飙升的房地产市场会变成金融世界熟悉的噩梦吗？

原标题：飙升的房地产市场：又一个价格泡沫正在形成？会变成金融世界熟悉的噩梦吗？

来源：FX168

在后新冠时期，通胀成为一个难以忽略的话题，衣食住行等方面都出现不同程度的价格攀升，其中房地产市场尤其引人注意。

对此，活跃的时事作家Syed Zain Abbas Rizvi撰文进行分析，内容如下：

毫无疑问，大流行后的反弹势头比预期的更强劲，速度也快得多。困惑的美联储和繁荣的股市标志着一种新常态，通胀压力定义了经济复苏的现实。

然而，尽管通胀本质上似乎是过渡性的，但在众多市场，不断上升的需求正在打破纪录。没有一个市场能与交易中的黑马——房地产市场相比。

至少可以说，房地产市场的激增是惊人的。在全美范围内，房价与去年相比已经涨到了两位数。

与2008年金融危机后的情况相比，需求峰值似乎更加耀眼。大流行是一个完全不同的冲击，今天，美国的房价中值接近35万美元，是十年前的两倍。

虽然这种指数级的价格飙升往往是有问题的，但现实要比危机信号安全得多。尽管住房成本的上涨速度确实快于经济中的平均收入，但房地产市场并没有出现泡沫。

自去年大流行以来，房价大幅上涨，主要是由于更多的储蓄被注入一个相对固定的供应和在不确定时期安全的价值储存的市场。

随着美联储通过在公开市场广泛购买抵押贷款支持证券，开始了一场价值1200亿美元的慷慨刺激计划，固定抵押贷款利率暴跌至历史最低水平。再加上利率下限的降低，以及通过大量失业救济和租金支持而积累的过剩储蓄，抵押贷款利率大幅降至3%的目标以下。

如此有吸引力的抵押贷款利率，以及抵押贷款和学生贷款偿还的宽限，帮助巨大的需求获得了动力。

然而，尽管需求上升，但由于建筑面临间歇性停工、木材市场价格冲击以及劳动力市场复苏乏力等障碍，房屋供应几乎消失。

此外，住房供应的瓶颈进一步缩小，平均待售房屋自去年以来下降，主要原因是为了避免大流行期间房地产市场出现恐慌，而暂停了抵押贷款的止赎期。

可以肯定的是，经济及其要素的表现超出了这个时代最明智的经济学家的预期。

就业向完全虚拟格局的明显转变进一步削弱了住房需求。这样一段时间的休闲和便利的连接使城市人口迁移到郊区和较小的城市。据报道，特大城市的公寓居民为获得所有权所支付的价格显然高于挂牌价格。这些糟糕的交易给本已火上加油的市场雪上加霜，大约四分之三的房屋以高出历史标价10-15%的价格售出。

虽然需求激增是惊人的，但推动价格上涨的机制很容易理解。因此，房地产市场很难与十年前导致金融危机的房地产泡沫相提并论。

首先，当需求激增的唯一目的是出于卖出房产以从牛市中获利的动机时，价格泡沫就会膨胀。在现实中，这些房屋是在相对严格的抵押贷款承销协议下购买的。

报告显示，如今大多数被转手的房屋都是由投资者通过翻新获利的，而不是在飙升的市场上。

此外，尽管市场肯定被高估了，但楼市崩盘并不会迫在眉睫，因为随着失业率在过去几个月显著下降，就业市场正在反弹。再加上强劲的经济复苏，抵押贷款违约似乎不太可能发生。然而，价格回调迫在眉睫。

由于美联储暗示通胀是经济快速增长的令人担忧的副产品，预计美联储将在未来几个月削减资产购买规模。再加上利率正常化，抵押贷款利率最终会随着住房需求调整房价而上升。然而，预期的活动和措施不会在短期内生效，也肯定不会在不产生任何影响的情况下给如此过热的经济降温。

房地产市场仍然极度供应不足，这是经济复苏的主要障碍。联邦抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）估计，到上一财年结束时，需要近380万套新住房来满足不断飙升的需求。然而，最近通过的两党基础设施法案完全取消了拜登最初计划中的3260亿美元，即在全美提供经济适用房。因此，虽然预计温和的价格回调将对整体经济不会造成重大损害，但市场显然与专家们的传统估计不一致。

一种新出现的威胁是新冠病毒德尔塔变体的传播。如果变异病毒成功地使疫苗无效，感染可能最终将美国推向另一轮封锁。随之而来的是失业问题。然而，这一次，随之而来的将是合法的房地产泡沫。美联储将别无选择，只能再次停止止赎，推出更多刺激措施，并面临投资者的又一轮闹剧。而且，由于短期内没有竞争性供应的计划，房地产市场可能会变成金融世界所熟悉的噩梦。

责任编辑：刘玄逸