首批基础设施公募REITs上市集体收涨 专家建议理性看待投资价值

首批基础设施公募REITs上市集体收涨，专家建议理性看待投资价值

来源：红星资本局

6月21日，基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）这一全新产品正式亮相资本市场，市场期盼的万亿级别的投资新品终于与投资者见面。截至当日收盘，9只产品全线飘红，涨幅最大的蛇口产园达到14.72%的涨幅，9只产品合计成交额超过18亿元。

证监会债券部主任陈飞在首批基础设施公募REITs上市仪式上表示，希望原始权益人、中介机构等市场参与者切实归位尽责，广大投资者正确认识产品特征，树立风险意识，理性参与投资交易。

业内人士认为，由于首批项目均是“优中选优”，再加上A股历来有“炒新”风气，不排除首批公募REITs上市首日存在高溢价的可能，但是公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌，建议投资者理性看待首批公募REITs的投资价值。

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截至收盘，蛇口产园以14.72%的涨幅领涨，首钢绿能涨9.95%。

首日涨跌幅限制为30%

REITs，即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

简单来说，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。

首批9只基础设施公募REITs产品上市交易，标志着国内基础设施公募REITs试点工作正式落地，对于促进基础设施高质量发展、丰富资本市场投融资工具、提升资本市场服务实体经济能力等具有重要意义。

据悉，基础设施公募REITs上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

具体来看，首批9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。它们的底层基础设施项目位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，覆盖污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域。

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6月7日，首批基础设施公募REITs产品正式设立。根据此前公告，首批基础设施公募REITs受到市场广泛关注和认可，募集有效认购总户数近150万户，净募集资金超314亿元，平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍。

市场规模有望超过万亿元

“公募REITs试点是资本市场又一项重要改革创新举措。”粤开证券研究院首席市场分析师李兴表示，公募REITs可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样的投资工具和产品。同时，公募REITs试点落地，将进一步推动创新基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。

根据规定，在公募REITs上市期间，每只产品原则上选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。记者注意到，上述9只公募REITs的基金管理人均已发布关于做市商的公告，具体来看，中信证券、中金公司、国泰君安、广发证券等多家券商均名列其中。

专家提醒，投资者在参与公募REITs投资时应注意，使用场内证券账户认购的公募REITs份额，可以直接参与沪深交易所场内交易；如果投资者使用场外基金账户认购，应当先转托管至场内证券经营机构，才能参与沪深交易所场内交易。公募REITs的转托管与其他公募基金转托管一致。

此外，投资者参与公募REITs集合竞价交易的申报时间为每个交易日的9：15至9：25、9：30至11：30、13：00至15：00。投资者参与公募REITs竞价交易的申报数量应当为100份或其整数倍，卖出余额不足100份，应当一次性申报卖出，投资者参与公募REITs询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

“对标海外成熟的资本市场，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。”李兴预测，未来公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本，完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来。

内在价值稳定

带有首批“光环”的9只公募REITs产品自申报以来便受到瞩目，这也意味着，首批产品上市初期有出现较高溢价的可能。中金公司研究部称，从境外市场来看，部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下跌的现象，建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值，避免追涨杀跌。

“可能有部分公众投资者由于不了解公募REITs，将公募REITs视作股票，将认购等同于‘股票打新’，将公募REITs上市等同于‘炒新股’。此次首批公募REITs的底层资产是具有持续经营能力的基础设施类项目，可以给投资者带来持续稳定的收益回报，但成长性与初创型或高科技行业的上市公司不可比。从企业经营基本面和成长性逻辑来看，公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌。”中航基金团队表示。

“公募REITs是以现金分红收入为主要收益的产品，在预估未来分红不变的情况下，购买价格越高，买入后持有的收益率越低，甚至可能低于同期限国债的收益率。”平安证券指出。

银河证券自营投资总部认为，公募REITs基金发行上市后，在基金投资策略调整、收益分派、扩募并购、资产评估报告更新、到期退出以及基金持有人会议事项的影响下，可能会带来基金市场价格的波动，投资者也需了解此类事项带来的价格波动风险。同时其作为公开交易品种，会受到股市行情波动、投资者短期投机、资金利率变动及消息面炒作等各种因素的干扰，使价格偏离底层项目合理锚定价值。

证监会债券部主任陈飞在首批基础设施公募REITs上市仪式上致辞时表示，证监会债券部和交易所将继续坚持市场化、法治化的方向不动摇，认真落实“建制度、不干预、零容忍”方针，坚持“四个敬畏，一个合力”，着力支持运营成熟、现金流稳定、市场认可度高的资产依托REITs实现权益融资；坚持从严监管，净化市场生态；及时总结试点经验，加强关键制度完善，推动市场健康发展。

★普通投资者参与公募REITs要点一览★

一、怎么买？

首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。

对于中小投资者来说，购买公募REITs可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

在此需要特别说明的是，券商开户往往需要1天的时间，因为投资者当日开户是无法认购的。

当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在“交易所基金申赎”界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购。

二、最低认购金额是多少？

深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。

三、基金费率是多少？

费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。

四、需要“摇号”吗？

在5月31日当天，即首批公募REITs募集期首日，如果公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。

这也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿元，却在募集期首日有100亿元认购规模的话，则每名投资者均能买到其认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制有显著不同。

五、怎么卖？

基础设施公募REITs采用封闭式的方式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，但是封闭期内会上市交易，上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。

基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

六、面临哪些风险？

1、价格波动风险；2、项目运营风险；3、流动性风险；4、终止上市风险；5、税收等政策调整风险。

责任编辑：杨红卜