上半年已收尾 2021下半年房地产市场何去何从？

丁祖昱评楼市2021-06-28 07:45:581阅

原标题：阵地丨上半年已收尾，2021下半年市场何去何从？

时间如白驹过隙，不觉间2021年上半年已接近尾声。

房地产行业发展正迎来变局。上半年，“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律，各地“因城施策”落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标；三条红线后，房贷集中度管理制度出台，房地产去金融化的脚步加速；22城土地“集中出让”，改变了行业“游戏规则”。

在行业全面转向去杠杆的大环境下，房企融资能力将成为核心竞争力，与此同时，房企的投资经营战略将发生根本性转变，秉持“有质量发展”的基本原则，适当扩充土储、高周转开发运营将成为下一阶段行业的主旋律。

信贷资金管控全面趋紧

2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标，上半年连番7次加码调控。

更为重要的是，房地产贷款集中度管理制度出台，效果日渐显现。根据银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。

信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。截至6月，北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门，监管对象扩展到非银行类金融机构。

受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

图：全国首套房、二套房贷款平均利率

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数据来源：融360

房地产长效机制改革将步入“深水区”，热点城市坚持调控力度不会放松。此外，租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都将强于市场预期，通过在供需两端持续发力，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。

各能级城市地价全线上涨

2021年上半年，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。

CRIC数据显示，全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米，同比下跌14%。受热点城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响下，平均楼板价同环比均呈上涨趋势，上半年平均地价达3457元/平方米，环比上涨了38%，同比涨幅也达到29%。

从重点监测城市来看，上半年，中西部城市持续领跑，重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上；东部热点城市如杭州、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津和苏州等城市供地力度明显加大，成交体量均超过了去年同期水平。下半年的土地供应规模预计会明显增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

土拍高热度城市仍然集中在长三角区域。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等城市的溢价率在优质土地出让的带动下都超过了20%，其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%，在成交量前20城市中溢价率排第一。

表：2021年上半年推地成交建面

TOP20城市（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

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数据来源：CRIC

受22城集中供地影响，上半年百强房企投资出现明显转折，整体先抑后扬。一季度，房企投资延续去年以来审慎态度，但在集中供地的推动下，二季度TOP50房企投资力度大幅回升，月平均投资额较一季度大幅提升95%。有16家房企单月投资额超百亿。比如万科、华润、融信等房企在核心城市投资金额颇大。

一方面地价不断上涨，另一方面TOP级房企投资力度不减，行业集中度不断提升的背景下，土地成本上升对房企未来管理提出了更高的要求。考虑到下半年集中供地城市或将进一步扩容，企业投资策略需重新调整，龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多最为受益，中小房企或将被迫向非重点城市下沉，行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组将成为市场常态。

销售规模增速或出现负增长

据国家统计局数据，1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。

从商品房销售来看，上半年楼市火爆的二线及核心城市，量价补涨，市场需求透支等影响下，将极大制约行业规模继续增长的空间和动能。2021年下半年，房地产行业整体销售规模增速也将持续收窄至低位增长甚至负增长。

值得注意的是，未来各区域之间销售分化仍在持续。东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点，前5月销售面积创近两年新高且增速高于全国水平，而东北地区整体规模增速将继续收窄。此外，城市内部之间分化加剧，核心板块“一房难求”，而部分城郊板块等则差强人意，市场表现将愈发冷热分化。

这意味着，各区域之间分化现象将更加细化深化，包括地区分化、板块分化、客群分化等。在分化持续的背景下，缩小区域管理半径以实现精细化管理已成为大势所趋。

图：2021年1-5月全国东中西和

东北地区商品房销售面积及增速（万平方米、%）

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数据来源：CRIC

整体而言，从上半年中央多次提及“房住不炒”的表态来看，房地产行业的生存环境仍然严峻。房地产行业的金融监管仍在持续强化，地方政府调控动作频频，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加。考虑到下半年整个房地产市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。

22城集中供地之后，行业集中度仍会继续提升，行业内的洗牌也将持续。从投资的角度而言，长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场，未来这些城市核心三四线土拍竞争激烈度仍会加剧，预计2021年三季度房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关，市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。

长期来看，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰。行业环境之变，对房企全方位的能力提出了更为严格的要求，过去行之有效的管理方式、发展手段、经营战略，到如今将面临相应的调整，只有去适应、去改变，才会在变化的市场环境中，赢得领先优势。