对开发商最友好的城市出现了

来源：壹地产

今天，上海终于拉开了第一轮集中供地的序幕。13宗涉宅用地，在今天卖了400个小目标。

上海吃过围标的亏，所以这次规则里禁止了马甲，而且设置了中止价和最高报价。房企要想参加土拍，要先打分获得资格，一路过关斩将把地价拍过中止价后，进行一次性报价。一次性报价不能超过最高报价——限溢价10%，而且是：

报价中最接近各家平均报价的房企获胜。

最近，因为算错账而拿错地的故事，我们听过很多了。但在上海，赌财力真的变成了赌运气。

最重要的是，上海设置的起始出让价都不贵，一家房企的投资负责人惊喜地告诉子姨，这轮上海供地中的纯住宅用地都是赚钱的：

按照封顶价算，利润率都在10%-18%。

经历了这轮集中供地的朋友们一定清楚，在很多地方，纯住宅用地拿到手就意味着亏损了。

杭州龙头的滨江戚老板说，他们只有一两个点的利润；在北京，央企中海考察了18块地，最后一手没举；在广州，房企用300多个马甲来回冲杀……

22个城市中，有20个结束了第一轮供地，他们营造了一场近万亿的土地财政狂欢。只有上海，给这个行业留了一扇门，哪怕是要沉淀大笔资金的商住用地。

用今天最贵的地举例，保利105亿拍下的静安区灵石社区地块，只有保利和华发两家国企报名。第一次报价就超过104.7亿的中止价，直接进入了一次性报价环节。

保利出价105.13亿，华发出价105.35亿，因为只有两家进入最终报价，双方离报价平均值一样远，所以允许两家在十分钟内修改一次报价。

佛系的保利一动不动，华发沉不住气，把价格改成了105.01亿。结果，错失了这块楼面价刚过五万，售价可到10.5万的上海内环项目。

一位土拓朋友给子姨算了笔账，假设总地价100亿，自持四成，自持部分建安成本为30亿，那么自持成本合计为70亿。而该商业估值50亿，就只剩20亿缺口了，由于可售部分利润高：

整体还是赚钱的。

至于自持年限的限制，财务成本极低的央企保利一定不会在意了，这可是核心城市的核心资产。

和央企相比，民企拼财务成本是拼不过了，但可以在其他方向发挥聪明才智。看看卓越和京东就知道了，他们拿下上海内环普陀区商住用地，可是零溢价。卓越的好兄弟京东成了自持部分的投资方：

打算建一个京东超级体验馆。

其实，保利拍下的这块地，马路对面就是合生。去年，政府曾把这块地推给金茂和合生去测算，因为土地里四成是商业和办公，合生没有京东这样的好朋友，算了下持有物业的账就打了退堂鼓。

今年，合生踏勘了三块利润丰厚的纯住宅用地，比如下周拍卖的美罗家园地块，项目起始价刚刚两万出头，项目旁边单价五万的中集金地美兰城，那可是去年上海卖的最好、销售额最高的项目了，流速去化周期全部符合要求。

最后，却因为合生近三年在上海开发的项目太少：

没通过打分。

上海连开发商的规模和他们对这座城市的熟悉程度，都考虑在内了。

合生的朋友也很遗憾。

去年朱桔榕曾在分钟寺花了180亿，赌未来北京三环外的房子会卖到每平米12万。那场土拍是朱桔榕亲自去的，拍卖到半途，刚刚上位的小老板有点顶不住，有人看到她给老朱打电话说，竞争很激烈，要不要继续举，老朱回，怕什么：

一直举。

后来，联合操盘的东叁金茂府只被批准了10.6万，这个教训让他们印象深刻。

这次集中供地，我们见了很多新鲜的规则，北京的竞地价后竞自持再竞品质、杭州的竞地价竞自持、南京的限马甲摇号、苏州的不限马甲取中间值……

但这些制度的漏洞，我们也都见到了。

朋友说，上海故意留下了保证8个点以上的利润，就是给开发商留出空间，确保质量。这比北京写在纸上的竞品质要厚道的多，也比心急举办亚运会的杭州沉稳和理性的多。

合生本来今年是要决议进杭州拿地的，结果被融创多举一手抢下了，后来融创发现，自己把自持面积的分母算少了。

花样年也高价在杭州拿了一块地，后来找卓越和弘阳合作操盘才能算的过账，结果最后也只剩宝宝自己了：

其他两家都退出了。

在这轮集中供地，上海成了一道独特的风景。

两个月前，上海市场监管局公布了一份行政处罚决定书，他们动用了微观经济学和计量经济学，有数据、有公式、有表格，逻辑层层递进，最终得出结论，硬是把一份处罚书写成了一篇上万字的论文。

很多网友看后叹为观止：

一份处罚决定书，看出了上海的执法水平。

责任编辑：刘万里 SF014