奥园郭梓文的“美梦”

地产圈大佬禀赋爱好大相径庭。

有擅长玩高周转的，如碧桂园的杨国强，有擅长商业地产的，如万达王健林，有沉迷文旅小镇的，如蓝城宋卫平……但要说玩“体育+地产”的，恐怕只是奥园郭梓文的独门绝技，

上世纪90年代初，郭梓文以东拼西凑的5万元起家，通过承包负债累累的番禺建安装饰公司，淘到了人生第一桶金，之后一发不可收拾，成为了当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的名人。

#1

“郭承包”为名字翻脸

HUI SHENG SHUO FANG

1996年，郭梓文进入了当时略显平淡的地产行业。也是这一年，许家印成立了恒大。郭梓文的起点更高一点，直接在香港注册了“金业”公司。

两年后的广州，郭梓文推出了让他名声大噪的王牌作品“广州奥林匹克公园”，而让许家印一战成名的“金碧花园”，恒大才刚刚拿到地。

郭梓文棋高一筹，将旗下的“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克公园”，并说服了被中国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体产业联合开发。

国家体育总局局长与国际奥委会主席的亲笔题词，开盘后三天三夜的排队购房，无数广州人以住在其中为荣，郭梓文的地产之路可谓出手就是巅峰。

2001年，北京申奥成功，“奥林匹克”四个字可谓金字招牌。凭着这美丽风光的生意，广州奥园站上了房地产的巅峰。2002年，郭梓文从番禺的“郭承包”一跃进入了《福布斯中国100富人榜》。

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然而同患难易，共富贵难。

对于谁的功劳最大，中体和金业有不同的想法，中体认为招牌最厉害，郭梓文则认为运营和管理不可替代。这个曾经让金业一下子风光的名字，终于成了隐患。

郭梓文的第一次分手戏上演，金业的北上之路遇阻，开始退出了北京、天津奥林匹克股权，专心经营南方。2002年7月，郭梓文得到了梦寐以求的名字——奥园，而直到2002年11月，与中体产业的股权调整才完结。

这是2002年，奥园的风头还在恒大之上，郭梓文的腰还比许老板粗些。

然而，谁都没有想到，因为连跳两次美丽的坑，奥园错过了发展良机，终于只能坐看恒大意气风发。

#2

摆脱不了的女明星梦魇

HUI SHENG SHUO FANG

与中体分手后，郭梓文对于上市有了迫切的需求，以致于饥不择食。

郭梓文想要一个上市的壳，于是壳来了。2003年2月16日，广东奥园置业集团以6400万元的代价借壳诚成文化上市。这是一个闪电般的速度，如此巨大的一个项目，从见面到签约，不到一个月。

事出反常必有妖。

奥园收购诚成文化刚刚4个月，四个奥园发发布的旧担保公告如同平地惊雷，让郭梓文彻底焦头烂额，女明星许晴的男友，诚成文化的前董事长刘波，成了郭梓文的噩梦。

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上市搁浅、资金链断裂、人员流失、在建项目停滞……几乎招招致命，郭梓文的奥园从风光无限一下子变得风声鹤唳。

没有人知道郭梓文是怎么度过2003到2006那几个寒冷的北京的冬天的。

但即使如此受伤，郭梓文依旧对北京一往情深。

在美国国泰财富基金施与援手，奥园在香港的重新上市后不久，缓过神的郭梓文就再次扣响了北京的大门。

赫拉克利特曾说，人不能两次踏进同一条河流。

郭梓文却再一次跳进了坑里。

长安8号，长安街沿线最后一块拥有70年产权的地皮，一个北京最知名的“烂尾楼”，进入了郭梓文的视野。

仿佛之前戏码的再次上演，长安8号的第一任主人王志才，娶了当时火遍大江南北的《还珠格格》中扮演晴格格的影星王艳。

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再一次，与诚成文化类似，郭梓文做着美梦，打着自己的如意算盘，拿到的却是一个债务黑洞。

与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等均已被抵押。有消息称，长安8号项目所欠各路贷款高达30亿元。

这一次，连债务数额都与诚成文化如此接近。

刚刚跳出泥潭的奥园又入了深坑，整整三年后，2012年，郭梓文终于从“未来3年长安8号能为奥园带来130亿回款”的美梦中惊醒，转手卖掉这个资金窟窿。

从2002到2012，整整10年，奥园的郭梓文都做着最美的梦，接连跳进了女明星老公为其挖好的坑，反复梦魇，而奥园，则错过了难得的发展机会。

当年的小弟恒大，已经站上了全国的巅峰，两相对比，不知道郭梓文作何感想。

#3

“美丽”的债“美丽”还？

HUI SHENG SHUO FANG

郭梓文对“美”的执念未曾改变。这个越挫越勇的地产大佬，要将那些曾经在最美的坑里栽过的跟头用更美的方法来还。

仿佛是一夜觉醒，要追回那逝去的十年，奥园突然平地加速，甚至可以用“贴地飞行”来形容。

2016年，郭梓文提出了加速重仓珠三角区域的发展策略，中国奥园开始大规模拿地。2016年至2019年，中国奥园合同销售额分别为256亿元、455.90亿元、912.8亿元，1180.6亿元，平均复合增长率达到了惊人的66%！

与此同时，2016年至2019年，中国奥园的净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，利润年均增长率高达60%以上！

房企也有“不可能三角”定律，即房企不可能在规模快速扩张的同时保持高利润水平及低负债。

伴随着高增长的，是奥园惊人的负债，2017年至2019年，中国奥园的负债总额分别为986.80亿元、1581.24亿元、2528.84亿元，负债规模大幅增加，其剔除预收款项的负债率约为80.85%，净负债率约156.5%，现金短债比约为1.45，轻松踩中两道“红线”。

在这场持续的大风暴中，奥园树欲静而风不止。

2020年3月3日，自称“一个有良知的地产人”在社交平台上发布一份中国奥园的做空报告，对奥园“明股实债”降负债，虚报销售额，违规引入信托贷款等问题掷出了重磅炸弹。对于此，资本市场给予了较为强烈的反映。

而被更多人忽略的是，奥园今年上半年几乎一地未拿。在集中供地的新形势下，过了这村就没了这店，不拿地基本就是无房可售，基本就是判了房企“死刑”或“死缓”。

在拿地的一片喧嚷之中，沉寂的一言不发才是最可怕的，这个号称横跨地产、商业、科技、健康、文旅、资本投资、跨境电商、城市更新、建筑工程、奥园美谷（医美）等10大板块的地产集团，真的到了最危急的时候，居然没有一个能打的，全靠地产一损俱损，一荣俱荣。

火烧眉毛的郭梓文大概又想起了当年在北京城的艰苦难熬的日子，以及那些美丽的坑。

遍抚手中的牌码，发现了奥园美谷这张美丽的牌。

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自2020年6月奥园美谷切入医美赛道以来，奥园美谷的股价自2020年10月的低点3.85元/股涨至今年6月初高点29.95元/股，涨幅高达677.92%，降负债几乎“黔驴技穷”的奥园在此时发现了新世界。

2021年6月22日，奥园美谷发布公告，表示要聚焦于医疗美容为主业的业务布局，集中资源在医美领域深耕发展，曾经借的地产壳被无情抛弃，要一心一意干医美：转让公司所持有的京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权。

这是一个看上去美丽无比的赛道，只是不知这次，郭梓文是否有了发现美丽的眼睛？

责任编辑：张海营