【ROE看房企】中国国贸几无业务增量 ROE或持续仅保持10%左右

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

国贸于1985年成立，位于北京商务中心区核心地段，由写字楼、商城、酒店、公寓和会展等国际化商业服务设施组成。由于新增业务较少，国贸的平均ROE基本在10%出头的水平，销售净利润率也连续徘徊在25%左右，总资产周转率企稳在0.23左右，处在统计房企的中上游水平，基本处于稳定经营期。相对来说，国贸的财务更为稳健，整体的权益乘数小于2，即资产负债率在33%的极低水平，基本上属于现金奶牛的定位。

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ROE徘徊在10%出头 无明显增量想象空间

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。但国贸比较特殊，由于没有明显新增开发业务，过去几年的平均ROE几乎恒定，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，国贸的平均ROE始终徘徊在10%出头的水平。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，国贸的平均ROE略有降低至10.6%，其在所有统计的100家上市房企中位列第60位，处于中下游水平。

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净利润率列第三位 存量运营模式利润率高

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

国贸过去几年的净利润率也比较稳定，截止2020年，净利润率为26.67%，其在所有统计的100家上市房企中位列3位，与同为以现有物业运营为主的陆家嘴相比要低不少。但由于国贸并无明显的增量业务，因此现阶段的自持物业的运营天然就属于利润率较高的业务，因此名次较高也是符合商业逻辑的。

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几无合作开发业务 纯运营模式

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，几无合作开发业务、纯运营模式的国贸近几年的数据比较稳定在100%的水平，这个比例列在统计百家房企的14位，位于上游，且稳定性极高。可见，纯运营模式的国贸已经逐渐像部分香港开发商靠拢，变成了收租公，而不再是靠高周转的开发销售模式。

总资产周转率稳定在0.23

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，国贸过去几年基本稳定在0.23的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列33位，属于纯运营一类的存在。

杠杆率相对稳健

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，国贸为1.5，小于2，即资产负债率仅在30%出头。在所有统计上市房企中，位列第100位。这还是由于公司的商业模式和大战阶段所决定的，基本是符合我们一贯的认知的。

综上，国贸的平均ROE位列中下游，体现出了其综合盈利能力较稳定的一面，但由于并无新增业务和较低的杠杆率，中国国贸的想象空间较小却整体资本回报率也难有明显的起色。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。

责任编辑：公司观察