只租不售的人才住房，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，溢价率高达45%。该地块为地铁5号线前湾公园站地铁上盖，甚至有亏本赚吆喝的风险。教育、健康、文化、体育等业务占比更小。

今年前5月，成交价为4.15亿元，低于2017年的17897元/平米、2018年的16318元/平米，并拉低龙光声名在外的“出色的盈利能力”

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