潘石屹快速清仓黑石为何甘愿接盘？

财经自媒体2021-06-17 18:26:440阅

投资研报

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来源：翠鸟资本

SOHO中国（0410.HK）卖了。

6月16日，黑石集团计划以30亿美元的作价接盘潘石屹手中的资产，拟以每股5港元的价格收购该公司47.3亿股股份，总额236.58亿港元，。

收购价格相比SOHO中国前一交易日3.8港元的收盘价，出现32%的“溢价”。

美国私募股权机构莫非要深度介入中国房地产市场？潘石屹真的精明地做了这笔买卖的吗？市场议论纷纷。

拆解交易方案

今年6月份以来，SOHO中国股价不断上扬， 6月份股价涨幅高达60%。如此涨幅，仿佛为黑石的接盘造势。

自2020年9月以来，SOHO中国一直在低位徘徊，直至本月才是“振作”。

据6月16日公司宣布：美国私募机构黑石集团已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

值得注意的是，黑石集团是全球顶尖买方机构，业务领域涉及私募股权基金、房地产投资基金为主。

交易作价尤为引人注意：黑石集团以每股5港元的价格收购SOHO中国47.3亿股股份，较该股前一交易日3.8港元/股的收盘价，出现了高达32%的“溢价”。

另据公开信息，黑石集团收购后，仍计划保留SOHO中国的港股上市地位，亦将对SOHO中国进行详细的战略重新评估，包括合理调整其业务活动和资产组合。

此外，SOHO中国现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。

黑石集团的收购价格，准确来说是一种要约报价。这个报价与6月份股价快速上涨有何关联，无从得知。

可以对比的是，5月31日SOHO中国收盘价为2.4港元，到了6月16日易主消息披露前最后一个交易日（6月11日），收盘价为3.8港元。

其实，潘石屹“卖出”SOHO中国的消息在两年前就开始酝酿。到了2020年一季度，再次传出黑石集团开始与SOHO中国接触，进行私有化的谈判，媒体传出作价为40亿美元。

这意味着，黑石集团此次进行“二次报价”，且采取了一个折中方案：要约收购股份，且保持二级市场上市位置。

黑石下的什么棋？

交易方案中，黑石以每股5港元的价格收购SOHO中国47.3亿股股份，市场以“溢价”二字形容。

果真如此吗？

我们来看SOHO中国自2007年登陆港股以来的表现。股价高点出现在2017年末，摸到了4.9港元的位置。因此，SOHO中国的历史最高股价，就是这次黑石集团的报价价格。

以港元兑人民币（2017年12月-2021年6月），跌幅为1.4%。如果把SOHO中国的二级市场资产市值，粗略以人民币资产计价，再叠加这期间的股价跌幅，显得更加“便宜”。

这么一算，并不能完全用溢价去形容黑石这笔中国资产的“接盘”行为。

这背后，黑石对中国房地产市场或许在下一盘大棋。

黑石集团创始人苏世民在去年一场公开活动曾指出：“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。中国的房地产市场既有价格波动，也有供应问题。”

今年1月份，黑石旗下的黑石房地产机会型基金以11亿美元从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场富力综合物流园。

上述收购刚完成之际，市场再次传出黑石集团、京东物流、美团参与竞逐中国物流资产控股有限公司的控股权，相关交易作价或高达20亿美元，这家公司也是港股上市公司。

值得注意的是，中国物流资产是中国第三大现代仓储公司，也是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。

可以看出，物流地产是黑石中国房地产市场组合的关键标的，此次收购可以让其物流版图在华大幅扩围，覆盖中国20个以上城市。

重塑写字楼组合？

SOHO中国专注于北京和上海的办公楼开发运营，也就是商用房地产发展商。

黑石收购后，中国房地产组合中，除了物流地产，还增加了商用办公楼，看似简单的交易，背后运营难度可谓相当之大。

近期，海通国际一份研究SOHO中国的报告，对这家公司有如下总结：入住率有所改善，但仍未恢复正常水平，但仍有改善空间。

这份报告道出了SOHO中国的问题所在：到2020年底，SOHO写字楼组合的整体入住率约为82%（2020年6月底/2019年底：78%/90%），整体入住率并未恢复到正常水平，公司主要风险是写字楼组合的入住率缓慢回升。

后疫情时代，SOHO中国的写字楼吸引力何在，这成为一个关键看点。

值得注意的是，近期汇丰的投行研究还提示：由于内部资源的重新分配，汇丰决定终止SOHO中国的股票研究覆盖。（原文为：We are terminating coverage of SOHO China due to a reallocation of resources，报告发布于2021年3月23日）这背后可能是机构客户对SOHO中国兴趣锐减的一种体现。

这家机构在最后一个“告别”报告中指出，SOHO中国下行风险包括租赁进度和新办公室租金低于预期，还包括业务转型和资产出售以及股息前景的不确定性。