雅生活服务布局学校物业 业务模式仍待摸索

来源：物业中国

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文|梁笑梅

雅生活服务在不断丰富自己的细分领域内容。

8月9日晚间，雅生活智慧城市服务股份有限公司（03319.HK，以下简称“雅生活服务”）公告称，间接全资子公司天津雅潮企业管理咨询有限公司（以下简称“天津雅潮”）已与济南宏泰投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“济南宏泰”）合伙人签订协议，据此，天津雅潮有条件同意收购济南宏泰合共100%份额，总对价为人民币2.82亿元。

此举代表雅生活服务正式布局学校物业。

同一天，时代邻里控股有限公司（9928.HK）也宣布进入学校物业，与华美国际教育集团合作在广州举行了签约仪式。

事实上，高校后勤社会化改革进入了“快车道”，众多物齐纷纷布局。

值得关注的是，对于雅生活服务而言，其城市服务商的定位越发清晰。先是斥资约11.77亿元收购五家环卫服务，然后又布局学校物业。

从规模上看，雅生活服务已经进入头部物企的行列。截至2020年12月31日，雅生活在管面积及合约面积分别为3.75亿平方米及5.23亿平方米。在管项目达到3296个，覆盖了全国31个省、自治区和直辖市，以及167个城市。

发力学校物业，雅生活服务会一帆风顺？

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延伸细分领域

雅生活服务曾表示，物业管理行业仍处于整合集中的高峰，行业正逐步向多元化业态延伸，非住宅领域的发展备受关注。

截至2020年12月30日，雅生活服务在管面积中，住宅类业态占比为40.4%，对比截至2019年12月31日为58.9%；非住宅类占比为59.6%。

就在今年3月举行的2020年业绩发布会上，雅生活服务发了一则业务更新公告宣布，不久前，他们公司斥资约11.77亿元收购了五家环卫服务公司若干股权。

这还得从雅生活服务转型为城市服务商开始说起。

去年10月，雅生活服务全称从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”变更为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。

城市服务商也上升到了雅生活的战略层面。在住宅、资管、公建、社商成立四大板块基础上，雅生活服务成立了“城市服务公司”。

截至目前，雅生活服务的城市服务以成立雅昊环境科技为抓手发力市场拓展，协同资本驱动，已经初具规模。

雅生活服务也沿着城市服务商的定位在一直落地项目。

一位物业专家表示，收购宏泰物业是雅生活服务首次涉足学校物业，填补了其在该业务领域的空白。

根据据公告显示，宏泰物业在管项目超过220个，其在山东地区及华北地区具有较高市场份额，在管项目主要包括学校、政府机构、市政场馆、医院等多种非住宅业态，尤其在学校等细分业态经验丰富。

宏泰物业尤其在院校服务等公共建筑市场细分领域影响力不小。宏泰物业管理山东大学、贵州大学、云南大学等多所985、211高等院校和超过60所大中专院校和中小学院校，并为多所军队、司法机关等院校及培训机构提供物业管理服务。

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标的并不亮眼

宏泰物业的这只标的如何？

资料显示，截至2020年12月31日止，宏泰物业在管项目超过220个，在管面积约为4046万平方米，在管项目覆盖公共建筑、商业办公、住宅多种业态。截至2020年12月31日止年度的经审计收入为人民币4.53亿元，考虑非经常性项目调整计算的2020年扣非归母净利润为人民币3068万元。

乍一看，宏泰物业的业绩还算可以。

此次收购，雅生活服务也给出了2.82亿元的价格。

而这个收购事项项下的对价是综合参照山东宏泰截至2020年12月31日止年度的经审计归母净利润、非经常性项目调整、账面盈余资金调整及市盈率12.3倍，并经各订约方公平协商后厘定。

在上述物业专家看来，宏泰物业达到了去年上市企业的平均规模，营收也不错，超过了4亿元。但宏泰物业的净利润以及净利润并不高，净利润率仅为6.7%。

根据2020年年报数据统计发现，40家港股物企净利润总计177.86亿元，较上一年增加约70亿元；平均净利润为4.45亿元，平均增幅为62.5%；平均净利率为14.23%，较2019年上市物企平均12.1%的净利率水平，提升2.13个百分点。

宏泰物业净利率仅为上市物企的净利率均值的一半。

此外，宏泰物业身上的法律纠纷不少。

今年5月，宏泰物业被济南高新技术产业开发区人民法院列为被执行人，执行标的金额8915元。案号为（2021）鲁0191执1082号。

据企查查显示，宏泰物业曾涉法律诉讼552起，其中司法案件267起。该企业有裁判文书记录274条，案件总金额为251.21万元，企业作为被告占比20.40%。

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业务模式仍待摸索

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，雅生活服务向校园布局，则说明企业对于物业管理的思路是扩展的，通过此类新业务的扩展，能够在很大程度上寻找新的业务机会。尤其是在住宅等产业方面竞争类企业比较多，所以积极布局此类非住宅类的项目，若品牌影响力大，那么未来确实可以占据较大的市场空间。从实际过程看，学校物业管理确实也会受到政府的重视和支持，若是积极布局，则本身也带来很强的社会价值。

严跃进认为，学校物业管理面临的对象和住宅小区不同，要基于教育教学的规范进行，需要研究一些新的业务操作模式。

值得一提的是，涉足学校物业并非那般简单。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中国房地产报记者，上市民营企业涉足学校物业有四大难点。

第一，公办学校会相对多，上市民营企业对学校物业进行管理的话，要与政府对接，双方身份不太对等。一般来说，涉及政府层面的话，企业操作起来相对更困难一点。第二，公办学校收费用不高，对企业来说会拉高成本。第三，企业进入托管之后，学校的公共广告收入由谁来收取成为很大问题。第四，很多公办学校都有专门物业管理，企业可能会和学校物管产生竞争。如果是民办学校，企业直接跟民办企业签订物业管理合同即可。

根据《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，学校物业的物业费水平为2.83元/平方米，而同期产业园区物业为3.41元/平方米，商写类物业为5.94元/平方米。

西南证券地产首席分析师池天惠表示，“学校物业的增速在行业是不太亮眼的。”

根据中物研协2019年行业测评研究发展报告： 从PMDI500企业管理面积来看，学校物业的管理面积约为6.29亿平方米，占比5.3%。从PMDI500企业的基础物业管理营收情况看，学校物业基础物业收入为12.03亿元，占比所有业态物业费收入的4.96%。

学校物业的进步空间还有很大。

责任编辑：陈诗莹