【ROE看房企】中海地产平均ROE连降10年 杠杆率低资产负债率仅60%

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

中国海外发展的主体地产业务为中海地产，作为行业内的老大哥，在规模不落后的情况下总体保持着稳健的经营态势。但ROE近两年有所下滑，跌破15%一线，销售净利润率也连续两年下滑但仍高达25.5%，总资产周转率企稳在0.24左右，处在统计房企的中上游水平，体现出一定的管理优势。相对来说，中海地产的财务更为稳健，整体的权益乘数小于3，即资产负债率仅在60%，2020年报显示，中海地产的三道红线均达标。

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ROE连续两年下滑 降至15%以下

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中海地产过去几年的平均ROE一路小幅下滑，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，但中海地产的平均ROE从17.89%降至16.35%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，中海地产的平均ROE降低至14.76%，其在所有统计的100家上市房企中位列第46位，处于中游水平。此外，在规模相当的房企中处于位置中游水平，低于融创、万科、华润，高于碧桂园，恒大。

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净利润率同规模里领先 融资成本优势明显

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

中海地产过去几年的净利润率基本维持在25%左右，截止2020年，净利润率为25.5%，较2019年的26.02%略有回落，其在所有统计的100家上市房企中位列4位，在规模相当的房企中处于位置处于领先水平，高于下图中万科、华润、融创、保利等一众稳健的龙头房企。由此看来，中海地产在规模效应方面获得的拿地成本、品牌效应以及融资成本优势较为明显。

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权益比例始终在90%以上

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，中海地产近几年的数据比较稳定在90%出头的水平，这个比例列在统计百家房企的14位，位于上游水平，且稳定性是名列前茅的。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，中海地产再次位于领先水平，高于下万科、华润、融创、保利等一众稳健的龙头房企。

总资产周转率有所下滑稳定在0.24

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，中海地产过去几年有所下滑基本稳定在0.24的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列26位，再次高于万科、保利、碧桂园、融创、华润、恒大等，小于龙湖。

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杠杆率相对稳健

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，中海地产为2.6，小于3，即资产负债率仅在60%。在所有统计上市房企中，位列95位，明显高于保利、中海、华润，低于融创、碧桂园、恒大等，在全行业也是最低的存在。这基本是符合我们一贯的认知的。

综上，中海地产拥有较为出色利润率以及周转率表现，但由于杠杆率低、权益比例也较高，因此整体平均ROE位列中游水平，体现出了其综合盈利能力较强且财务稳健的一面。这其中，主要是由于中海地产在各个环节均比较稳定和均衡，没有明显的短板使得中海地产综合竞争力较强。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。

责任编辑：公司观察