珠江城市服务递表:老牌物企增长慢盈利低 公建物业管理的出路在哪里?
出品:新浪财经上市公司研究院
作者:陈宪
继广州越秀服务上市后,广州另一家国资控股的珠江城市管理服务股份有限公司(以下简称“珠江城市服务”)近日递交了港股上市申请。
珠江城市服务为珠江实业控股,后者为广州市国资委旗下以产业园开发建设运营为主业的产业集团。基于这个背景,珠江城市服务是一家以公建服务为主的物业管公司,为体育场馆提供运营服务是其特色之一。
截至2020年末,公司签约面积及在管面积分别为36.4百万平方米及31.9百万平方米。已签约未产生收入的储备面积不多,导致公司未来想象空间完全来自大股东。
国资背景难掩净利率低迷
珠江城市服务业务包括三大部分,为城市公建及产业园物业提供公建服务、为高中档及经济型住宅物业提供城市生活服务、为体育馆及运动场馆提供运营服务。三大业务收入在2020年占比分别为47.5%、37.5%、15%。
相比于目前大多数以住宅为主的物业公司,珠江城市服务的“底色”很不一样。公司历史最早可以追溯到1987年,向广州花园酒店提供酒店管理及运营服务。2010年改制后,称为广州珠江物业酒店管理有限公司。2021年2月开始重组,先剥离养老及健康业务,再并入珠江文体。珠江文体2016年6月在新三板挂牌,2021年3月摘牌。
可以看出,公司不仅历史悠久,而且部分资产有过资本运作。此次珠江实业一次性打包物业管理和体育管运营服务上市,颇符合时下潮流。
2018-2020年,珠江城市服务实现营业收入7.6亿元、8.6亿元、8.8亿元,同比增长13.5%、2.3%。同期净利润为2453万元、3506万元、6598万元,同比增长42.9%、88.2%。净利润增速远大于营收增速,营收的复合年增长率为7.7%,净利润复合年增长率为64.0%。
公司表示,根据中指院的资料,2020年公司的净利润增长速度在截至2020年12月31日于香港联交所上市的38家物业管理公司中排名第10位。
即便如此,珠江城市服务的净利率还是很低。从2018年的3.23%到2020年的7.5%,虽然提高了约4.3个百分点,但低于10%的净利率处在物业股倒数梯队。而同样拥有央企国资背景的招商积余、保利物业的净利率也不高。业内人士曾表示,正是由于背景强大,这类企业的管理层在提高盈利能力上动力相对不足。
{image=1}
报告期内,珠江城市服务的毛利率分别为22.8%、24%、27.3%,期间费用率始终在20%左右,这在物业股中属于较高水平。另一个体现运营效率的人工成本及外包成本,占总销售成本的比分别为90.30%、89% 、89.70%,同样在物业股中处于高位。
营收复合年增长率仅7.7%
除了盈利能力不佳,营收增长缓慢也是珠江城市服务的硬伤。
2018-2020年,珠江城市服务64%的净利润复合增长与行业持平,但7.7%的营收复合年增长率就远低于同行。
分业务结构来看,2020年城市公建服务及城市文体运营服务收入分别下降1.85%、0.85%。城市生活服务同期收入仅增9.45%,难撑大局。这导致公司2020年整体营收增速仅2.3%,比上年的13.5%大幅下降了11.2个百分点。
在管面积从2018年的32.1百万平方米,到2019年的34百万平方米,再到2020年的31.9百万平方米,不难看出管理规模始终没有大的增长,尤其是2020年不升反降,是营收增长缓慢的主要原因。
其中政府建筑、公共建筑、商业物业、产业园物业、住宅物业及体育馆的数量分别占在管物业总数量的26.2%、10.4%、16.5%、 9.7%、33.6%及3.5%。对应总收入部分,约50%来自于城市公建项目。
