实探：西城学区暴雷一个半月，“洼地”广外怎么样了？
来源：京津冀买房
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荣丰2008正门口
如今对西城学区，一种观点是，德胜、月坛雷暴，“洼地”广外受益。
距离7月2日公布西城德胜、月坛片区2010年7月31日后买房落户的幼升小学生全部调剂出区已经一个半月了。
在这一个半月间，“西城学区房被彻底打残”“一套房狂跌200万”“热门片区近零成交”的说法不绝于耳。
之前，见小二购买欲望不高，几乎不再联系的中介，也开始隔三差五的电话主动联系小二，推荐降价房源。
有群友说，广外的房子价格在上涨，有不少原本看好德胜、月坛的客户，跑到广外去了。
呃~原本看好德胜、月坛这种顶级学区的客户会一下想通，转而选择西城的垫底学区？这个转变有点大啊……
那么，现在广外片区真实的情况如何呢？这个区域的买家和卖家的心态又如何呢？
为了了解真实情况，小二实地走访了广外片区的几家中介，发现中介的口风越来越紧，7月成交的买家还真有部分是来自德胜、月坛，而卖家普遍淡定，并不急着降价出售。
01 中介
口风收紧
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广外地区位于整个西城的西南部，是全西城面积最大、常住人口最多的区域。广外地区从20世纪90年开始大规模开发，办公楼少，居民楼多。房源多、出房量大、房龄新、均价低，中高品质商品房小区不少。2014年教改后，广外地区成为西城区购房置业、落户上学的热门区域。
小二这次去探盘，在地铁7号线达官营站C口出来之后，走了四五百米，看到了一个绿中介的门店，就直接进去了。
在这个店里呆了四十多分钟，中介小哥先给小二介绍了这个区域的学校情况。
广外片区共有9所小学：北京小学广外校区、实验一小广外分校、实验二小广外分校、北京小学红山分校、椿树馆小学、北京小学天宁寺分校、三义里小学、青年湖小学、红莲小学。广外没有传统意义上的牛小，单看小学本身，北京小学广外校区已经算是区域内最好的了。
中学的话，广外学区对口初中8所，有实验中学分校、八中、西城外国语学校、铁二中、四中南校区、15中、14中、宣外实验学校。综合近年数据，从中考成绩排名看，全西城区30余所初中里，实验中学分校、八中是稳居前10名；四中南校区、西城外国语、铁二中是中等偏上，在第10名到20名中间变动；14、15中是中等水平，偶尔有年份滑落到中等偏下；宣外实验一直偏下水平。
过去我们都知道，一般说到区域的价格，不用引导，中介都会非常笃定的跟客户说，价格在上涨，涨势明显，要抓紧时间下手，不能犹豫……但是现在明显说法谨慎了很多。
而这次小二问：德胜、月坛片区暴雷了，对广外这边有什么影响吗？
中介小哥说：咱们这边不属于那种好学区，对这个区域没什么影响。
小二说：群里有人说这个区域最近房价涨的挺快的。
中介小哥纠正：别总听群里说的，他们好多都是看了些公众号写的，就在群里瞎说了，咱们这儿比较平稳，价格在四、五月份的时候就稳住了，您平时可以多自己出来看看。
当我再去了落户神盘荣丰2008附近一家绿中介，看了几套房后，中介小哥才跟小二聊得深了些。
中介小哥说，因为今年开年西城学区房价格猛涨，1月至6月，仅荣丰2008一个小区每月的成交都能达到60套左右，前6个月广外本地的客户基本已经消化完了。而7月份，荣丰2008的成交量其实是下滑的，仅成交了30多套。但这30多户成交基本都是德胜、月坛区域过来的客户。
用中介小哥的话说，就是买家想通了，从德胜、月坛花个千八百万的买个老破小，最终还不确定能上哪个学校，有这个预算，在广外可以买个适合居住的环境好的小区，反正最后都是西城学籍。
最后，小哥又有些矛盾的说，7月份，从德胜、月坛过来的客户看房的不少，但很多都是看完就没信儿了。
在后来小二看到的一份荣丰2008成交统计表中，该小区6月成交36套，7月成交了17套，中介小哥说的成交量还是夸大了一半。不过成交价格确实变动不大，有些涨价也是微涨。
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6月一套朝东向的27.09平满五唯一一期开间，成交价430万，单价15.9万/平，7月一套朝西向的27.09满五唯一一期开间，成交价429万，单价15.8万/平。6月三期西向开间31.76平，满五唯一，成交价438万，单价13.8万/平，8月三期西向开间31.14平，满五唯一，成交价同样是438万，单价14.06万/平。
