宋都股份杭州5000万“退地”背后：“友谊的小船”说翻就翻

来源：红刊财经

记者 | 熊颖

在住宅用地供应“两集中”政策之下，房企必须利用有限的土拍“窗口期”拿下近可能多的土地以保证“生意”的持续性。因为资金有限，房企一旦把握不好就会“用力过猛”。

宋都股份最近公告放弃在杭州首次集中供地中拍得的一个地块——这是“两集中”政策实施以来的“退地”首例，其因此缴纳的5000万元预约申请保证金相关部门“不予返还”。

对于最近三年年度利润最高为5.86亿元（2019年）的宋都股份来说，5000万的占比达到8.5%，占去年净利润的比例更是达到15.58%。

或许是因为影响重大，监管层专门就此向其下发了监管工作函。宋都股份在8月10日回复称，退地主要是因为两个合作伙伴违反诚实信用原则，单方面违约，导致公司短期资金安排出现巨大压力。不过，在宋都股份甩锅伙伴的第一时间，两个合作伙伴通过不同渠道分别表示，“没合作”“未签合同”，就是这次退地与他们完全无关。

大手笔拿地

5000万退地

这一次的退地风波源自杭州今年5月的首次集中供地。当时，宋都股份以45.84亿元拿下5宗地块。这样的大手笔仅次于以激进拿地闻名的闽系房企融信中国，而这家杭州的本土房企也因此在土拍市场上“大放异彩”。

在5月15日发布的《关于竞得土地使用权的公告》中，宋都股份列示了“杭政储出【2021】8号”“临政储出【2021】4号”“临政储出【2021】12号”“富政储出【2021】10号”“富政储出【2021】9号”等新拍得地块的详细情况，并称“上述竞拍是公司管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行投资决策的”。

但仅仅两个月后，在7月20日，宋都股份发布放弃竞得土地使用权公告。宋都股份全资子公司杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块（即：运河新城地块）的竞得资格取消，而杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金也不予返还。

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对宋都股份来说，这5000万元的损失并非小事。2020年年度和2021年一季度宋都股份盈利能力持续下滑，分别实现净利润3.21亿元和0.29亿元，分别同比下滑45.22%和44.01%。而5000万元的巨额损失是宋都股份2021年一季度净利润的1.73倍，这笔损失对最近三年净利润最高5.86亿元、最低3.21亿元的宋都股份来说，今年全年业绩表现都会受到不利影响。

到8月10日，宋都股份突然发布《关于回复上海证券交易所监管工作函的公告》。根据公告，早在7月26日，上交所就向宋都股份下发监管工作函，要求公司就放弃运河新城地块，以及相关部门不予返还公司缴纳的5000万元保证金事宜，进行核实和自查工作。

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根据宋都股份的回复，5月7日，宋都股份与某TOP50浙系房企通过微信达成合作意向，即以50%：50%的股权比例联合操盘开发运河新城地块。到5月13日，这家浙系房企通过电话单方面表示不再参与本次合作。

同样的“遭遇”还有，宋都股份在回复中称，5月8日，宋都股份竞得12号地块（即天目医药港地块）土地使用权，宝龙地产主动接洽公司希望对该地块进行合作开发，并签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。但之后宝龙地产没有履行《备忘录》约定，5月19日明确表示放弃合作，宋都股份最后将宝龙地产告上法庭。

宋都股份的解释能够自圆其说，但涉及其中的两家企业纷纷在第一时间回应澄清。

宝龙地产方面表示，宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但5月17日之后在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

8月11日午间，浙系房企也发公告澄清，在宋都股份竞得运河新城地块后，公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。浙系房企还表示，公司名誉现受影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

值得一提的是，在7月20日公告中，宋都股份原本有“本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。”但到了回复函中，宋都股份只字未提行政复议的事情。

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现金流困扰

宋都股份、宝龙地产都不乐观

合作伙伴之间在项目上相互指责并不少见，这种指责常常是因为某一方实力不够，或双方实力都不够。这种情况就发生在宋都股份身上。

在杭州首次集中供地中，宋都股份拿下5宗地块合计耗资45.84亿元，这一拿地金额远远超出公司的在手现金。据记者了解，截至2020年12月31日、2021年3月31日，宋都股份现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元（不含受限资金）。

同时，结合宋都股份当前约260个开发、销售和结转项目的资金需求，宋都股份难以保证新竞得的5宗地块如期进入开发阶段。

按照原计划，和宝龙地产等房企的合作开发，将大大降低宋都股份的资金压力。宋都股份表示，旨在通过直接投资、项目合作等方式获取土地权益总额约计25亿-35亿元之间，为公司房地产业务的可持续发展维持在合理的资金范围内。根据公告，如合作不出意外，宋都股份整体获取土地权益金额能控制在32.48亿元，符合公司预期。

但当宝龙地产等伙伴退出，宋都股份资金紧张的情况迅速加剧。宋都股份表示，综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后，为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的运河新城地块土地使用权，即保持最终获取土地的权益总额为28.01亿元，符合25亿元-35亿元的预期区间额度）。

那么，为何宝龙地产等房企在初期积极接触，紧接着却选择放弃合作？知名地产分析师严跃进表示，当前金融环境略紧，房企的投资拿地心态会有新变化，所以很多房企拿地心态也容易飘忽不定。

此外，《红周刊》记者梳理发现，宝龙地产的现金流状况同样不容乐观。自2015年开始，近6年来，宝龙地产的经营活动现金流量首次为负。年报显示，截至2020年末，公司经营活动产生的现金流净额为-120.13亿元，较2019年的27.53亿元，同比下滑536.36%；而反观融资活动所产生的现金流净额，为223.61亿元，较2019年的40.44亿元，同比上升453%。

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所退地块存一二手房价格倒挂问题

宋都股份在杭土储告急

仅就宋都股份竞得的杭州5宗地块来说，《红周刊》记者梳理发现，上述地块由于成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内，且自持比例较高，或难获得较大利润空间。

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而被退地的运河新城地块无论是成交单价，还是成交楼面价，都是5宗地块中价格最高的地块。宋都股份是以17.83亿元拍得运河新城地块，成交楼面价2.1万元/平方米，自持比例21%。

同时，运河新城地块要求所建商品住房毛坯销售均价不高于2.65万元/平方米，装修价格不高于3千元/平方米。也就是说，即便加上装修价格，运河新城地块的未来售价也不得高于2.95万元/平方米。

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《红周刊》记者梳理发现，运河新城地块周边分布有大家·运河之星、博翠院等二手房楼盘。而根据房天下数据，大家·运河之星、博翠院的7月参考价在3.5万元/平方米左右，比运河新城地块精装修价格2.95万元/平方米，每平方米高出5500元。以此来看，受限价因素影响，该地块存在明显的一二手房价格倒挂问题。

从宋都股份土地储备情况来看，其在杭州首次集中供地中大举拿地其实事出有因。根据年报，宋都股份的杭州项目占项目总数接近6成。而反观被称为房企“生命线”的土地储备，截至2020年末，宋都股份所持有的待开发土地仅剩4宗地块，其中，一宗位于浙江舟山，另外三宗位于广西，“大本营”杭州陷入土储“清零”的尴尬境地。

在宋都股份“割肉”运河新城地块后，公司在杭州实际新增4宗地块，对比其当前的开发、销售和结转项目分布情况，其杭州土储规模仍远远不够。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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责任编辑：张海营