上半年广州房价领涨全国 房企资金压力巨大

投资研报

【硬核研报】机制砂石需求攀升，锂电、食药需求层出不穷，压滤机行业高光时刻将至！压滤机王者市占率已达超40%，配套设备再造翻倍空间

【硬核研报】鸿蒙依托“简单”吸引生态构建，3.0 版本指日可待！大步迈入“万物互联”时代，鸿蒙OS行业投资机会路线图被挖出（附核心标的）

【王牌研报】蔚来第二代换电站独家供货商，这家公司业绩高速提升，利润强劲增长

【机构强烈推荐】两大机构强烈推荐这只票：正处于市值修复的战略机遇期，看涨空间约38%

“房卖得好，地产股反而惨，这其实是正常的，因为上半年卖得好并不代表市场真正繁荣，而是一些资金没处去，加快进入房地产规避风险，反而引来了最严厉的调控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示。

国家统计局今日发布上半年房地产数据。经历了今年上半年的密集调控、多城出台的严厉政策组合拳，截至目前，房地产行业初见调控成效。在国家统计局重点监测的70城中，6月房价上涨城市数量已大幅减少。

国家统计局数据还显示，今年上半年，全国商品房销售面积和销售额双双创下历史新高。全国商品房均价破万，达到1.048万元/平方米，半年上涨了6.2%，同比增长了8.7%。

70城房价同比平均上涨4.3%，四个一线城市新房价格均上涨，广州新房涨幅位列全国第一，同比涨11.6%。尽管70城房价仍普遍上涨，但涨幅比已经在6月份有所收窄。

多城房价涨势已被抑制

上半年地产调控政策频出，除了过去常见的限购、限贷政策，还使出了二手房价格备案、土地出让“两集中”、严惩学区房炒作、查处网络炒房团、银行信贷严格收紧等杀手锏。

从实施效果来看，到6月份，从去年下半年开始的这轮房价上涨已得到有效抑制。国家统计局城市司首席统计师绳国庆认为，今年6月全国商品住宅销售价格涨幅呈现稳中有落的态势。

其中，一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比5月份已经回落0.3个百分点；二、三线城市新房售价同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅较5月也有所回落。

6月份，70城中新房价格环比上涨城市数量55个，较5月减少7个；下跌城市数量12个，较5月增加了7个。对此，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾对第一财经记者表示，6月房价上涨城市数量大幅减少，房价下跌城市数量大幅增加，该情况为今年首次出现，说明各城市调控政策已经初见成效。

在全国商品房销售均价方面，今年一季度曾达到一个历史峰值——1.065万元/平方米，首度破万。到6月底，这一数据也有所回落。今年前6个月，商品房销售均价为1.048万元/平方米。上半年商品房销售面积和销售额再创历史新高，其中销售面积达88635万平方米，同比增长27.7%，商品房销售额92931亿元，增长38.9%。

分城市来看，广州已经取代深圳，新房和二手房涨幅都位列全国第一，新房同比涨11.6%，二手房同比涨13.2%。此外，新房均价北京同比上涨4.9%，上海上涨4.6%，深圳上涨3.5%。二手房方面，上海同比涨10.1%，北京涨了9.9%。

土地购置面积减去一成

相比于楼市销售的热闹场面，今年房地产开发投资累计增速却已经连续4个月收窄，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降。

根据国家统计局数据，上半年全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15%。今年2月，全国开发投资数据一度以38.3%的增速创下2004年3月以来的新高，但3月份开始，这一数字就有所放缓，5月、6月的增速相对较小。

此外，国家统计局数据还显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。

受到“三道红线”严控有息负债规模、房贷全面收紧等政策影响，房企今年上半年的资金压力前所未有。据贝壳研究院统计，房企今年上半年到期债券规模约为6990亿元，偿债压力达到历史极值。

与此同时，融资情况却不容乐观。据克而瑞统计，上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年5月和6月开发投资累计增幅持续收窄，在资金压力大的情况下，要适当关注房企的投资意愿和信心。

他表示，当前房企拿地面临很多压力，出现了不敢拿地的情绪，下半年应进一步加大土地供应，积极增加房企拿地机会。

降准之下警惕炒作房价

7月9日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿人民币。全面降准于7月15日正式落地，地产板块迎来久违的上涨：新城发展（1030.HK）涨近6%，禹洲集团（1628.HK）、宝龙地产（1238.HK）、融创中国（1918.HK）涨超4%，世茂（0813.HK）、万科（000002.SZ）等涨2%左右。

然而在此之前长达半年，地产股都在楼市行情越好、地产股越惨的怪圈之中。

今年上半年，A股房地产股票和港股内房股板块市值合计缩水逾3100亿元。A股房地产指数甚至于6月底跌破净资产，是A股房地产指数历史上首次破净，目前市净率仅为0.91。

“房卖得好，地产股反而惨，这其实是正常的，因为上半年卖得好并不代表市场真正繁荣，而是一些资金没处去，加快进入房地产规避风险，反而引来了最严厉的调控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示。

严跃进认为，下半年将继续延续严厉的楼市调控政策。新房方面，将巩固现有政策。调控重心将转至二手房市场，如形成二手房价备案制度等，二手房价格将走低，这或许会对一手房市场产生冲击。

至于全面降准能为房地产市场及地产股带来哪些影响，严跃进表示，降准对房地产市场存在一定正面影响，因为银行可贷的资金规模将增大，今年上半年出现的各类房贷收紧的压力，将会有所减轻。但需要注意，每次降准的时候，都是部分中介违规炒作房价的时间点，要防止扭曲政策本意。

“这次降准跟以前有很重要的区别，以前资金监管确实不到位，现在资金想流入房地产真的有点难，各地房贷资金都管得很严。”严跃进预计，下半年房地产市场仍将保持平稳，政策将坚决杜绝楼市炒作，尤其是学区房的炒作。

责任编辑：彭佳兵