做"地产界苹果"? 毛利率下滑平均售价走低 石榴投资集团赴港IPO能否解忧

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近三年，石榴投资集团已确认平均售价呈现出连续下滑的态势。同时，2020年该公司毛利率为22.9%，较2019年同期下滑超10个百分点

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《投资时报》研究员林申

房企赴港上市热潮仍未减退。

近日，总部位于北京的大型物业开发商石榴投资集团有限公司（下称石榴投资集团），向港交所正式递交上市招股书申请版本，建银国际为其独家保荐人。

据招股书显示，石榴投资集团于2008年在北京成立，业务覆盖物业管理、商业物业等，截至2020年底，该公司业务横跨39个城市。根据CRIC发布的2020年中国房地产企业销售榜TOP 200，石榴投资集团按已订约销售（股本基础）计排名第69位。

不过业务范围扩张之外，该公司的平均销售单价却整体处于下降通道。

数据显示，2018年至2020年，石榴投资集团已确认平均售价分别为19758元/平米、13654元/平米、11967元/平米。其中，已确认的住宅销售均价由2018年的1.96万元/平米下降至2020年的1.23万元/平米；已确认的商业平均售价由2018年的2.05万元/平米大幅下滑至2020年的4649元/平米。

盈利稳健性欠佳

曾经号称要做“地产界苹果”的石榴投资集团，近几年经营状况似乎很难令投资者满意。

据招股书显示，2018年—2020年，该公司分别实现收入99.37亿元、80.31亿元、122.64亿元，实现归属于上市公司股东的净利润15.88亿元、6.96亿元、11.31亿元。

可以看到，石榴投资集团营业收入及归母净利润均在2019年有所下滑，同比下滑幅度分别为19.18%、56.17%。且进入2020年以后，该公司营业收入及归母净利润均有所反弹，但相较于营收反弹幅度来看，其归母净利润仍未超过2018年的水平。

在毛利率方面，据公开数据显示，近三年石榴投资集团毛利率整体呈现出下滑的趋势，已由2018年的34.1%下降至2020年的22.9%。针对2020年毛利率的大幅下滑，该公司在招股书中称“主要是由于土地收购成本的增加，导致毛利率的减低”。

《投资时报》研究员查阅招股书注意到，2020年石榴投资集团土地收购成本同比上涨约147.44%，占当期导致整体销售成本的比例为47.1%，是销售成本中除建筑成本外最大的一笔支出，这使得该公司毛利率较2019年下降超10个百分点。

此外，需要注意的是，考虑到近些年我国物业市场竞争日益白热化，且物业开发商之间的竞争可能导致土地成本及原材料成本增加、优质建筑承包商的短缺、物业供应过剩等现象，未来，石榴集团如何确保毛利率的稳定增加、进而实现经营业绩的稳健发展，值得持续关注。

石榴投资集团近三年营业收入及归母净利润

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数据来源：根据公司公开资料整理

负债攀升 融资成本高企

在积极拿地进行业务扩张的同时，石榴投资集团不仅整体负债水平有所增加，融资成本也处于相对较高的位置。

负债规模方面，截至2020年年底，该公司总负债为720.58亿元，同比上涨16.28%。在负债率方面，据招股书显示，截至2020年末，其资产负债率为120%，净资产负债率为90%，仍远高于房地产“三道红线”中70%的标准。

此外，《投资时报》研究员留意到，2018年至2020年及2021年第一季度，该公司总借款分别为294.56亿元、272.70亿元、248.32亿元及229.41亿元。同时，过去三年间内，其银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%及8.1%，全部处于较高水平。

对于债务结构、融资成本等相关问题，该公司在招股书中表示，“日后，我们预期将产生更多债务，以完成开发中项目及持作未来发展项目，且亦可能动用额外债务融资所得款项收购土地资源，而这可能会加剧公司因债务所面临的风险”。

京津冀区域收益减少

据招股书显示，截至今年2月底，石榴投资集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发。同期该公司土地储备为919.3万平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。

需要注意的是，其于京津冀城市群虽然拥有近乎一半的土地储备，但并未带来与上述地位相匹配的业绩。

据公开数据显示，2018年至2020年，该公司物业开发及销售收入分别为96.65亿元、73.51亿元、116.75亿元，占当期总收入的比重分别为97.3%、91.5%、95.2%。其中，京津冀分别实现收入40.3亿元、27.2亿元和23.5亿元，占比分别为41.7%、37%和20.2%。

可以看到，近三年京津冀收入呈现出连续下滑的态势，显然，由于石榴投资集团大部分收益产生自在京津冀城市群的物业开发及销售，未来若京津冀城市群经济状况产生下滑，则将会对其业绩造成不利影响。

责任编辑：彭佳兵