宝龙地产：少数股东更快一步

本文来自微信公众号“地产k线”

乐居财经魏薇发自上海

“商业方面，无论是租金、经营质量还是出租率，跟行业优秀还有距离。”

宝龙地产总裁许华芳在2021年中期业绩会上笑言，这些事情已经够自己忙的。

在他看来，宝龙的产品竞争力、产品的溢价、产品市场品牌力还有很大的提升空间。对于未来，他认为拥抱政策，做好自己，提升自己，才是根本。

上半年，宝龙地产完成合约销售额530.4亿元，同比增长68.2%，已完成全年销售目标的50.5%。对于年初许下的1050亿元目标，许华芳很有信心完成。

未来五年的发展，许华芳表示，要实现“双百双千”企业战略目标，即达新增成开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿。

报告期内，宝龙实现总收入207.3亿元，同比上升20.7%；净利润50.8亿元，同比上升45.3%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%。

而事实上，在宝龙亮眼业绩背后的，除了被诟病的负债，还有销售、融资等难题。

现金流“逆行”

从盈利水平来看，宝龙在本期的毛利率约为35.2%，相比于去年同期的37.1%略有下降。值得注意的是，宝龙地产本期的净利润增速超过了营收增速，归母净利润上升幅度更大。

从其净利润构成来看，宝龙有部分收益来自不可持续收益。如投资物业公允价值变动损益，2021年中期，宝龙地产在这一项上的收益为11.77亿元，贡献约两成净利润。

另外，其净利润中来自于其他收入及收益的部分，是去年同期的三倍还多，达7.3亿元；资本化利息总额为19亿元，较2020年同期的11.4亿元增长7.6亿元，加上汇兑收益，共计21.7亿，占了净利润的42.7%。

{image=1}

销售额、营收、利润都在增长，但宝龙地产本期的现金却少了。其在期末的现金及现金等价物为225.15亿元，同比减少11.14%。

现金减少的同时，另一数据却大幅增长。应收账款，贸易应收款中来自第三方的应收账款同比增加88.6%至42.63亿元，其他应收款同比增加15%至184.43亿元。

2020年末，宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿，增长了141%，而相应的公司少数股东损益为26.7亿，仅增长40%。

宝龙地产因此被市场质疑明股实债，公司方面曾表示，均为通过正常经营采用合规手段优化财务结构，不存在明股实债情况。”

而在本期，宝龙地产故伎重演，少数股东权益增幅是归母权益增幅的2.5倍；少数股东权益占比31%，对应的损益占比只有23%，有8个百分点的差距。

{image=2}

融资“缩水”

就“三道红线”而言，宝龙是自信的，因为全绿。

截至6月30日，宝龙地产的净资产负债率为77.84%，较上期末的73.92%增加3.92个百分点；扣除预售款后的资产负债率为69.98%，较上期末的69.95%上升0.03个百分点；现金短债比为109.29%，较上期末122.60%下降13.31个百分点。

纵观本期，其总有息债714亿，比去年底增长约48亿，一年内到期的部分为206亿元，占总债务的比重约28.85%。与此同时，期内应付款428.7亿，比去年底增长74亿，其增长金额是有息债的1.54倍。

{image=3}

在融资道路上，宝龙也不是一帆风顺。其在本期的利息开支是去年同期的1.34倍，达26.6亿元。

今年1月份，宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元；3月，宝龙地产旗下子公司宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债，最终实际发行规模15亿元，融资规模再次缩水了25%。

4月20日，宝龙地产旗下的一笔ABS被上交所“终止”。该笔“国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划”融资规模为24.5亿，于一年前获上交所受理，但一年后却遭终止发行。该项目从2013年至2020年历时7年仍未完工；截至2020年年末销售进度约为32%。

不拿“贵地”

今年上半年，宝龙地产拿地势头不减，期内共新增地块19幅，共计384万平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。

土地储备方面，截至6月30日，宝龙地产拥有的土地储备总建筑面积约为3780万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2630万平方米，持作未来发展物业约为1150万平方米；其土地储备近70%分布于长三角地区。

截至上半年，宝龙的总土地平均成本价为3570元/平方米。下半年拥有1184亿可售货值，139个可售项目中，83.7%位于一二线城市。

宝龙地产高管在业绩会上介绍，期内，宝龙地产权益销售约52%，其中可以并表的约50%；上半年推货的去化率约62%-63%，回款率约73%。这个回款率数字并不高。

实际上，宝龙的销售跟不上土储补充的速度。许华芳曾定下了“2020年冲击1000亿”的目标，其底气也是宝龙的“粮仓”充足，但最后并未实现。

许华芳于业绩会上表示，宝龙在五年时间内，即一个中期周期内不会考虑别的事，会基于现有业务模式跟产品角度考虑怎么做得更好，空间还很大。

对于土地市场，宝龙地产总裁许华芳表示，最近两个月，市场量价齐跌，量降得更多。在重点城市的“集中供地”中，宝龙地产一块地也没拿。土地市场会回归理性，如果土地太贵，房价又控制，监管还比较严，开发商的生意是不可行的。

许华芳强调，于宝龙而言，拿地逻辑是评判是否有合理利润的保障，新项目毛利率达到30%才会考虑。

责任编辑：陈诗莹