中国最有名的开发商大撤退

来源：一勺言

几个小时前，潘石屹爆了一个大新闻：一手创立的SOHO中国即将易主。

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具体细节持续流出。

黑石以每股5港元的价格，向SOHO中国的股东发起要约收购，要约理论上最多涉资237亿港元，但是，这只是理论上的代价，不可能出那么多钱。

因为，黑石的目的，不是私有化，而是成为大股东，同时保持SOHO中国的上市地位。

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潘石屹家族卖掉公司控股权，传闻已久，这次落地成真，只是我们早先观察到的家族财富海外再配置的步骤之一。

在舆论上，可能有人会把他的行为与当年李超人的腾挪进行比拟。我个人觉得，从信号上看，与其说这次出售是一个标志性的地产时刻，不如说这是一个标志性的地产大佬时刻。

地产还是那个饱受政策痛击的地产，大佬已不复当年的大佬。

谈几点感想。

1，黑石看中的不是SOHO中国上市公司本身，而是资产包，以及资产背后的城市逻辑。交易安排里，潘石屹家族保持了9%股份，这只是交易的风控安排。这件事最大的看点，不是黑石为什么会买，而是潘石屹为什么要卖。

2，在SOHO中国的网站首页，写着一行字：我们开发了500万平米的甲级写字楼。到今天这个时点，SOHO中国还持有着130万平米的顶级写字楼资产，它们分布在北京到上海最繁华的地段，贡献着良好的现金流。这种良好的资产的基本面，却让潘石屹家族出售行为背后的动机显得非常诡异。

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3，5亿港元的要约收购价，即将制造出一场短暂的股票狂欢。黑石的最终出价，相对于SOHO中国资产包里的资产全部变现值，可能并不算贵，但是，相对于SOHO中国的历史股价，却是上市十多年来不多见的高位。

原因在哪里？原因就出在了潘石屹家族对SOHO中国的投资态度上——当一家公司不再投资，不再扩张，投资者就会对你的公司给出更低的价格，即使你的资产很值钱，但是，没有未来的公司是不值钱的。

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4，目前，SOHO中国总资产是707亿元，负债总额是331亿元，净资产高达375亿元。过往三年，净利润分别是19亿元，13元，5亿元。

从公司转型看，潘石屹其实一度兑现了他当年的承诺。他让一个散售型公司在很短的时间内完成掉头，变身为一个持有型公司。在那个经济周期里，他让公司重仓了中国最有名的两个城市，负债率下来了，公司变得安全，更像一个百年老店了。

他卖掉的都是他认为应该卖掉的资产，持有的都是他认为最好的资产——但是，就像售卖的基因深入骨髓一样，只要价格合适，潘石屹可以在宣布长期持有资产的第二天就卖掉它，最终，他的终极选择还是卖掉。

因此，在投资行为上，老潘是一个知行合一的人。

5，我们该怎么定性这个大宗交易？如果你说，这是一次纯商业逻辑驱动的交易行为，那么我们看到的理由似乎并不充分。这是一次深思熟虑的出售，这是一次人民币资产与美元资产的换仓，黑石选择押注中国的一线城市，而潘石屹家族选择清空它。潘石屹在过往的职业生涯里以对风险的超级嗅觉而著称，但是，也许，他过于敏感了。即使在新冠疫情前，中国的一线城市经济像他修建的超高层建筑一样挺立。

6，如今的地产江湖，已经与第一代的地产企业家陆续告别。表面上看，我们告别的是一个企业家的名字，但是，其实告别的东西有很多很多，比如，独特的商业嗅觉，胆大心细的市场决断力，与调控政策、地产周期、行业舆情共舞的刀尖上的艺术，那是一个多么值得怀念的地产古典年代，个人英雄主义泛滥，是老板而不是职业经理人的言行为行业设置议题。相比之下，今天的地产行业过于沉闷，责任感很重，谨小慎微，却依然被无处不在的道德压力束缚起来。

7，潘石屹的下一站会是什么身份？他身上的标签太丰富了，博客主，出圈地产商，客串演员，前作家，摄影师，等等。我个人觉得，58岁的潘石屹的下一站是什么身份，会是一个比他出售资产更好玩更有趣的事情。

我个人倒乐见，潘石屹转身成为一名风险投资家，这样一来，他的两种能力特质将有机会继续发光发热：知识更新换代的能力，以及，捕捉风险与机会的能力。以我视野所及，他的这两种能力都是极顶级的。

8，告别房地产，其实没有什么大不了，在地产被妖魔化的时候，它反而会是一个政治正确的加分项。但是，就怕你告别的不是房地产，而是错失掉中国经济的后续机会。希望这只是杞人忧天。

责任编辑：张亚楠