任泽平：中国房地产最根本的问题是什么？

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任泽平最新演讲：中国房地产最根本的问题是什么？

“中国还面临四大挑战，每个解决不好都有可能会退回去。”这是东吴证券首席经济学家任泽平在2021中国资本市场高质量发展峰会的演讲中提到的一句话。

他认为，目前中国面临的最大挑战是中等收入陷阱。而除此之外，中美贸易摩擦；人口老龄化；如何从要素驱动、人口红利转变为创新驱动；如何建立新的高质量发展考核体系，调动技术官员和企业家积极性等，这些挑战同样艰巨，甚至任何一个挑战不能妥善解决，中国都将存在倒退的风险。

在指出艰巨挑战的同时，任泽平也分享了自己对于这些问题的看法，并对如何化解这些难题，提出了四大倡议。

以下为演讲全文：

尊敬的高主席，尊敬的各位领导，女士们，先生们，非常高兴来到美丽的杭州，和大家交流一下我们对中国经济高质量发展的一些初步看法。

讲到中国经济高质量发展，我想从十多年前中国宏观经济领域最大的一场争论开始。2008年爆发了国际金融危机，随后中国经济出现了下行，2009年刺激之后，2010年也是继续下行。面临中国经济这种持续的下行，怎么看，怎么办？当时我在国务院发展研究中心，中心接到一个研究任务，中国有没有可能跨越中等收入陷阱。

给大家简单回顾一下中国经济的过去、现在与未来。

第一个数据，1978年改革开放之初，中国城镇化率是17.92%。43年前，中国82%是农民。经过40多年的发展，按照第一次人口普查数据，2020年城镇化率达到64%，我们成为了以工业和城市为主导的社会。

第二个数据，1978年中国人均GDP还不如印度，一穷二白，经过40多年的发展，2020年中国人均GDP突破了一万美元，大致是印度的3倍。如果中国能够成功地推动新一轮改革开放，释放出中国新的增长潜力，那么大约再过五年，在2026年前后中国就可能跨越中等收入陷阱，迈过发达国家的门槛。十年二十年前，这件事遥不可及，今天已经近在咫尺。

第三个数据，中国GDP规模在1978年可以忽略不计，当时基本是一个封闭经济体，但是去年中国经济体是一百多万亿人民币，换算成美元，大致相当于美国经济规模的70%，我们贡献了世界经济增长的1/3，相当于整个世界经济GDP盘子里的17.5%，中美加起来超过40%，第三名的日本大约是5%，是我们的零头，德国是4%。

虽然今天中国经济规模已经相当于美国的70%，相当于世界的17.5%，但是中国是14亿人，美国是3.2亿人，日本1.3亿，整个欧洲7至8亿， 中国人均GDP还只是美国的1/6，所以还有巨大的差距，巨大的差距意味着巨大的发展潜力，中国的潜在发展率是5%至6%，美国是2%，欧洲、日本可能只有1%。我们的潜在增长率还是美国的2至3倍，所以这是很容易算出来的题目，大约再过十年，中国经济规模就会超过美国，成为世界第一大经济体。

现在我们处在什么发展阶段，面临什么样的挑战和机遇。毫无疑问，最大的挑战是中等收入陷阱。2010年我们中心接到这个研究任务，整个宏观经济学界大约分为两派，一派认为中国经济的持续下行是周期性原因，中国还能高增长，缺乏的是刺激；第二派是以中心为代表的机构，认为中国这一轮下行是要增速换档，出路是改革。非常幸运，新一届中央领导用了这个判断，增速换档，经济L型，新常态，从高速增长转向高质量发展。

我们提出中国未来的出路是增速换档，但是成功的概率只有10%，当年拉美、东欧成功地启动了一些追赶模式短暂地追赶过，后来掉下来，在中等收入陷阱止步，只有中日韩、中国台湾通过供给侧改革实现了增长动力的切换，表面上是增速换档，实际上是动力的变革。毫无疑问，如果选择做正确的事，运气就在你这边。经过这次思想的大变动之后，社会形成了共识，我们推出供给侧结构性改革，三去一降一补，三大攻坚战，我们向世界承诺双碳和实行更高水平的对外开放等等，这些战略都是一脉相承的。我们中国经济学者当中，我对中国经济前景比较乐观，我曾经提出一个乐观，未来最好的投资机会就在中国，正站在新周期的起点上。

