21亿综合体西安赛格广场股权风波下将走向何方？

新浪财经综合2021-08-23 09:55:120阅

原标题：坐拥西安高新区黄金地段开工近7年只见基坑不见楼 21亿综合体西安赛格广场股权风波下将走向何方？

来源：华商报

坐拥黄金地段，背靠知名商业品牌，开工近七年的西安赛格广场项目进展却并不顺利。同时，项目公司的过半数股权，已经在深圳联合产权交易所挂牌一年。

项目公司55%股权已挂牌一年，前次无人接手

在深圳联合产权交易所网站上，“西安赛格康鸿置业有限公司55%股权及代偿债务48844.75万元”项目的挂牌正在进行中。算上预披露，目前是该项目第四次发出转让公告，而距离2020年7月21日首次预挂牌，时间已过去一年。

上周三，华商报记者以投资者身份致电项目咨询电话。接电话的工作人员表示，前次挂牌无人接手。这次挂牌预计要到10月底，至于是否已征集到意向受让方，则不便透露。

深圳赛格地产，是A股上市公司深赛格（000058）的子公司，也是此次股权交易的拟转让方，其持有西安赛格康鸿置业有限公司55%股权（简称“西安康鸿”）。

在深赛格半年报里，也提到了这次股权挂牌。深赛格称，“报告期内，西安赛格广场项目正在深圳联交所公开挂牌。”

2014年3月，赛格地产以550万元收购西安康鸿55%股权后成为控股股东，拟开发建设西安赛格广场项目。因此，西安康鸿相当于西安赛格广场的项目公司。

转让公告称，“西安康鸿55%股权及代偿债务48844.75万元”项目挂牌价格为54964.93万元。截至2020年3月31日，西安康鸿尚欠深圳赛格地产债务合计48844.75万元，需由股权受让方全额代偿。本次转让中受让方支付的成交价款（包括股权转让款及代偿债务款）应优先视为代偿上述债务，全额代偿完成后的剩余部分，视为股权转让款。

21亿元地标综合体，开工近七年还是个“坑”

据深赛格披露，西安赛格广场项目业态为商业、办公、公寓，土地面积23014.9㎡，计容建筑面积206374㎡，预计总投资额21亿元，2014年12月1日开工。

当年赛格广场的开工时间，正是赛格地产控股西安康鸿后不久。据媒体报道，这块地原属凯盈控股（凯盈控股集团有限公司，原名广东凯盈企业管理有限公司），曾是西安高新区康鸿产业园所在地。后来，凯盈控股希望将此打造成商业地产项目，并引入和联手赛格地产。

毗邻高新区西安软件园、盛方科技园和众多写字楼，赛格广场可谓坐拥黄金地段，曾被宣传为“赛格地产全国布局战略重要项目”，计划打造“超高层甲级写字楼、标准办公、星级酒店、城市广场，购物中心、白领公寓为一体的摩天大厦”，成为“新的地标综合体”。

然而，项目进展并不顺利。近七年过去，深赛格财报里，西安赛格广场仍显示“在建”。

一位业内人士表示，西安市场上与赛格广场同期开发的商业项目有很多，其中也不乏有规划摩天大楼者，很多早已顺利推向市场，而像赛格广场这么好的地段“确实可惜了”。

华商报记者近日在西安市科技二路与高新六路十字西南角的项目现场看到，围挡的工地大门紧锁。从高处望去，工地内停放有建筑工程车，除了巨大基坑以外，杂草丛生。附近一家停车场的工作人员表示，这个工地就是赛格广场项目，“但已经搁了很久。”

项目进度延后，因“资金压力和开发风险增大”

西安消费者对“赛格”耳熟能详。不过，赛格广场与消费者熟悉的赛格国际购物中心无关。

参与赛格广场开发前，深赛格在西安市场两次布局，都是在其专业的电子市场领域。

2002年，深赛格联手陕西西部电子发展有限公司，创立西安赛格电子市场有限公司，旗下有电子城的赛格电子市场。2011年，深赛格与西安海荣集团，合作成立西安海荣赛格电子市场有限公司，并创办西安经开区的海荣赛格电子市场。

