黑石与SOHO中国“残缘再续” 价钱从40亿美元降至30亿
(文/张志峰 编辑/马媛媛)潘石屹的SOHO中国终归还是要卖掉。
据彭博社6月16日报道,黑石集团接近达成以30亿美元估值收购SOHO中国的交易,该交易最早将于本周宣布。
就在前一日,SOHO中国公告停牌,却没有公布停牌具体原因。彼时业内纷纷猜测,SOHO中国停牌大概率与资产买卖有关。
停牌之前,SOHO中国股价已连续上涨9个交易日,从2.38港元涨至3.8港元,涨幅达60%,创下企业2007年上市以来的最大涨幅。
恐怕潘石屹自己也想不到,一手创办的SOHO中国最高光时刻,居然来自于其即将易手的消息。
而对收购方——美国私募巨头黑石集团而言,如果交易完成,这也将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。
不过是“价钱问题”
需要指出的是,潘石屹欲将SOHO中国私有化,套现离场的想法早已有之。
上一个“绯闻对象”同样是黑石集团,从去年3月开始,关于黑石集团对SOHO中国的私有化并购一直传的沸沸扬扬。
不过彼时的交易对价还是40亿美元,每股收购价格为6港元,较SOHO中国当时股价2.98元/股高出一倍多,相当于溢价超100%收购。
但最终在5个月后, 8月13日晚间,SOHO中国公告称,公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止,并未就潜在交易的条款达成共识。期待了5个月的私有化宣告破产。
值得一提的是,彭博社于5月4日援引知情人士消息报道,由于新冠疫情导致公司前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈彼时已陷入停滞状态。
该知情人士透露,当时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧,也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。
不过如今看来,所谓的“担忧”不过是价钱问题。
事实上,黑石集团与SOHO中国早有交集。
公开资料显示,黑石集团创办于1985年,是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商,总部位于美国纽约,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等,被视为市场最受欢迎的基金公司之一。
2018年4月,黑石集团宣布,前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。
2019年10月,根据财新网报道,SOHO中国有意分批打包出售旗下8个核心资产,估值超过500亿-600亿元,计划未来2年内完成交易。
彼时黑石集团联合新加坡一家国有控股公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。
也正是由于这次结缘,为此后黑石集团私有化SOHO中国打下了合作基础。
去年黑石私有化SOHO中国宣告失败时,同策研究院分析师肖云祥就向观察者网表示,SOHO中国近年来一直是“卖卖卖”,而黑石在中国市场也一直是“扫货”的节奏,两家公司在基本诉求上是一致的,所以两家都是诚意十足,关键还是在于价格。
因此,肖云祥猜测,在两家都是“诚买诚卖”的基础上,当资本市场趋于稳定之后,双方重新定价、重启谈判的可能性依然存在。
如今,黑石拟30亿美元收购SOHO中国的消息传来,想必这桩“残缘”也确实到了该了却的时刻。
5年已套现300亿
公开资料显示,SOHO中国成立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹和其妻子张欣(首席执行官)联手创建,主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前,SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达500万平方米。
业内普遍认为,此次私有化之所以能引起轩然大波,与SOHO中国近年来频频“卖卖卖”不无关系。
2014年,SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。潘石屹解释,地产已经不是刚需,SOHO中国有大量优质资产,做包租公是前景优质的买卖。
然而,在事实面前所有的解释都是无力的。自此之后,潘石屹变卖资产的脚步加快。
2015年,SOHO中国外滩8-1项目作价84.93亿元,被复星国际收入囊中;2016年,潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架,被国华人寿以32.97亿元收购;2017年又相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权,交易额合计近85亿元。
2018年3月的业绩发布会上,潘石屹曾明确表示未来不再出售资产,但曾经以持有型物业著称的SOHO中国,这个时候剩余的核心资产已然不多,更何况,这句“誓言”并未维持多久。
到了2019年6月,潘石屹再次一口气拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的,预估总价值78亿元;9月,SOHO中国就旗下部分商业项目售予慧泊停车场投资有限责任公司,作价7.61亿元;10月,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q,传出有11个项目打包卖给筑梦之星。
据不完全统计,短短五年时间,SOHO中国累计出售资产套现约300亿元,由此可见潘石屹“套现离场”的态度之坚决。
此后2年中,潘石屹夫妇即开始筹划将SOHO中国私有化相关事宜,其实不过是将剩余资产最后一次打包销售。
值得注意的是,套现离场的背后,是SOHO中国转型后连续下滑的业绩压力。
转型“自持”物业前,SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。然而在楼市调控持续、商业地产热度衰退后,SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业,潘石屹彻底做起包租公生意。当时,潘石屹预测,5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。
不曾想,随着优质资产不断减少,SOHO中国此后的经营数据一片惨淡。2012年-2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元,2019-2020年略有回升,分别为18.5亿元和21.9亿元;然而企业利润却始终难挽下滑趋势,归母净利润由2012年的105.85亿元减至2020年的5.36亿元。
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也就是说,如果按照SOHO中国2020年盈利标准计算,黑石集团的30亿美元(约合人民币191.943亿元)想要回本大约需要将近36年时间,想要将这一时间线大幅缩短,恐怕也不是件轻松的事。
与黑石对应,作为老一代地产人的潘石屹,眼看“后辈”地产商们纷纷徘徊在转型还是坚守的十字路口,手握30亿美元却不知将何去何从。
责任编辑:马婕
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