并不意味着一定能够成功，中国还面临四大挑战，每个解决不好都有可能会退回去。

一个是中美贸易摩擦，站在大洋彼岸的第一大世界经济体会怎么想？未来世界的和平与繁荣有赖于这两个国家要作出调整，美国调整，接受一个日益崛起的中国，中国也需要作出调整，强大之后怎么避免引起邻国的猜忌和恐惧，同时承担更大的全球责任。

二是内部，比如说人口老龄化，国内我是最早呼吁放开三孩，中国面临老龄化的速度前所未有，我一个老朋友认为我们正在步入日本后尘，但是这个事情是灰犀牛，如果主动应对就可能化解，如果视而不见就会不断挑战我们经济和社会的稳定。

包括中国怎么从要素驱动、人口红利的逐渐建行建远，转向创新驱动，我们跟国内一批学者倡导新基建。

当然还有一些挑战，比如说破容易、立难，怎么调动技术官员和企业家的积极性，都需要建立新的高质量发展的考核体系。

我有四个倡议：

第一，大力建设新基建。中国过去40多年的成功，无非是因为人口红利、改革红利、国际化红利，中国为什么会成为世界制造工厂？中国举国体制特别适合干大规模超前的基础设施，是越南、印度等其他经济体无法比拟，中国成为世界制造的中心，我们抓住了全球化的红利，中国是2000年之后全球化最大的受益者。未来对冲疫情和经济下行最简单有效的办法是新基建，短期有助于扩大有效需求、稳增长、稳就业，长期有助于释放中国经济增长活力，培育新技术、新产业、新经济，打造中国的新引擎。

如果说20年前中国经济的新基建铁路、公路、桥梁的话，那么支撑未来20年中国经济社会繁荣发展一定是5G、人工智能、数据中心、互联网、新能源汽车、充电桩等科技新基建以及教育、医疗、社保等民生新基建。如果能够大规模地启动中国新基建，将会降低中国创新型企业的创新成本，激发创新活力。具有强外部性是有基础设施属性，需要政府和企业一起来投。未来新一轮基建主要有三大内涵：

一是新的领域。

二是新的地区。最大化经济社会效益，从人口流入的地方进行投资。

三是新的方式。新基建需要新的配套制度变革，将更多地依靠资本市场，创新性的基建和企业本身就是高风险、轻资产、技术迭代比较快，需要小步快跑地进行技术创新，需要多层次资本市场来培育，所以资本市场也发展到了国家战略。

中国基建存量已经居世界第一，但是人均水平和质量与发达国家存在明显差距，我们要有客观理性和冷静的认识。把中国的基础设施和发达国家进行对比，毫无疑问，中国有些领域已经建设得非常好，但是在清洁能源、互联网覆盖、研发强度、医疗、人均博物馆、人均受教育年限、高等教育大学、单位GDP能耗还有很大的差距，这些差距就是我们的潜力。再比如说中美研发，中国RD投入在快速上升，但是中国大量研发是应用型研发，在基础领域的研发，无论是软件硬件，还有很多的短板。

第二，改善营商环境吸引企业和人才。

我们基于大数据，根据人才流入、应届生流入、硕士级以上人才指标进行测算，列出2020年最具人才吸引力城市100强。

重点看榜单的排名，排在前面的是北上广深，但是非常有意思的一点，去年杭州力压上海成为第二名，杭州的入户门槛远远比北京、上海低，但是北京、上海也加入了抢人大战。

其次，南京、苏州也不错，分别第六、第七，成都也很好，成都现在已经进入到2000万人口的城市，然后还有宁波、长沙，长沙第一次进入前十的名单。我有一次参加活动，他们说长沙是第一大网红城市，因为长沙房价低。

我们用人口净流入的指标，东部人才流入占比正在不断提升。人才是集聚的，不是分散或者均衡发展的。东北、中部、西北都出现了人才不同程度的流出。

我们再看城市群，长三角、珠三角的人才流入占比是正流入的，人才的流入是集聚的，长江中游已经呈现流出。我们发现一个新的现象，最近几年京津冀在人才方面竟然是流出的。

我们在看南北经济的差距，2012年之后南北经济差距大幅度拉大，不仅是东北，甚至是京津冀都出现了人才流出，从14%扩大到了20%，现在南方占中国经济的比例已经是高达64.6%。包括人均GDP。其实北方，无论是西北、东北，包括京津冀，它们资源比较禀赋，中国最好的资源在北方，但是现在南北差距拉大，主要是市场化程度的差距以及营商环境的差距，中国高质量发展未来很重要的是提高市场化程度，包括改善区域的营商环境，北方什么都不差，就差这个。

