中山楼市：漏网之鱼

来源：乐居财经

曾树佳陈君发自中山

东北人喜欢去海南买房，早已不是新鲜事；而眼下，他们又有了一个新落脚地——广东中山。

8月初，老家辽宁鞍山的吴闵（化名）花了160万，在中山买了一套小两居。他此番买房，是给父母养老住的。

之所以将目光投向这里，吴闵除了看中“大湾区”、2024年将建成的“深中通道”等区位优势，以及舒适的气候外，更多是因为这里的楼市调控“温和”，例如新房外地限购2套，二手房不限购等。

他并不是外地人奔赴中山买房的个例。在他周围，一些来自东北、陕西、北京等地的北方朋友，也都有着共同的考虑因素，来到中山置业。

他们主要是购买中山南朗镇（包含马鞍岛）的房子，这里是将来深中通道开启以后的临深之处。一些外地炒房客认为，南朗、马鞍岛可以像珠海的横琴一样，房价涨到4万/平。

在这种氛围之下，此前沉寂了两三年的中山楼市，又开始躁动了起来。很多同处湾区的人，也都有了到此处投资的冲动，在深圳发展的陈卓（化名），就于年初在中山南朗购下一处新房。

他畅想过以后的生活方式：工作日待在深圳，周末驾车半个小时左右，驶过深中通道，就能从珠江东岸到西岸，去往人少、美食多的中山，切换成另一种慢节奏生活。

“就算到时候不自住，也可以当做一种投资”，陈卓也时常感叹，“中山的位置挺好的，但是经济就没像湾区其他城市一样发展起来，我也想不通。”但或许也是这个原因，才造就了湾区这片“价值洼地”。

北接广佛、南连珠澳、东望深莞，伟人故里中山，的确是一个特别的存在，它成为了大湾区炒房客最后的狂欢之地。

“放弃海南，跑来中山买房”

中山马鞍岛的招商蛇口某项目经理李伟（化名），最近很忙。售楼处人来人往，以深圳客居多，还有一些东北、西北的客户，都是冲着深中通道和马鞍岛来的。

这些购房者的意向较为明确，不拖泥带水，看了合适就签约。考虑到当前银行房贷收紧的情况，一次性付款的也不在少数。

从业地产15年的李伟，之前在珠海、深圳和中山市区都有过工作经验。在他眼里，中山楼市是一个“厚积薄发”的过程。

“几年前，当周边城市如珠海、佛山和深圳房价高歌猛进的时候，中山一直保持在低位，其市区的房价甚至比不上紧靠珠海的坦洲。”

现如今，中山在城市定位、交通规划和产业升级等方面，都有了一定程度的进步，对外界的吸引力越来越大，楼市也到了提振的时间段。

或许是因为于此，人们在湾区多座城市的权衡中，往往会将最终的决定，落锤到中山。

开篇的吴闵在买房的时候，也考虑过与中山同样气候宜人的海南，后因考虑到房价、外地限购等因素，才放弃了这个想法。

置业顾问曾给他算过一笔账，海南三亚平均房价三万五，而年收入才四万，这房价收入比，比一线城市广州还夸张，自然让许多人望而却步，与中山也形成了鲜明的反差。

此外，陈卓此前也在东莞和中山之间犹豫过，他觉得，“从投资价值来看，东莞比中山要好，但是这两年东莞的涨幅太高了。”最终从性价比考虑，他还是选择了中山。

眼下，中山房价的最高点，是马鞍岛的3万+，而市区有比较多的项目，处在2万+的水平，其他的基本都在1万元左右徘徊，确实极具吸引力。

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从数据上看，这座城市的楼市，目前呈现出“供需两旺”的状态。

合富研究院统计数据显示，今年上半年，中山住宅新增25242套，同比上涨286%；新增面积269万平方米，同比增加284%。基本稳定维持在月均4207套的水平。

中山各镇区中，火炬开发区新增住宅4050套排名第一，同比上涨270%；此外，西区新增2616套，同比上涨769%；南朗镇新增2428套，同比上涨1739%。

同期，该城市住宅成交36453套、成交面积393万平方米，两项数据均同比上涨了68%。在具备“临深”优势的南朗土地上，保利天汇、恒大悦珑湾、锦绣海湾城包揽了成交量前三。

作为全国仅有的几个镇域经济城市之一，最近中山调整了区划，将小榄镇与东升镇合并、民众镇及南朗镇改街道办。有分析称，此举是为了扩大主城区面积，增加主城区人口规模，早日达成城区300万人口建地铁的目标。

若真是如此，对于中山楼市来讲，又是一个利好消息。

环深调控圈的“漏网之鱼”

房地产调控的号角进一步吹响，声音响彻每一个角落。

三道红线、拿地金额低于销售额40%等规定，控制了开发商的土储，进而稳住地价；与此同时，楼市严控热钱违规涌入，严查首付来源与流水，并在新房限价之下，用二手房指导价管住涨幅。

