最大第三方物企“长城物业”赴港IPO 收缴率偏低仍是挑战

◎在国内TOP10物业企业排行榜中，长城物业也是其中唯一一家非地产背景的物业企业，在管总建面达1.146亿平方米。

◎长城物业的收缴率在去年才超过80%，远低于2020年百强企业物业服务费收缴率93.57%的均值。同时，近几年有多个项目出现亏损。

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

相比房企分拆物业上市的火热，行业的关注点很少落在独立第三方物业企业上。

作为目前国内规模最大的独立第三方物业企业，长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业）终于也开启了赴港IPO之路。6月16日晚间，港交所披露了长城物业递交的招股书。

在多家机构的TOP10物业企业排行榜中，长城物业也是其中唯一一家非地产背景的物业企业。尤其是在管面积这一硬性指标上，长城物业在管总建面为1.146亿平方米，规模与华润万象生活、永升生活服务相当。

不过《每日经济新闻》也注意到，但近几年，长城物业的毛利率与物业费收缴率较其他同规模物业公司来说均偏低。值得注意的是，在赴港上市前夕，长城物业15.28%的概约股权被碧桂园服务以5.4亿元的对价收购。

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谋A股转港股，上市前引来碧桂园服务

长城物业是一家老牌的第三方物业机构，1993年在深圳成立，是中国首批国家一级资质物业服务企业。

对于一家没有地产母公司依赖的物业企业而言，长城物业能增长到如今的规模也委实不易。据其招股书披露，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。

经过多年发展，长城物业无论是区域拓展还是业态覆盖方面，都做到了全范围。其比较有名的物业服务项目就包括2008年北京奥运会的奥运村。

作为一家稳定增长的第三方物业企业，长城物业几年前也谋划过上市但最终不了了之。2017年7月，长城物业方面在官方微信表示，“正在筹谋A股上市，为公司谋求更大的资本力量。”

次年2月，南都物业率先登陆上交所，成为国内A股市场第一物业股。

“虽然现在（港股）物业的估值有一点回落，但行业整体估值高度仍在。只是很难说这样的高估值能维持多久。”汇生国际融资总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，第三方物业公司的优点是，不像被房企拆分的物业公司存在对母公司的依赖。

“对市场来说，长城物业算是一个不错的标的，当然这样的标的也是比较少见的。”一位不愿具名的大型物企中层管理人士向记者分析指出，短期内像这样的第三方物企要上市的，应该不会像房企分拆物业那么频繁。因为长城物业也是少有的经营多年的第三方物业公司，在这个本来利润就较低、起步晚同时跟地产项目纽带性比较强的行业，较少有第三方公司进入这个领域来发展。

而在赴港上市前夕，长城物业还引来了今年物业行业的“并购王”碧桂园服务参投。今年4月29日，成都市盛美同赢投资合伙企业（有限合伙）（以下简称盛美同赢）与订立股份转让协议。

据此，盛美同赢以5.4亿元的对价代转让其于长城物业的约1332万股股份予碧桂园服务。投资完成后，碧桂园约占长城物业概约股权15.28%，为长城物业主要股东之一。

此番赴港上市，长城物业或许也是想继续在物业市场开疆扩土。招股书显示，本次募集所得款项将用于物色精选战略投资、收购机遇及进一步发展战略合作伙伴关系。

“即使考虑到物业管理公司与房地产开发商的从属关系，市场上仍有足够数量的合适目标公司可纳入我们的扩张计划。”长城物业表示。

营收逐年增长，毛利率与收缴率偏低

从近三年的营收看，长城物业走出逐年增长趋势，2018-2020年，其收入分别为24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元，三年对应的整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%。

据中指研究院统计，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%。

长城物业的整体毛利率与基础服务毛利率都低于上述均值，其近三年的物业管理服务毛利率分别为16.3%、16.8%及19%。“我们的整体毛利率受各业务线的毛利率以及业务组合波动影响，呈上升趋势”。

数据来源：企业招股书

而与长城物业规模相当的华润万象生活，在2018-2019年的毛利率也仅为15%、16%，但在2020年就飙升至27%；永升生活服务2020年的毛利率更是达到了31.4%。

在具体业务上，长城物业的收益主要来自物业管理服务、地产开发商增长服务、社区增值服务及专业服务，其中物业管理服务比重最大，近三年占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。

长城物业的收缴率在去年才超过80%，而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%。2018-2020年，长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%。

“长城物业的成本控制在业内来说是非常厉害的，作为一个独立第三方这也是比较难得的。”上述物企中层管理人士表示。

节流非常厉害，那么难就难在开源。长城物业面临的问题也是物业公司普遍还未解决的问题——物业费难以提高。据招股书，近三年，长城物业平均物业管理费分别约为每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。

对比之下，华润万象生活、永升生活服务近两三年的平均物业管理费都在2.28-2.91元/㎡/月。中指研究院统计显示，2020年，百强企业平均住宅物业服务费为2.05元/㎡/月，整体平均物业费为3.84元/㎡/月。

长城物业也在招股书中坦言，近几年有多个项目出现亏损，主要原因就是“我们收取的物业管理费金额不足以覆盖提供优质物业管理服务产生的服务成本。”

责任编辑：陈诗莹