办公用房变身商务公寓？涉嫌虚假宣传！这一地出手整治了

原标题：办公用房变身商务公寓？涉嫌虚假宣传！这一地出手整治了

深圳公寓市场频频放出政策“暖风”。去年以来，市住建局停止商务公寓用地的审批、允许符合条件的商务公寓通燃气，并在罗湖、福田等6个区批准符合条件的公寓可以申请学位。利好政策下，深圳出现了不少开发商把办公用房混淆为商务公寓进行售卖的乱象。

7月28日，深圳市房地产中介行业协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，严厉整治涉嫌隐瞒房产关键信息、诱导消费者购买“产办公寓”、将产业用地上建设的厂房、办公类建筑等包装或虚假宣传为“产办公寓”诱骗消费者等行为。

近日，《中国经营报》记者在深圳实地调查走访发现，依然有项目将商办产品包装成公寓对外销售，并开设样板间，将样板间装修为住宅样式进行展示，厨卫、床具、沙发一应俱全。一名房产中介向记者透露，深圳商办类产品去化难、住宅稀缺，办公类改成公寓出售是市场常见操作。

实际上，早在2017年，深圳市规划和国土资源委员会出台了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，明确“商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”。

样板房按住宅套式展示

日前，有媒体报道，一项目将办公用房包装成公寓对外宣传销售，有购房者在签合同时才发现，此前开发商销售并未向其明确告知这一点，有虚假宣传之嫌。

记者随后致电该项目售楼处，以购房者的身份咨询在售产品情况。售楼处销售告诉记者，在售产品为商办公寓。接着，记者来到该项目销售现场了解，进门处有美联物业、德祐等多家中介，但其间前来看房的客户并不多。

面对记者关于房屋性质的疑问以及提出参观样板间，销售人员显得有些迟疑：“我们其实是办公性质，带装修交付。”销售人员补充道，目前市面上的产品都是这样的，不用担心后续的使用，40年产权到时也会自动续。

随后，记者跟随销售人员来到样板间，除了需要提前40分钟预约参观，还要求将手机存放在门口，禁止拍照。参观的样板间内灶台、消毒柜等各式厨具，以及床上用品、电视墙、衣柜一应俱全，典型的住宅套式布局和装潢，显然跟办公写字楼毫无关系。

2017年5月12日，深圳规划国土委发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，其中提到，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计，禁止擅自将商业办公类项目改变为居住用途。住宅套式是指一个家庭独立使用的居住空间范围，包括卧室、卫生间、厨房等。

此外，记者留意到，与平时普通住宅的户型图不一样，该项目只提供“标准层平面展示图”，图上只有一层六户的布局。因此，从平面图上看不出每个户型有几厅几室几卫的格局。此外，反常的是，两个卫生间都紧挨着布局在大门位置，像是由一个大的卫生间分割出来，格局类似办公楼公用的男厕和女厕。

据了解，该项目涵盖了住宅、公寓、商场、办公楼等业态。目前在售房源为商办产品。深圳市住建局信息公开网站显示，该项目产权40年，房屋用途为“办公”。

记者就该项目将办公产品包装成公寓出售一事致电深圳市住建局，相关工作人员表示，房屋用途是办公，不能按公寓来卖，使用年限、内部构造都有不同，如果宣传方面有误导，涉嫌虚假宣传，可以向市场监管局投诉。

“商改住”业主投诉艰难

“‘春笋’设计师操刀，非常高端，现在全深圳都在热推。”位于罗湖的中洲坊创意中心项目推出6.7折特价公寓，也引起广泛关注。从现场视频来看，开盘的首个周末，样板房外排起长龙，这在深圳不温不火的公寓市场实属罕见。

中洲坊销售人员告诉记者，在售的有层高3.05米的商务公寓和4.5米的办公产品，6.7折特价就是4.5米高的办公产品。“毛坯交付，到时你想怎么改装都可以，居住没问题。”销售人员补充道，现场有第三方装修公司在，有什么疑问可以现场咨询。

当记者询问办公产品和公寓的区别时，对方表示，最本质差别是公寓可以落户积分入学，商办好处在不限购、不限售，但都不影响居住，A、B两栋办公产品卖得很好。

中洲坊项目开发商在回复记者的采访中表示，本次加推A、C 座，C 座为精装公寓，A 座为毛坯办公产品，项目不存在办公产品以公寓形式进行售卖的情况。

这样的办公产品改公寓住宅是否真的如开发商所称毫无风险呢？实际上，深圳已出现违规“商改住”业主艰难投诉的例子。

今年上半年，本报记者报道了龙华区天玑公馆C栋改装办公房屋一事，龙华街道综合行政执法办公室回复称：“经核查，C栋用途为办公性质，装修过程中私自违规搭建阁楼，增设独立厕所、厨房，把办公性质房产改建成复式公寓。”

如今，小区住户门口张贴着龙华区规划土地监察局发出的《告知信》，上面写道，天玑公馆C座大量房产涉嫌违法建设，将依法进行查处，若强行装修、搬家具将通知相关部门进行断水电处理。

C栋业主告诉记者，当初在购买房屋时，销售人员表示，C栋为商住两用公寓，70年产权。业主认为，开发商涉嫌虚假宣传。从业主提供的样板间视频看到，样板间确为带卧室、卫生间、厨房的复式住宅，并由销售人员告知可以按此改建。

商务公寓将退出历史舞台

“不论是在建设、销售，还是使用的时候，都必须符合其规划用途，否则就是违法的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者。根据相关法律规定，相关行政部门可以对建设单位进行行政处罚、责令拆除，并处以罚金等。

王玉臣提醒道，购房者务必关注“五证”中对土地、工程规划用途的记载，是住宅，还是商业，或是办公。如果开发商的样板房是搭建成复式，且销售人员也向购房者承诺，可以按照样板房的标准搭建成两层，则开发商涉嫌欺诈。但如果与开发商签订的合同中，写明用途是办公用途且样板房非交付标准，则开发商的样板间设置有可能让业主联想到公寓，有不当之处，但开发商的行为较难被定性为欺诈。

7月28日，深圳市房地产中介行业协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，其中显示，近期个别房地产中介机构及从业人员为了促成交易，存在涉嫌隐瞒房产关键信息。该通知指出，严查发布虚假房源信息，隐瞒房产产权重要信息，将产业用地上建设的厂房、宿舍、产业研发、办公类建筑包装或虚假宣传为“产办公寓”诱骗消费者。

实际上，去年出台的停止新增公寓审批政策，成为了深圳公寓市场的分水岭。2020年7月31日，取消商务公寓土地审批，从根源上断绝供应。2021年3月3日，深圳市规自局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。2月23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道，让公寓进入存量市场的同时，也让其向住宅化转身。

“取消商务公寓，事实上给居住用地腾出了宝贵的空间，也杜绝了‘商办’产品打着实体的幌子，搞住宅地产开发。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，取消商务公寓有利于维护房地产市场秩序。

责任编辑：邓健