【ROE看房企】深圳控股平均ROE不足10% 低周转率和杠杆率拖累综合表现

出品：大眼楼管

作者：陈宪

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

深圳控股为深业集团旗下香港上市平台深圳控股有限公司。作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，其核心业务包括物业开发（含住宅地产、产业地产及商业综合体）、物业投资及管理。公司长期深耕大本营深圳，同时聚焦粤港澳大湾区。近几年公司营业收入规模突破不大，业绩增速忽上忽下。近几年的平均ROE水平也不高，2020年7.83%的ROE处于行业中下游。极低的杠杆率和总资产周转率成为拖累综合表现的主要因素。

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ROE水平行业低位 降至10%以下

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。深圳控股过去几年平均ROE水平整体上呈现下降趋势，除去2017年升至13.33%，整体上2016年的9．．6%到2020年的7.83%，下降了1.8个百分点。在统计的百家房企中排在70位，处于行业中下游水平。在同规模房企中处于中庸水平，略高于宋都股份和瑞安房地产、远低于上坤地产和港龙中国。

从头部房企来看，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，平均ROE水平持续抬升，在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。小房企的回落可能来得更早。

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净利润率波动大 目前同规模里最高

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

深圳控股过去几年的净利润率波动较大，从2016年16.24%骤增至50.1%，2018年骤降至22.2%，2019年微增至29.2%，2020年又下降约8个百分地至21%，在所有统计的百家房企中排12位，也较规模相当的房企高。

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权益比例维持上游水平

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，深圳控股体现出来国企特点，保持的较为稳定，在91%~95%之间小幅波动。2020年93.93%的归母净利润率排在27位，行业靠前。在同规模房企中，高于上坤地产，低于港龙中国、宋都股份。

总资产周转率仅0.14

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，深圳控股同样保持了较为稳定的水平，从2016年的0.23下降至0.1后，近几年稳定在0.1~0.14之间，在所统计的百家房企中排82位，处于行业下游水平。同规模房企中处于中等水平，高于港龙中国地产、瑞安房地产，低于上坤地产和宋都股份。

杠杆率极低 还有提升空间

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，深圳控股为2.92，在所统计的百家房企中排94位，这说明公司杠杆率非常低。在同规模房企中，深圳控股与瑞安房地产持平，远低于其他家。目前深圳控股三道红线均处于“绿档”，财务较为稳健。

综上，深圳控股平均ROE水平处于行业下游，主要受极低的杠杆率和总资产周转率拖累，而这也是国企背景开发商的通病之一。如何高效利用现有资源赚更多的钱，深圳控股或许需要更多活力。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。