珠江城市服务特别提到,在提供文体运营服务的物管公司中,其在管体育场馆排百强物企第一。截至2020年12 月31日,公司已订约管理的体育场馆的建筑面积为1.6百万平方米。目前看来在管面积占比不大,收入占比长期维持在15%。分析认为文体运营具备长期潜力,但目前缺少流量支撑。
综上,不论是体育馆管理服务还是住宅类的增值服务,收入占比都不高且短期提升困难,公司未来业绩完全依赖于在管规模的扩大。
{image=2}
在管规模一方面看外拓的中标率,另一方面看珠江实业的输送能力。
据了解,报告期内公司控股股东珠江实业集团输送的面积累计仅14.8百万平方米。珠江实业目前土地储备超10.3百万平方米,大部分位于广州及周边地区。未来三年的总销售面积分别为0.7百万平方米、1.4百万平方及及1.7百万平方米。母公司直接输送的面积较少。
而外拓方面主要是依靠国企身份带来影响力,针对独立第三方物业开发的住宅物业中标率分别为100%(4份标书)、100%(7份标书)、90%(10份标书)。但续约率在下滑,分别为71.4%、75%、68.4%。
珠江城市服务上市的使命,或许更多是缓解集团债务情况。2019年珠江城市服务资产负债率从去年的66.3%大幅提高至83.6%,2020年也维持在81.3%的高位,主要是向母公司珠江实业发放本金9.8亿元,固定年利率6.4%的贷款,作为2019年资产抵押证券。该贷款在2021年4月已经结清。
房地产企业在三道红线紧压之下,分拆旗下物业公司上市成为降负债的策略之一。而物业股目前还是资本市场的“香饽饽”,市盈率远高于关联房企。对房企而言,多一个融资平台何乐不为?
囿于珠江城市服务在资本市场还是“非标品”,市场将给予多少溢价,我们拭目以待。
责任编辑:公司观察
中国新冠疫苗年底产能超6亿剂 疫苗股爆发药明生物暴涨9%
我们新冠疫苗取得重大进展,药明生物暴涨9%,领涨蓝筹,福森药业涨9%,中国生物科技涨3.5%,康希诺涨2%。{image=1}10月20日15时,国务院联防联控机制召开国务院联防联控新闻发布会,外交部、科技部、国家卫生健康委、国家药监局有关负责同志及国药集团、科兴中维有关负责人与专家出席,并介绍新冠疫苗有关情况。0000腾讯下试50天线美团破底而下 留意腾讯购11654及美团购19738
来源:香港智远腾讯股价未能突破阻力,今早料再次跌破680元支持,并顺势下试上周低位及50天平均线664元附近支持。昨日美团股价再次跌穿50天平均线,随即跌至上周低位340元收市,今早料随外围破底而下,或补回年初上升裂口至320元附近。0000中国生物制药目标价至14.8港元:维持增持评级 大摩
责任编辑:李双双,大摩发表报告表示。但2020至2022年经调整盈利年复合增长率仍为21%,并将其目标价由13港元上调至14.8港元,基于中国生物制药(01177)首季业绩及研发进度,分别轻微下调其今明两年每股盈利预期4%及3%,维持“增持”评级0001小米集团:委任林世伟为首席财务官兼公司副总裁
8月26日消息,小米集团:董事会欣然宣布首席财务官遴选委员会已遴选林世伟先生为首席财务官。林先生获委任为首席财务官兼本公司副总裁,将于2020年10月8日开始担任有关职务。{image=1}责任编辑:马婕0000瑞信:山东黄金维持跑赢大市评级 目标价降9%至20港元
瑞信发布研究报告,将山东黄金(01787)目标价由22港元降9%至20港元,维持“跑赢大市”评级。报告中称,公司宣布第一季取得2.5-3.5亿人民币亏损,主要由于矿场安全检查,当地监管当局于二月开始检查山东黄金,使生产暂停,虽然现时大部分受影响部分已经重新恢复生产,但现时仍有约9%的去年产能仍未恢复,因此削减盈利预测及下调目标价。下调其今年盈利预测9%,以反映更低的产量预计。责任编辑:李双双0000