潘石屹为何“打骨折”也要甩卖SOHO中国？

雷达财经2021-06-17 23:36:010阅

投资研报

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对于潘石屹甩卖资产，有行业人士向雷达财经表示，SOHO中国遭遇转型不利是转让股权的一大因素。此外，公司和万达地产、复星旗下的地产板块复地集团一样，在港股遭遇了低估值陷阱，股价长期低于净资产，基本丧失了融资功能。促使潘石屹甩卖的另一大因素是，其子因不当言论滞留海外，且家族在美国布局颇深。

雷达财经出品文|张凯旌编|深海

与黑石集团传出“绯闻”近两年后，靴子终于落地。

6月16日，SOHO中国公告称，黑石集团拟以5港元每股的价格收购Cititrust间接持有的SOHO中国28.56亿股股份，约占SOHO中国已发行股本的54.93%。交易完成后，黑石集团将成为SOHO中国的最大股东，潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。

据此计算，黑石集团将耗资236.58亿港元，约合人民币194.97亿元。潘石屹、张欣夫妇则将一次性套现142.81亿港元，约合人民币118.16亿元。

根据SOHO中国2020年财报，截至去年年末，公司净资产为375.5亿元，每股净资产为7.02元。据此计算，此次收购价仅相当于净资产的58.9%。

潘石屹最初以万通六君子的身份出道，凭借在北京开发出的几个现象级SOHO楼盘一跃成为中国头部房地产公司，但2012年后的两次转型失利，却让SOHO中国迅速跌下神坛。2019年开始，SOHO中国多次被传要出售公司资产，但直至2021年6月16日，黑石集团作为接盘方的消息才终获“石锤”。在此过程中，屡有声音认为，潘石屹要跑了。对此，潘石屹曾回应称，“说我跑了是谣言，我跑不了。”

为什么宁愿被“打脸”，潘石屹也要“打骨折”卖掉SOHO中国？

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SOHO中国236亿港元卖身黑石

早在2019年10月，市场上就有消息称，SOHO中国拟出售总价值为人民币500亿-600亿的项目，包含京沪两地被视为公司“八大金刚”的核心项目——北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。

还有媒体披露，潘石屹已经把卖项目的消息放了出去，最终会通过竞价制确定买家，接盘方或为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。

受消息面影响，2019年10月22日开始的两周内，港股SOHO中国涨幅达35.59%，其中10月30日单日盘中涨幅一度高达27.07%。

市场已经闻风而动，但潘石屹夫妇似乎并未受到影响。事件被曝出后的20天里，潘石屹卖了苹果、为减肥训练营做了广告、给杂志拍了照片，还学了Python课程，张欣则去纽约参加了马拉松，生活极为充实。

消息曝出一个月后，在丽泽SOHO首批客户签约仪式上，潘石屹终于对跑路传闻做出了正面回应：“千万不要相信谣言，我现在拿的是中国护照，第二个房地产建在这里，我是带不动的，所以我跑了都是谣言。”

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市场沉寂一段时间后，2020年3月传言再起。消息称黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，交易的整体价值约40亿美元。随后，SOHO中国发布公告表示，正在与海外投资者进行洽谈以探讨进行战略合作的可能性。

6港元的价格较彼时SOHO中国的股价高出一倍，这也使得公司股价在一天内大涨37.58%。不过，就在网友们再次期待潘石屹的回应时，他却关闭了评论区，选择沉默。

5月，彭博社援引知情人士称，受新冠肺炎疫情影响，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。8月，SOHO中国表示，公司与投资者就潜在交易所进行的讨论已终止，并未在交易的条款达成共识。

值得一提的是，有地产上市公司高管对雷达财经表示，2020年的资产出售被叫停另有原因，系潘石屹“因子遭劫”。

2021年3月15日，海淀公安分局发文通报称，微博用户潘某（男，30岁）于2020年6月23日在他人微博评论区发表造谣诋毁英雄烈士的言论，目前警方已对其开展追逃，试图依法对其刑事拘留，但因其已于2020年2月离京出境，警方敦促其尽快回国接受调查处理。据多个媒体报道，潘某或为潘石屹之子潘瑞。

