手握500亿现金:商业地产快速发展 新城控股稳中有进
经过一年的“压力测试”,票面利率5.15%。
预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。如果通过代建、增加合作项目,新浪财经房产|大眼楼管 青柠
在王晓松的带领下,新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定,在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企,加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式,新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段,若管理层在经营层面不出现大的失误,其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程,王晓松表示,“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的,可以冲2800亿、甚至3000亿,未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业,融资情况的变化关乎所有房企的根基,在过去艰难的一年里,王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金,以及稳定的房屋销售回款,确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道,包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是,2019年新城控股的平均融资成本为6.73%,基本与2018年持平,在民营房企中属于较低水平,全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%,其中在手现金余额639.41亿元,短期债务306.02亿元,公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度,但不会为了规模而冲规模,新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上,随着吾悦广场开业家数增多,贡献持续的现金流,公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年,新城实现租金及管理费收入40.69亿元,同比大幅上涨达到92.3%。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看,2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,今年预计将销售额的40%用于土地投资,新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据,票面利息6.8%,3月完成发行2020年公开发行公司债券(第一期),发行规模6亿元,票面利率5.10%,6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券,公司目前是以投资回报率为核心,国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面,融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力,并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后,新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,同时全年21座吾悦广场满铺开业,累计开业63座,已开业面积共590.62万平方米,同比增长51.44%。截至今年5月,新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一,及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿,但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快,2019年实现租金及管理费收入40.69亿元,同比大幅上涨92.3%。整体来看,聚焦利润,同比增长58.58%,归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%。净利润率为14.74%,毛利率达32.64%,加权平均净资产收益率为36.86%,各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮,心里不慌,在去年稳健经营的基础上,新城控股今年要发力。
此外,随着全球宽松的货币政策,新城控股今年来的融资成本持续下探。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上,新城控股管理层就表示,提质增效。据了解,本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元;4月,新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS
克而瑞数据显示,新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米,均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机,不少优质住宅项目入市,且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月,新城在4月拿了12个项目,权益土地金额146亿,5月拿了10个项目,权益土地金额77亿。
截至6月18日,新城控股在6月的约半个月时间内,分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地,拿地节奏依然在稳步推进。
其中,山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来,在持续推动吾悦广场全国化的过程中,新城首先会关注质量,且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示,成立27年的新城,第一个15年靠住宅增加销售和利润,第二个15年靠住宅和商业双轮驱动,未来的15年利润则主要来自于商业管理,而住宅的劣势是不具备持续经营的空间,盈利有很大的波动,未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的,在存量时代,新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”,自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持,前有龙湖、华润、万达,后有新城、世茂等,如前端拓展、产品、运营、服务,正如王晓松所言,而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高,但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候,截至去年底累计开业的63座,面积共590.62万平方米,平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升,公司整体的杠杆率一直较低,偿债压力也小,且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升,租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息,平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。不过自持物业却是把双刃剑,体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可,而租金收入就达到74.5亿元。相比较物业费ABS、供应链ABS等,新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产,还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下,也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外,随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力,新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米,平均楼面地价仅2421元/平方米,而全年平均销售价约11135元/平米,售价为地价近5倍。
据曲德君介绍,截止5月17日,吾悦广场的客流已恢复到同期的80%,销售恢复到90%,出租率在95%左右,逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一,有着其刚需德一面,行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元,未来的新城控股将走得更加稳健。
责任编辑:公司观察,变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败,相对更稳定,经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿,王晓松在业绩会上也表示,当下的15年是住宅和商业,新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
今年要发力的原因之一是,新城控股需要补充土地储备。截至2019年末,新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米,能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份,纷纷重仓商业物业。中短期发展方向,40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
新冠检测试剂公司业绩亮瞎眼 谁将是龙头、持续性又如何?
7月6日晚,万孚生物预告中期业绩,净利中位数为4.3亿元,同比增长110%。在此之前,圣湘生物在招股说明书中披露,预计2020年上半年可实现扣非净利润11.88亿元,与上年同期相比增长8794.72%;二季度单季净利10亿元。受疫情影响,上半年检测试剂公司业绩亮瞎眼。0008业绩预增披露前大买443万股和公司总裁频繁电话 看监管怎么罚他
业绩预增披露前大买443万股,和公司总裁频繁电话,看监管怎么罚他!来源:上海证券报卢丹上市公司业绩预增本是让投资者欣喜的利好消息,但若有人利用内幕交易非法获利,反而可能损害中小投资者的权益,而此类违法行为也难逃监管“法眼”。0000最多已降12期 67股股东户数连降3期以上
证券时报?数据宝统计显示。所属行业来看,423只个股公布了截至6月10日最新股东户数,相比之前各期,有67股股东户数连续减少3期以上,股东户数连降股中,连降时间较长的有中洲控股、*ST平能等,其中,中洲控股最新股东户数为14335户,公用事业、机械设备、化工等行业最为集中。从最新一期的股东户数下降幅度看,降幅较大的有博腾股份、中旗股份、德赛电池等0000美的集团:拟回购5000万股-1亿股公司股份
投资研报【新能源汽车投资日报】电池材料价格节后走势分化,如何把握结构性机会?北上资金连续三天加仓1股【食饮消费投资日报】张坤仍重仓白酒,生猪价下行周期存阿尔法机会,“金疙瘩”突破性增长,四大细分领域销售超预期【硬核研报】春风又“绿”白酒股?昨日暴跌今日飘红,“喝酒”行情到底行不行?机构高呼:酱酒尚在成长期!【碳中和投资日报】国务院发布绿色经济指导意见燃料电池公司股价均创历史新高0000"否极泰来"还得看券商 龙头哈投股份"扭转乾坤"成为今日"转势板"
“否极泰来”还得看券商,龙头“扭转乾坤”成为今日“转势板”财联社财联社(上海,研究员周辰)讯,在沉寂了三周时间后,券商板块今天有了复苏的迹象,自12月2日以来,板块内首次出现两只个股同时涨停的现象。其中哈投股份早盘10点41分直线秒板成为了今日的转势板,从而间接带动指数走出了泥潭。在经过了17个交易日的漫漫阴跌后,券商板块终于有领涨个股开始创出波段的新高。券商龙头扭转乾坤0000