这一套“组合拳”下来，买房的门槛升高，投资的属性逐渐褪去。但在因城施策的前提下，每座城市的姿态不尽相同。

很多人称中山是座特别的城市。它曾经是广东的四小虎之一，但后来GDP有所下滑；在产业升级把脉不准的情况下，其经济实力已落后于佛山和东莞。

不过2015年“深中通道”规划的出炉，让中山的楼市掀起了热潮，房价从每平米四五千，一路飙涨到1万元以上。2016年，中山的成交面积一度进入全国前20，去化周期从该年初的24个月降到了10个月。

只是此后它的房价迎来波折，开启了阴跌态势。但去年以来，随着湾区多座城市的调控升级，中山又承接了湾区部分买房需求的外溢，热度再次提升。

尽管如此，当各地限购、限贷政策不断刷新的时候，中山楼市却仍相对平静，泛起的往往只是“微澜”。

近来东莞推出“莞8条”，将以往二手房的不限购，转变为小区指导定价，打击投资客套利行为；广州则发布了黄埔取消人才购房的政策；而深圳也针对学区改革，面向公开征求意见，此举或使涨破天价的深圳老破小学区房回调。

惠州紧随其后，8月9日凌晨，它出台规定：大亚湾经济技术开发区、惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民，出售新建商品住房。

环深调控圈中，声音此起彼伏，而中山却延续了一贯的平静。除了4月底宣布对“1200块就能买到一个购房资格”现象展开调查之外，基本没有出台其他政策。

目前中山的限购限贷政策并不复杂：新房本地限购3套，外地限购2套（需缴纳半年社保），港澳台限购1套；而二手房并不限购，只是多数银行实施了停贷，个别银行放款时间拉长到半年。

乐居财经查阅获悉，去年中山的工业投资、基础设施投资、房地产投资的结构进一步优化，其中房地产投资的比例由上年的57.2调整为40.6。可见该城市正在减少对房地产的依赖。

因此，这块热土后续或许也会适时开展调控，祭出新举措。

但现阶段没有“强调控”加持的中山楼市，也并没有被所有人看好。中山常被人们拿来与同处珠江西岸的珠海做比较，并得出结论：从城市动能、城市规划的角度看，珠海的潜力，可能比中山更大一点。

毕竟，毗邻澳门的珠海，早早就做了东城西移的准备，规划了横琴、十字门、唐家湾、金湾航空城多个新城区，而中山后来才规划了新中心马鞍岛。前者的产业升级步伐，也领先于后者。

不过，去年中山市生产总值为3151.59亿元，同比增长1.5%，增速实现扭负为正，表明它仍是一支潜力股。

楼市与土拍的两极分化

土拍是楼市的风向标。近日，深圳为稳妥推进第二批次集中供地，中止了22宗地的挂牌出让，总土地面积约83.38公顷，引起热议。这项举措，意在根据调控的基调，给出让条件“打补丁”。

中山并不在22座集中供地的城市之列，没有因此带来的烦恼。但这并不代表它对招拍挂没有把控。

7月中旬，中山也暂停了南朗镇一宗商住地的出让。

该地块位于翠亨新区起步区西四、西五围，面积25.59万平方米，拟在翠亨新区南部打造集总部经济、新型业态、购物中心等在内的国际性综合商业中心，其中的亮点是计划建成一幢高490米的商务综合体。

不过，回顾上半年，中山用地供应进入提速阶段，挂牌地块热度较高，但由于地块条件要求较多，部分地块具有一定的指向性，成交情况相对冷静。

据乐居财经统计，中山上半年共出让7宗地块，合计156万平方米，成交总额超182亿，其中城镇用地和综合用地各成交3宗，占比均为43%；商业兼商务1宗，占比14%。

在所推地块中，最具看点的莫过于马鞍岛的三地连拍。

除了雅居乐携手新濠，竞得翠亨新区南部文旅生态城地块之外，德承投资也拿下了湖畔科创产业园地块，将打造中德工业互联网创新孵化中心。

而万科则联合深业，以81.91亿元拍出了一块中山的总价地王。这个1003亩的项目，建面150万平方米，将建设280米“未来之门”，配建一个五星级酒店、会展中心和联检大楼。

上述拍出的地块，都是中山未来城市建设的重要项目，从中能大概描绘出马鞍岛等地未来的轮廓。

在这座潜力城市中，发迹的百强房企并不少，雅居乐、时代中国都在此列；就连京津冀的房企远洋，也在2005年将拓展华南的“起始站”，定在了中山，开启“大城模式”。此外，碧桂园、保利、恒大等粤系房企，也都在中山有一席之地。

如今愈演愈烈的土拍市场，以及拿地限制条件的出炉，挤压着房企的生存空间。因此，城市更新领域成为了开发商的另一种扩储方式。

而地处湾区的中山，也存在着大量的旧改，为房企提供“存粮”。

但无论如何，蹭上湾区概念、随意调动杠杆的时代已经过去，试图在行情轮动中获利套现的做法，也终将被淘汰。楼市趋稳，就算中山是“洼地”、是“利好”，也不会脱离“房住不炒”的基调。

责任编辑：张亚楠