禹洲集团上半年审慎拿地 重列上年中期报惹争议

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出品：大眼楼管

作者：汤朝露

8月13日，禹洲集团控股有限公司（下称“禹洲集团”）发布了上半年的业绩公告，同时发布了2020年度半年报经过重列后的数据。

2021年上半年禹洲集团的营业总收入为120.81亿元，同比增长494.86%。毛利润为24.12亿元，同比增长5135.26%。实现净利润扭亏为盈，从2020年中的亏损2.28亿元上升至12.18亿元。毛利率和净利率分别从上年同期的2.3%、-11.3%增长至20.1%、10.0%

禹洲集团上半年业绩如此亮眼，主要还是归功于2020年半年报的数据重列，为此也引起了众多非议。中期业绩发布的后一天，禹州集团股价跌幅达5.08%，位居当天港股地产板块收盘跌幅第4。

上半年完成全年目标47.92% 年内1100亿目标可达成

禹洲集团2020年跻身“千亿俱乐部”，2021年的销售目标为1100亿元。今年上半年，禹洲集团累计合约销售金额为人民币527.14亿元，同比上升23.02%，完成2021年全年目标的47.92%。合约销售面积为284.53万平方米，合约销售均价为18526元/平米，均价创历史新高。

1-7月的累计销售金额约占全年目标的56.70%，下半年，禹洲整体可售货值1319亿元，去化率只要达到45%，完成全年1100亿目标没有问题。

禹洲集团的销售成绩优秀是有目共睹的。

规模易达利润难求 中期业绩回温

尽管禹洲集团上半年的销售成绩亮眼，但利润率还有很大的提升空间。

2020年，禹洲集团销售额达千亿，但营业收入仅104.12亿元，同比下滑55.2%；毛利润仅有4.8亿元，同比下跌92.12%；归母净利润仅1.17亿元，同比下跌96.76%。过千亿的销售额并没有让禹洲集团2020年的财报像理想中一样光鲜，也正因为上年成绩不佳，今年上半年禹洲集团交出来的成绩单才显得更加优秀。

而自从2018年以来，禹洲集团的毛利润已经连续3年呈现负增长，且幅度越来越大。毛利率自2016年开始下滑，一直没有起色，2018-2020年毛利率分别为30.72%、26.21%、4.61%。经营活动产生的现金流量净额自2019年起也一直为负，且现金净流出还在扩大，2019年-2020年分别为-58.59亿元、-59.19亿元。

禹洲集团的董事长林龙安也认识到这一问题，并且表示“如果项目没有利润，我们就不参与了。以利润为导向，以质量为增长，促使我们的改革到位。”

好在2021年上半年禹洲集团的中期业绩有所回温，营业总收入120.08亿元，上半年营业总收入大于去年全年的104.12亿元，上半年毛利润、归母净利润也均大于去年全年，但相较于修改前的2020年中期报告，营收和利润还是有所下滑。

禹洲集团接下来一段时间的动作或转向以利润为主导。

审慎拿地 求稳、求利润

以利润为导向的战略也让禹洲集团上半年在土地市场行动保守，2021年上半年禹洲集团拿地金额不到22亿元，拿地金额占销售额的比重仅4.15%，这个数字不可谓不保守。

2021年上半年，禹洲集团仅在苏州、郑州及江门拿下了4幅地块，总建筑面积约547，871平方米，平均楼面价为每平方米人民币7847元，权益地价21.89亿元，总货值111亿元。

而在2020年同期，禹洲集团拿下了11宗项目。

今年上半年，禹洲集团物业销售收入达116.77亿元，占本集团总收入的97.24%。确认交付的物业建筑面积为90.48万平方米，上半年交付及确认销售的物业平均售价为12452元/平米。

根据近几年禹州集团的确认销售金额分布占比状况可以看出，禹洲集团持续深耕长三角和海西经济区，并且有逐步在大湾区布子的意图。

禹洲集团上半年收紧拿地，但好在其土地储备较为充足。

截至2021年6月底，禹洲总土地储备为2200万平方米，总货值达到4400亿元，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平米。其中海西经济区15%、长三角37.5%、环渤海21.7%、华中区8.7%、大湾区6.0%、西南区7.0%以及大湾区的城市更新4.1%。禹洲集团称，“现在持有及管理的土地储备足够本集团未来三至四年的发展需求”。

财务状况优化 年底“三道红线”可达标

2021年上半年的短期借款为48.58亿元，相较于2020年末下降了47.39%。银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额为601.8560亿元，较2020年末下降5.18%。

截至2021年6月30日，禹洲集团仍然踩“三道红线”中的一条，剔除预收款后的资产负债率为73.98%，下降3.94个百分点，较监管规定的70%仍有近4个百分点。剩余两条红线，现金短债比1.85倍，较上年末的1.83上升1.09%；净负债率80.42%，下降5.38%个百分点。

公司副总裁邱于庚认为，禹洲非常有把握在年底三条红线都能达到监管要求。

业绩多变导致评级下降

今年以来，禹洲集团诡变的业绩也让多个评级机构对其降级，今年上半年，穆迪下调禹洲集团企业家族评级至“B1”，展望调为“负面”； 惠誉下调禹洲长期外币发行人评级至“B+”。

禹洲集团递交2021年中报的同时还递交了2020年上半年重列后的中报。2020年上半年，禹洲集团收入由140.07亿元变更为20.19亿元；毛利较2019年同期下降98.53%至4607.6万元，毛利率仅为2.28%。而在2019年同期毛利率为26.99%。

2020年年报发布时，禹洲集团的业绩也曾遭到质疑。年报显示，2020年禹洲集团营收104亿元，低于上半年营收140.07亿元；全年净利润1.17亿元也低于上半年净利润10.19亿元。

有地产分析师指出，类似财务和经营数据的调整，也说明企业财务工作不稳健。禹洲集团近期的股价下跌与其修改上一年的中期报告也不无关系。