整体来看，6月，荣丰2008小区满五唯一的20多平开间小户型的成交均价大概在16万/平。而7月份成交价格依然保持在16万/平上下。同样，6、7月荣丰2008面积稍大些的户型，30多平的房源，均价也保持在14万/平左右，房子面积越大，单价越低些，但是价格并没有受到德胜、月坛暴雷的影响，7月与6月相比，价格是保持平稳的。
02 买家
不甘心+瞧不上
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小二认为，德胜、月坛的客户转战广外也只能是看看，真要让孩子将来在广外片区上学，他们更多的是不甘心。
在荣丰2008附近的那个绿中介里，小二碰到了一个前来看房的买家。这也是小二在一下午的时间里，看到的唯一一个去中介门店咨询、看房的买家。
中介介绍荣丰2008在731之前对口的学校北京小学天宁寺分校，是普小，未来如果调剂大概率会被调剂到三义里小学、青年湖小学，比北京小学天宁寺分校还要差些。
这位买家有点无奈的笑了笑说，之前的目标是德胜五路通小学，调剂出去也是志成小学那种吧，广外的这些小学在整个西城都是垫底了，有点接受不了。
中介赶紧劝，同样的800多万，您在那边买的话，居住环境差，学校还不确定，您在这边可以买个两居室了，钱还有富裕，楼龄还新，能兼顾居住和学校。
小二在旁边听着也在想，这些曾经将目标定为德胜、月坛的家长，肯花千万去买一个七八十年代的老破小，都是希望为孩子提供最好教育的家长，他们本身就是能够为了孩子牺牲自我的，现在因为德胜、月坛的不确定性，让他们舍弃优质学校，转变思想去考虑居住品质，挺难的。
前几天还有一个居住在朝阳的粉丝跟小二聊了这个问题。这位粉丝孩子24年上学，本来是计划买月坛的学区房。德胜、月坛暴雷后，她选择了暂时留在朝阳。
“要说考虑居住品质，有这个钱，在朝阳能买个更宜居的，现在这个情况，我就让孩子在朝阳上小学了，上初中前如果政策没变，到时买个月坛的房子，参加月坛片区的初中派位，一样的，朝阳的小学不比广外那边差。”瞧不上西城广外片区的小学，这位粉丝也代表着相当一部分家长的想法。
在整个看房过程中，中介小哥虽然说现在局面比较稳定，但也会跟小二举例说，他的某位客户一直犹豫，看中的房子很快就没了，新上的楼层没有之前的好，价格还比之前的贵了，所以有看中的，还是要尽快下手。
小二也就顺着中介小哥的意思，想着约一位房主聊聊，结果房主并没有见我。
03 卖家
能卖就卖，不着急
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小二问中介小哥，现在有没有着急卖的卖家，可以捡个漏。中介小哥在系统筛选了一圈说“还真没有”。
中介小哥说，三、四月份时就荣丰2008这一个小区就有两百七八十套房子出售，现在只剩一百六十多套了，而且诚心出售的也就四十多套，“也都卖的差不错了”。
然后中介挑选出一套荣丰2008小区30平报价467万的房子，房子朝北，是一个大开间。介绍说这个房主儿子和媳妇要搬过来住，想要买了这个换大的，比较诚意卖。
小二报了个450万的预算价格，希望能见下业主当面聊聊。当着小二的面，中介小哥给业主打了电话，结果业主直接拒绝了“低于460万就算了”。
据中介小哥说，现在卖家心态都比较稳定，一般能还下四、五万来就算不少的了。都是抱着能卖就卖，卖不了就观望的态度。
之后中介小哥给小二看了下最近的报价和成交价，大部分价格也就是还下了三、四万。
总结来说，西城德胜、月坛暴雷后，广外片区不排除有个别房源价格涨幅略大，但整个片区并没有出现成交火爆，价格暴涨，只是带看增多而已，因为对学区的诉求不同，暴雷前德胜、月坛的客户并没有大面积的转移到广外片区，也没有造成这个片区价格上涨。
所以，对这个区域感兴趣的粉丝，不用着急，可以好好挑选下。
想要高端小区的，可以看下红山世家、朗琴园、源舞曲。品质较好的商品房小区，可以看下玺源台、丽水莲花、格调、依莲轩、远见名苑、馨莲茗园、西豪逸景、北欧印象、常青藤家园等。想要中档品质小区可看荣丰2008、乐城、红莲晴园、广华轩、广安苑一期、考拉社区。普通公房小区可以看下车站西街15号院、车站东街15号院，马连道中里、红莲北/中/南里，小红庙、天宁寺东里等。
责任编辑：李墨轩
