【ROE看房企】世茂集团权益比同规模中最低 中游ROE水平还有提升空间

出品：大眼楼管

作者：陈宪

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

世茂集团是一家以房地产开发为主，涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融、教育、健康、高科技等产业领域的综合集团。近几年公司平均ROE保持在行业中上水平，主要是利润率维持了相对稳定，加之周转率及杠杆率的提升，所以ROE水平持续提升。鉴于归母净利润占比在同规模房企中最低，公司ROE水平客观上存有上升空间。

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ROE持续提升 处于行业中上水平

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。世茂集团近几年平均ROE水平先升后降，从2016年的10.08%升至17.37%。2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，头部房企大部分先升后将，在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

世茂集团也不例外，2020年ROE为16.27%，较2019年微降1个百分点。在所有统计的房企中排43位，处于中上等水平。在同等规模房企中，高于招商蛇口、中国海外发展及华润置地、低于绿地控股。

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净利润率保持稳定 处于上游位置

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

世茂集团过去几年净利润率保持的较为稳定，保持在12%~15%之间。在统计的百家房企中排第27位，处于上游水平。在规模相当的房企中处于中等水平，高于招商蛇口和绿地控股，低于华润置地合中国海外发展。

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权益比同等规模房企最低

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母净利润占比方面，世茂集团先升后降，从2016年的68.9%升至2017年的74.2%，此后持续下降至64.9%。从行业角度权益比下降虽是大势所趋，但世茂集团目前权益比在同等规模的房企中最低，在所统计的百家房企中排第79位，处于中下游水平。

总资产周转率为0.26

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，世茂集团稳中有升，从2016年的0.23到2020年的0.26。在所统计的百家房企中排22位，较为靠前。在同规模房企中仅低于绿地控股，高于招商蛇口及中国海外发展。

杠杆率从低位升至行业中等

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，世茂集团杠杆率为6.88，低于10，即资产负债率低于90%。在统计的百家房企中排55位，处于行业中游。虽然近几年公司权益乘数从4.93不断提高，但2020年该指标在同规模房企中也不算高，同样是中庸水平。三道红线“零”踩线。

综上，世茂集团平均ROE水平从低位不断提升至行业中等水平，主要是净利润率保持稳定，而杠杆率及总资产周转率略有提升。鉴于归母净利润占比在同规模房企中最低，公司ROE水平客观上还有上升空间。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。