上半年拿地超销售额40%? 新鸿基是否重回香港？

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出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

根据克而瑞数据统计，2021年上半年，新鸿基地产上半年拿地金额70.8亿元，全口径销售金额41.6亿元，拿地-销售比高达170.19%，远远超过40%的标准。

净利润下降

2019/20年报显示，新鸿基地产营业收入826.53亿元港币，同比减少2.97%。营业利润为354.55亿元，同比减少3.11%。归母净利润为235.21亿港元，同比减少47.63%。

2018年至2020年新鸿基地产净利润持续下降，分别为港币499.51亿元、449.12亿元、235.21亿元。2020年净利润同比减少47.63%。

2018-2020年平均净资产收益率也在逐年下降，分别为9.63%、8.13%、4.13%，总资产周转率分别为0.13、0.12、0.11，总体水平较低，且在逐年下降。

偿债能力下降

2020年，新鸿基地产的资产负债率为26.00%，较2019年增加2.66个百分点。债务增加主要是用于支付2019年11月购入的位于西九龙的商业地皮。

2020年新鸿基流动债务为973.42亿港元，一年内到期的债务合计263.75亿港元，同比增长187.69%。银行存款及现金317.05亿港元，短期偿债能力较差，有一定的现金流压力。

近三年财务费用逐年增加，2018年至2020年分别为港币19.85亿元、24.46亿元、25.28亿元。

2020/21中期报告显示，新鸿基地产资产负债率为24.45%，较2020年有所降低。一年内到期的银行及其他债务为187.48亿港元，较2020年有所下降。

香港土储面积占比不断上升 2020年增加内地拿地

2020年新鸿基在香港的土地储备为57.5百万平方尺，比2019年减少了0.9百万平方尺；在内地的土地储备为68.1百万平方尺，较2019年增加了4.1百万平方尺。

2016年至2019年连续4年香港土储面积不断增加，占比加重。2020年新鸿基地产在内地增加拿地，而香港地区的土储有所减少。2020/2021中期报显示，2020年末，新鸿基在香港的土地储备为5600万平方尺，在内地的土地储备为6690万平方尺，内地的土地储备占比较2020年仍在上升。

新鸿基地产的主要销售收入和租金收入都来源于香港地区，2020年物业销售总额为港币183.77亿元，其中内地销售额24.34亿元，占比仅13.24%。

2021年上半年，新鸿基地产上半年拿地金额70.8亿元，全口径销售金额41.6亿元，拿地-销售比高达170.19%，远远超过40%的标准。可以看出这两年新鸿基预备在内地加大拿地力度，但新政策一旦落实，新鸿基地产可能要重新在香港地区拓展土地。