万科的新生意 接盘恒大退出后深圳高新投股份

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文|观点地产网 钟凯

在6月底万科股东会上，郁亮曾公然回应，如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时公司所有实现的利润应该分掉，不应该留着。

接下来一个月，他口中的生意便出现了。

根据工商信息显示，7月31日，恒大集团有限公司退出深圳市高新投集团有限公司股东行列，退出前持股7.0798%。接盘方是深圳市盈达投资基金管理有限公司，后者由万科企业股份有限公司100%持股。

伴随着股权变动，鞠志明、程厚博亦不再担任深圳高新投董事职务。资料显示，鞠志明曾为恒大金融集团副总裁，2018年被擢升为恒大集团副总裁。接任深圳高新投董事职务的是石澜、祝九胜。

深圳高新投成立于1994年12月29日，实缴资本22亿元，是上世纪90年代初深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构，现已发展成为全国性创新型金融服务集团。

被深圳高新投所扶持的企业中，典型代表包括华为、比亚迪、大族激光、欧菲科技、海能达、沃尔核材、兴森科技、东江环保等一批高科技企业。

目前，深圳高新投官网仍显示，该公司股东包括恒大集团有限公司。

观点地产新媒体查询，早在2014年9月，深圳高新投发布增资扩股40%的公告，股权挂牌价格1.9811元/股，增资金额14亿元。公告要求，战略投资者首要条件为，投资方或实际控制人及控股企业不得为在中国境内从事担保业务的企业法人或企业组织。

这吸引了一批中外资机构，最终包括恒大、远致富海和海能达三家机构成功入围。2015年9月14日，恒大正式入股深圳高新投，以出资额5.0477亿元获得14.26%股份，此后随着其他投资方入股，持股有所稀释。

入股深圳国有平台后不久，恒大与深圳的交集也有所增加。

其中2016年10月，A股上市公司深深房与恒大签订协议，由前者发行股份购买恒大地产100%股权。当时深深房由深投控直接控股63.55%，而深投控同样是深圳高新投的大股东。2017年8月，恒大总部正式从广州搬迁至深圳。

就最新恒大转让深圳高新投股权一事，交易对价尚未知悉，万科方面也并未对此作出回应。在退出前，恒大的出资额已增加至9.81亿元，这一出资义务已转至万科子公司。

实际上，万科与深圳国资之间交集也甚多。

除了引入深圳地铁作为主要股东，2019年万科与深投控签署战略合作框架协议，在存量土地开发、产业园区开发及运营等领域开展深层次合作；去年上半年，双方还联合成立“深圳资产管理有限公司”，注册资本41.5亿元，主要涉足不良资产领域。

因而有分析指，万科入股深圳高新投，或有意参与新业态的产业投资，从中发现新的增长点。

万科长期保持稳健甚至被人称为“偏保守”的经营策略，但随着三道红线、银行贷款集中度提高以及土地两集中等趋严的政策出台，房企普遍面临资金压力，这一策略反倒为它提供了兼并的底气。

截止到2020年底，万科货币资金为1952.3亿元，同比增长17.47%；期内经营性现金净流入531.9亿元，并保持净负债率为18.1%；同时公司有息负债2585.3亿元，占总资产比例约13.8%。

手握充裕现金，万科亦成为收并购的代表之一。自去年下半年以来，房地产行业传出资金链紧张的企业，从泰禾、蓝光、华夏幸福到恒大，均与万科存在或多或少的关联。

以至于有万科人士无奈称，即便是常规性的收购尽调，也会被外界解读为“接盘”。

其中去年8月，泰禾宣布拟以24.3亿元代价转让19.9%股份予万科旗下海南万益，但万科设置了相应先决条件；今年4月，有消息称万科正为操盘泰禾做准备。

今年上半年，四川房企蓝光债务危机爆发，包括万科在内的房企均是潜在收购方。据观点地产新媒体不完全统计，仅过去三个月以来，万科收购或潜在洽谈的蓝光旗下项目，包括江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、江阴蓝光中央铭邸、常州蓝光黑钻、南宁芙蓉山悦、石家庄蓝光雍锦府，以及重庆的芙蓉公馆、未来城、国博项目等。

投资力度提升还体现在招拍挂等常规渠道上，万科拿地力度也出现了提升。

天风证券统计发现，万科上半年累计全口径新增规划建面1647.2万平方米，同比累计增长88.88%；期内累计新增土地权益比例83%，同比提高约16个百分点。

同时，上半年万科累计总口径拿地力度为33.5%，并高于去年全年30%的拿地力度；期内该公司销售金额为3544.3亿元。

这种态势延续到下半年，7月初市场流传，包括金茂、万科在内的企业正在挑选恒大旗下项目，该消息此后迅速被恒大否认。

对于最新转让深圳高新投股份予万科一事，恒大未予以公开回应。

招拍挂市场上，7月12日，万科还以50.2亿元+配建2.5万平方米保障性住房的封顶条件，竞得佛山南海桂城三山新区一宗地块，市场估算最终楼面价达2.1万元/平方米，创下区域新高。

至7月底，万科受让华夏幸福旗下南京孔雀城上元府项目，该项目于5年前拍出，楼面价2.39万元/平方米刷新江宁区纪录；以及华夏幸福旗下北京丰台科技园49%股权，项目使用面积达13.88万平方米。

或许在万科看来，行业出现的收并购只是发展机会之一。郁亮此前便表示，将部分现金流在公司，以便抓住“未来的发展机会”。

实际上，按照流传的几十家试点重要房企拿地金额不得超出年度销售额40%的监管要求，万科距离这一比例限制仍有一定空间。但新的监管政策已令万科开始放缓拿地节奏。

近期有消息称，万科召开小范围会议，郁亮决定将销售回款列为下半年重中之重，同时要收紧投资。这意味着，该公司或将进入消化库存、调整供应结构的阶段。

责任编辑：何松琳