金辉的“四平衡”法则

来源：地产K线

乐居财经魏薇发自北京

“不激进，不冒进”，这是金辉给自己定下的发展基调。就连去年的IPO，金辉都保持着低调的姿态。

“成立25年来，我们始终坚持稳健发展，把规模、利润、负债和现金流做了一个平衡，在激烈的市场竞争中保持合理的增速，稳步做大做强。”金辉控股总裁助理徐小冬在2021年中业绩会上表示。

上市后不到一年，金辉的成绩单很是亮眼。追求有质量的增长，不盲目追求规模，2021年上半年，金辉实现销售额558亿元。

期内实现营业收入160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；净利润20.1亿元，同比增长92.4%。同时净利润率也增至12.5%，在保持营收增长的同时，金辉的盈利水平也没有掉队。

融资成本下降至6.95%

上市之后，金辉的朋友圈进一步扩大，融资渠道也越来越通畅。通过融资方式优化，金辉的负债结构也进一步改善。

截至2021年中期末，金辉的有息负债共计544亿元，其中一年内到期的部分占比32%，相比于2020年末的36%下降了4个百分点，1-2年内到期的部分占比32%，与2020年底持平。同时，金辉控股银行贷款的占比较2020年底提升了13.6个百分点至66.3%，此外还成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券。

面对“三道红线”，金辉控股保持着高度的自律。本期末的净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。期末，金辉控股的现金及银行结余达254.8亿元，资金流动性充足。

报告期内，金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。

2021年上半年，金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。其中标普上调公司主体信用评级至“B+”，展望“稳定”；穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望；惠誉上调公司评级至“B+”，展望“正面”。

“我们整个的银行借款个标准化产品占债务总额的95%，非标这一块仅占了5%，在地产行业里算是一枝独秀。”金辉管理层对于自身的财务状况信心满满。

量入为出

在拿地上，金辉保持着审慎的态度，坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚提高土储扩张的精准性。

今年上半年，金辉控股共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米，分布在11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角。在地域选择上，金辉会注重都市圈的打造，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，高性价比拿地。例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地，金辉都是以底价竞得。

截止本报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。从区域分布来看，西北区域的土地储备占比最高，为21.6%，主要位于西安，华东区域占比19%，长三角东南地区和华中地区占比均在10%-15%之间。

下半年，金辉依然会坚持自己的拿地节奏，聚焦深耕板块，尤其是在长三角、珠三角地带，具有优势的中西部地区、沿海城市，对于新城市，金辉会更谨慎地进入，更注重结构性的机会。“公开市场还是下半年的重点，以收并购、勾地等方式作为拿地补充。”金辉控股管理层表示。

在房地产主业之外，金辉在自持物业及酒店板块收获颇丰。2月份，金辉第一家五星级酒店—福清喜来登正式开业。4月，金辉在北京自持的第二个商办项目，位于北京东南四环的金辉时八区也正式亮相启动招商。6月，又收购了位于上海北外滩核心地段的上海绿地九龙宾馆项目，持续加码一线城市资产。

截至2021年6月底，金辉控股共拥有24个已完工和1个拟建的投资物业，总建筑面积为90.2万平方米。

在土地红利和金融红利逐渐消退的情况下，金辉将工作重心转移到了产品研发上，并加大相关投入。今年，金辉新推出了严选3.0的产品IP，呈现安全、绿色、健康、温馨的智慧社区，不断巩固和提升产品力，提高客户满意度。

责任编辑：王翔