此后，2020年11月还曾传出高瓴资本欲将SOHO中国私有化，不过此事被高瓴火速辟谣。

2021年6月，SOHO中国股价再度发生与此前相似的异动。6月1日至今，SOHO中国市值暴涨逾90%，其中在6月15日停牌前，涨幅已接近60%。而6月17日收购消息落地后，SOHO中国股价报收4.6港元，单日涨幅21.05%。

据悉，本次要约收购完成后，SOHO中国董事会成员也将改变。潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

不过，相较于一年前的交易对价，本次黑石收购SOHO中国所耗费的现金代价减少了约47亿港元。

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曾一度辉煌，上市扬言5年成千亿房企

作为早期的万通六君子之一，潘石屹和他的SOHO中国在帝都、魔都闯荡的经历不可谓不传奇，但发展至鼎盛时期后的两次转型失利，不仅让SOHO中国远离了“千亿房企”的目标，也让他心生退意。

张欣曾在评价潘石屹时称，“他对机会非常敏感”，而这种风格，贯穿了潘石屹的一生。

1987年，24岁的潘石屹乘着改革开放的热潮辞职下海，一年后，适逢海南从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区，中国也一度出现“十万人才闯海南”的盛况。于是，万通六君子将他们的创业地点选在了海南，并以房地产行业为切口，借助随后的海南房地产泡沫完成了原始财富的迅速积累。

此后，万通愈发壮大，其将触角伸向房地产、通信、金融等多个领域，控制资产达近70亿元。然而希望公司专注房地产的潘石屹还是与冯仑在公司的发展路径上出现了分歧。

1994年，潘石屹认识了在华尔街高盛银行工作的“海归”张欣。据媒体报道，认识张欣4天后，潘石屹便向其求婚，4个月后，两人已同居结婚。借着这个契机，潘石屹离开万通，与张欣一起重新创业，做起了自己的京圈地产。

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20世纪90年代末期，全球互联网的热潮达到巅峰，中国的互联网公司自然也不例外，阿里巴巴、腾讯、百度相继成立，三大门户网站搜狐、新浪、网易也在美国上市。

此时，潘石屹从一位回国的朋友口中得知了国外SOHO一族的弹性工作方式，发现小型办公室很适合互联网行业，于是决定把之前盖好的现代城办公楼改成SOHO模式，一举奠定了未来SOHO中国的基础。

SOHO独树一帜的不仅有外观，还有其散售的理念。在SOHO的办公楼中，办公地点被分割为面积不等的独立空间，用以散售给个人、公司，如此一来即便是商用办公楼、店铺也能像住宅开发一样实现高周转。

靠着现代化的概念和潘石屹的包装技术，2004年6月时，建外SOHO的销售额已达60.5亿元，占CBD区在售的10个项目总销售额134亿元的45%。

同期，除建外SOHO，SOHO中国还接连打造了SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO等地标性作品，从而稳居中国房地产行业头部梯队。

2007年，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。上市当年，公司实现营收69.53亿元，归母净利润19.66亿元。作为对比，彼时的恒大营收为31.67亿元，归母净利润10.82亿元。

上市庆功宴上，潘石屹夫妇放出豪言，SOHO中国的销售额要在五年之内过千亿。

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为何甩卖？转型失利+低估值陷阱+加码美国

开始时，SOHO中国的确在向着良性的方向发展。2008年，公司继续着自己的对外并购战略，连续拿下北京光华路SOHO二期、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO等地块；2009年，SOHO中国开始向上海进军。

2010年，北京银河SOHO以每平米销售额近7万的单价，卖出了146亿元，夺得北京地区单楼盘销售冠军。同年，SOHO中国实现营收182.15亿元，创下历史新高，且该数额是上市时的近三倍，甚至将龙湖集团、融创中国甩出几个身位。

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然而在不知不觉间，固守北京、上海的潘石屹已经被在二线城市跑马圈地的万达、恒大等头部房企拉开了差距。

