什么情况？地产股罕见大涨 机构：估值底部已现？

投资研报

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8月11日早盘，地产股罕见大涨，网友直呼“终于扬眉吐气了”！消息面上，近日网上流传，自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。

今年以来，各个城市尤其是一线城市对楼市的调控趋严，导致房产板块连续调整，成为A股的“伤心岭”。特别是7月以来，在中央多次重申“房住不炒” 基调和三稳目标下，房地产市场迎来新一轮调控潮。甚至出现上市公司宋都股份不惜损失5000万元保证金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在行业及市场内引发热议。

但在房地产调控趋紧的背景下，房地产股近日却一反颓势，连连上涨，今日甚至放量大幅高开高走，板块指数盘中一度飙升近5%，半日成交超昨日全体成交。中交地产开盘后仅约7分钟就直线拉涨停，金地集团、保利地产等盘中也触及涨停，地产板块市值一哥万科A涨幅也一度超过9%，自7月27日见底以来累计涨幅近20%。

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港股恒生内地地产指数早盘更是一度暴涨近7%，恒生物业、恒生地产、地产建筑的与房地产有关的重要指数均大幅拉升。恒大物业飙涨逾15%，近3日累计狂涨逾50%，中国新城镇、中国海外发展、融创中国等均大幅拉升。

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政策利好频出

房地产股之所以大涨一方面是估值过低，有机构认为，头部地产企业估值远低于银行龙头，成为A股估值最低的洼地。截至今日午间收盘，房地产板块破净率超50%，最低的福星股份市净率仅0.36倍，泰禾集团、华夏幸福、信达地产等逾10股市净率低于0.5倍。

另一方面，房地产调控加速了房地产业的集中度，大型、超大型房地产企业反而近一步扩大了市场占有率。根据中指研究院最新发布的《2021年1—7月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，2021年1月—7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%；其中销售额超千亿元的房企21家，较去年同期增加3家；超百亿元的房企136家。碧桂园销售额超5000亿元，万科超4000亿元，中海地产超2000亿元，销售额200亿元-300亿元之间的中小型房企增长速度最快，达到44.8%。

利率对高负债的房地产企业盈利具有重大影响，而据中指研究院数据显示，2021年7月份，房地产债券发行总规模环比增长，融资成本有所下降。具体来看，7月份房地产信用债发行规模为652.2亿元，相较于6月份的528.7亿元增长23.36%；7月份内地房企海外债发行规模为372.9亿元，相较于6月份的290.3亿元增长28.45%。从融资成本来看，信用债与海外债融资成本均有所下降，其中信用债平均利率为4.17%，环比下降0.81个百分点；海外债平均利率为6%，环比下降2.08个百分点。

央行的二季度货币政策执行报告也印证了这点。央行报告显示，上半年房地产贷款增速总体平稳。6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%。其中，个人住房贷款余额36.6万亿元，同比增长13%；住房开发贷款余额9.4万亿元，同比增长3.4%。截至6月末，贷款加权平均利率为 4.93%，创有统计以来新低；企业贷款加权平均利率为4.58%，较上年同期下降0.06个百分点。

另外，近日网上流传，自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

控制土地出让价格，对地产业来说是重大利好。在宋都股份不惜损失巨额保证金也要退地时，就有多位房产机构分析师表示，地块楼面单价较高、项目难以在短时间内获得足够利润，应是项目合作方爽约及宋都股份退地的主因之一。

深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）稍早前发布《深圳市土地使用权出让补充公告》称，于2021年7月9日发布的《深圳市土地使用权出让公告》（深土交告〔2021〕号），以挂牌方式公开出让的22宗土地使用权，现根据委托人通知，为稳妥推进我市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作，经研究决定，现中止上述宗地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。

中信证券最新研报称，天津延长部分土地的出让时间，深圳中止了部分集中出让土地的挂牌，第二次集中供地具体规则面临调整。在第一次集中供地，部分城市土地成交溢价率偏高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。

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机构预期乐观

对于房地产政策对二级市场的影响，各家机构均给出的预期偏乐观。

中金认为，政策端收紧以及利润率走弱等利空因素的释放已经较为充分，当前第二批集中土拍利润率已经有了企稳回升的迹象，基本面降速趋势下，房价上涨压力也有所迟缓。而尽管短期或仍有部分城市加码调控、问题房企信用事件等风险扰动，但板块估值和仓位均已经达到了历史新低，或将迎来一波反弹行情。

中信证券指出，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。行业信用重构正在稳步展开，看好低估值的地产蓝筹。

银河证券认为，在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。

天风证券认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

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责任编辑：凌辰 SF179