第三，积极应对人口老龄化少子化：鼓励生育。

这张图展示了中国人口的主要特点，中国人口的过去、现在与未来。这是中国人口生育率的图，非常清晰地展示出了中国的婴儿潮是1962至1976年，中国一对夫妇生五至六个孩子，1976年实行计划生育，现在最新综合生育率是1.3%，1.3%就是现在日本的总和生育率水平，日本是世界上老龄化最严重的国家。1952年至1976年出生的这批人决定了中国经济的主要特点，中国高速增长就是这批人干出来的，中国主力劳动力二三十岁能不增长吗？中国为什么出口第一？人多人年轻人便宜。

中国房地产为什么黄金20年，这批人结婚生子要买房，为什么最近大户型卖得好，这批人要换房。这一波婴儿潮对中国经济影响巨大。1962年到1976年出生的人口今年多大了？1962年出生的已经59岁了，1976年出生的已经45岁，中国这波婴儿潮人口是45岁至59岁，老龄化这个事最大的特点就是明知道它要来，短期还改变不了，因为今天的老龄人口60年前生的，这个曲线往后移60年就是我们的老龄化，前面享受了多大的人口红利，后面就有多大的老龄化负担。“十四五”末，中国这波婴儿潮人口多大？

50至64岁，十五五末是55至69岁。到2033年，中国65岁以上人口占1/5，2060年占1/3。大家想象一个场景，再过40年，我们大街上溜弯的1/3是65岁以上。

再来看中国人口结构，80年代、90年代人口结构非常年轻，是一个金字塔，底下的年轻人养了很少的老年人口，所以高储蓄、高投资、高增长、高出口。2015年人口结构变了，青年劳动力变成了壮年劳动力，原来给你送快递的小哥变成大哥了。

还有少子化，2012年放开单独二胎政策，2016年放开全面二胎，中国人口领域发生了一场大的论战，保守派认为如果全面放开二胎，当年的新生儿会有三四千万，结果只生了1700多万，随后大幅度下降，2020年中国新生儿只有1200万，一个14亿的经济体只生1200万，综合生育率1.3%。为什么我们少子化？一个是主力育龄妇女大幅度减少，日本老龄化为什么这么严重？主要原因在于两个，一是错失生育窗口，二是鼓励生育力度不够。不婚化，离婚率上升，结婚率下降。

政策建议：应对人口老龄化少子化。一是经济补贴，二是服务供给，三是妇女就业保障，四是延长假期。

启动新房改：城市群战略、人地挂钩、控制金融杠杆和房产税。住房制度决定房地产市场。中国房地产出路就是四招，一是城市群战略的确立；二是人地挂钩；三是控制金融杠杆；四是房产税。

中国房地产最根本的问题是什么？

在过去这些年，人不断往城市群这些地方流入，但是我们要控制大城市，人口流入和供地比例系严重错配，有的地方人都跑了，你还在供地。我们国土规划、空间规划出了问题，我们按照计划的思维，我们要控制大城市，我们要中小城镇化战略，其实这是有问题的，不符合市场经济规律，人地挂钩，要改变人地错配的状态。

还有就是城市规划出了问题，东京人均轨道旅程率是北京的4倍，78%人选择轨道交通出行，因为我们的城市规划以及对大城市发展理念的问题，我们轨道交通供给不足，而且教育、医疗整个公共基础设施供给不足，所以北京22.7%的选择轨道交通出行，大量的人选择自驾这种不绿色的出行方式，必然拥堵和空气污染。

中国的城镇化率现在是64%，发达国家都干到了80%至90%，中国的城镇化率还有15年的时间窗口，还有巨大的空间来进行城市规划和国土空间规划这样一些大的调整。到2030年1.3亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群。

女士们，先生们，我们相信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，我们深信随着未来新一轮改革红利的释放，未来最好的投资机会就在中国。谢谢！

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责任编辑：杨红卜