2010年起，北京市出台若干政策，禁止商业散售，并逐渐加码，潘石屹被迫放弃让他成功的模式。而在北京写字楼租赁市场火爆的情况下，潘石屹迎来了他的第一次重大转型。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”向“开发—持有”模式转型，以获得长期物业增值。这也意味着，曾在北京房价6000多元/平米时将自己旗下的尚都SOHO卖出2万元/平米的潘石屹，要摒弃销售，开始做“包租公”了。

“就跟做梦一样”，SOHO中国的一位销售总监在接到销售部解散的通知后表示，“当时我都懵了，SOHO的所有公司架构都是为销售服务。”

2013年的半年报出炉后，SOHO中国报告期内实现营收同比增长102.75%，归母净利润同比增长171.94%，核心净利润（不含投资物业评估增值）为同比增长130%。潘石屹迫不及待地宣布：“SOHO中国的转型成功了”。

然而只要细看财报就会发现，转型以来SOHO中国的租金收入为8600万元，仅占其25亿元收入的约3%左右。也即，SOHO中国业绩的良好表现的主要来源还是销售，而非出租。

彼时另有媒体调查发现，北京银河SOHO 8万多平方米的商业办公场所，仅租出去6000平方米，客户主要是渤海银行、广发银行以及几家中介公司，出租率仅为7%左右。

至2014年，SOHO中国的营收已下滑至60.98亿元。有代理行董事指出，无论是香港的新世界，还是内地的万达，其成功无不依赖于对商业地产项目的整体规划、统一开发、长期管理。但SOHO中国并不是像这样整体宣传经营，也就造成了其商务租赁区几乎都是死气沉沉。

还没等公司从第一次转型的失利中缓过劲来，潘石屹又看中了下一个风口。

2014年的互联网大会上，潘石屹发表了“抓住了互联网就等于抓住了未来”的观点。此后的时间里，他开始不断拜访各种互联网公司。恰逢国家为推动经济结构调整和经济增长，号召大众创新，万众创业，一时间创业公司如雨后春笋般不断涌现。

如何将创业与互联网结合？潘石屹想到了共享办公。

2015年，潘石屹正式推出共享办公品牌SOHO 3Q，年末，其已在北京和上海已经建成了11个中心，有1万多个座位投入使用。

在潘石屹的畅想中，SOHO 3Q在2016年可以做到4万个座位，2017年增长到10万个座位，未来将会成为国内最大的写字楼综合服务商，并将于2019年上市。

为此，潘石屹在全国各地奔走，疯狂为3Q造势，据不完全统计，他所邀请到的为3Q站台的嘉宾包括孟非、华住的季琦、王传福、李开复、刘强东、姚明、白岩松等人。

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共享办公是个烧钱的项目，2018年的股东大会上就有股东提到，希望3Q别烧太多的经营性现金流，也别烧太多利润。但此时的SOHO中国已经失去了销售能力，为了换取更多资金，公司开始“变卖家产”。

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，又将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2015年，SOHO中国将其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益，以84.93亿元卖给了复星集团。

2016年，SOHO中国以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿。

2017年，SOHO中国再以85.8亿元总价，分别卖出了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。

不过，卖着卖着网友们却发现，潘石屹是不是要跑路了？

“说我们抛了资产要跑路，请问我们往哪里跑？我拿着中国护照，还是北京市的人大代表，我往哪里跑？”面对质疑，潘石屹反问道。2018年，潘石屹进一步表示，未来将不再销售旗下物业，留下来的资产都是核心资产。他还称，SOHO 3Q将在一年后分拆上市。

没成想，2019年SOHO中国以85.61亿元的价格一口气出售了北京、上海的13个办公物业项目，以及位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

出售后，潘石屹的口径变成了“中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，即使如此，全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

雷达财经注意到，2011年，潘石屹通过投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权……

值得一提的是，在SOHO中国不断变卖家产的同时，潘石屹已经在微博展示过了自己的多种爱好，包括卖苹果、出书、办摄影展，做木匠、学编程、当厨师……不过，在所有的爱好里，还是绕开了房地产以及相关产业。