在商业物业领域，深赛格操盘经验丰富。那么，西安赛格广场是怎么回事呢？

深赛格在过往年报、今年的半年报都提到，西安项目进度较原预期有所延后，主要原因系房地产行业政策收紧，项目建设资金压力增大，开发风险加大。

2020年7月，深赛格曾披露，近年来融资环境变化及一系列限制房地产项目融资政策出台，房地产项目融资遇到困难。预计西安赛格广场项目还需投入16亿的开发资金，而西安康鸿无法筹措到所需资金。赛格地产已单方面投入，对西安康鸿借款本息合计48845万元，但西安康鸿的另一方股东无法同比例提供借款。

此外，西安赛格广场项目原规划变更通知已过期，西安康鸿需在申报资料符合相关规定后重新按要求申报，现项目土地因前期规划方案调整等原因而存在延期开发的问题。

本土能源巨头现身，秦煤集团已接手另45%股权

“资金、手续等可能是影响项目开发进度的表象原因。”美好生活文商旅研究院院长夏强称，在共同开发中任意一方经营变化，甚至合作是否顺利，将是决定项目成败的关键。

在西安赛格广场项目开发前期，西安康鸿的另一股东是凯盈控股，持有另外45%的股权。

对照深赛格的公告表述，应是“无法同比例提供借款的另一方股东”。

不过，在西安康鸿控股权被挂牌这一年里，其股权结构已发生改变。

企查查显示，2020年12月，凯盈控股退出对西安康鸿持股，接手45%股权的是本土能源巨头——陕西秦煤实业集团有限责任公司（简称“秦煤集团”）。

秦煤集团在陕西能源圈有较高知名度，其前身为1989年成立的铜川市城区煤炭供销公司。据官网资料，除了从事煤炭、煤化工产品产销，秦煤集团还涉足天然气销售、农副产品、化工产品、建筑材料、房地产开发、投融资管理、物业管理及餐饮服务等诸多业务单元。

近年来，秦煤集团及背后的付氏家族展开了惊人的商业版图。他们出现在多家A股上市公司十大流通股股东名单，跨界投资白酒、通讯、化工、航空、商业、医疗等多个领域。

值得一提的是，秦煤集团接手股权的同时，西安康鸿公司地址也迁到了高新六路中清大厦，这里正是秦煤集团办公所在，一墙之隔则是围挡中的西安赛格广场项目。

一位财税人士指出，股权结构变化，对盘活项目或许是个好的开始。不过，目前尚难以确定秦煤集团作为股东方在未来项目运作中的角色。同时，考虑到赛格地产对项目公司持股权的挂牌仍在进行中，赛格广场项目未来将以何种形态出现，事实上存在多种可能。

超高层项目开发，热度降了

资料显示，在西安赛格广场项目设计里，原本除了沿街底商、公寓等，最引人注意的就是高度近200米的摩天大楼。然而，因为开发进度迟滞，这些建筑只能在效果图看到。

在国内商业地产开发中，超高层建筑因地标效应曾备受追捧，甚至被视为地区发展水平的缩影。前几年，许多城市超高层建筑扎堆涌现，一些业主方冒着风险争先一试。

但在操盘中，不少超高层项目却命运多舛：有的因为资金跟不上、设计难度过高而延期，还有的长时间停工，造成资源浪费。

对此，地产策划人士冯奔表示，超高层建筑的共性特征是资金投入大、开发周期长。这类物业往往由开发商自持，回款能力较弱，所以常常需要开发商用其他营利项目支持或依靠自身融资能力撑起资金后盾，对于开发实力和节奏把控都形成考验。另一方面，从实用性来权衡，超高层带来的未必都是便捷。