中国奥园：希望第二轮双集中供地政策对地价有一些缓冲

8月23日，澎湃新闻从中国奥园（03883.HK）2021年中期业绩会上了解到，中国奥园集团董事会主席郭梓文在谈及公司对资金和购地态度时表示，公司要继续保持审慎的资金和审慎的购地政策。

中国奥园2021年半年报财务数据显示，截至6月30日，公司实现营业收入325.1亿元，同比增长15%；毛利81.29亿元，同比下降1.8%；毛利润率由29.3%下降至25%；净利润28.4亿元，净利润率8.7%；核心净利润28.7亿元，核心净利润率8.8%，物业合同销售额约为675.8亿元，合同销售面积约为596.3万平方米，分别同比增长33%和17%，平均售价约11333元/平方米。公司资产总额约为3161.55亿元，负债总额约为2628亿元，其中包括630亿元的预售合同负债，流动比率为1.4。

全年拿地金额不超过300亿元

中国奥园副总裁、首席财务官陈志斌对于毛利率下降解释称，事实上，该数字较2020年全年25%保持一致，预计2021年全年的毛利率将会在25%以上。陈志斌表示，“公司的毛利率会维持25%以上的水平，全年包括未来一到两年均为维持在25%，现在投资拿地也是以不低于25%为标准执行。”

中国奥园在财报中称，预计未来一年的主要资金来源是业务经营收入及借款，公司会继续加强资金流管理，提高项目资金回笼效率，严格控制成本及各项费用开支，公司将继续寻求与国内外投资者的合作机遇，为项目的扩展和营运拓展其他的资金来源。

从区域来看，华东区域的合同销售金额最高，达277.6亿元，其次为华南地区，合同销售额194.5亿元，排名第三的为中西部核心区，合同销售金额177.4亿元。

在借贷方面，中国奥园的有息负债1113亿元，净负债比率80.7%，平均借贷成本7%。2021年上半年中国奥园的现金回款率为87%，授信额度总额约2426亿元，其中尚未使用的授信余额约为1283亿元，银行结余及现金约为606.45亿元，受限制银行存款76.77亿元。而中国奥园1年以内需要还款的金额为517.22亿元，以中国奥园目前手持的现金来看，仅刚好覆盖其短期负债。

陈志斌在业绩会上表示，截至7月底，已偿还及续期约25亿元短期借贷，短期借贷占比降至44%。此外，公司1年以上2年以内的还款资金为233.67亿元，2年以上5年以内的还款额312.28亿元。

土地储备方面，今年上半年，新增可开发建筑面积107万平方米，权益占比65%，权益地价约42亿元，新增可售货值逾178亿元。截至6月30日，中国奥园持有360个项目，土地总建筑面积约为5358万平方米，总货值约为5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约为13482亿元，可满足未来4-5年的发展。郭梓文称，公司2021年至2024年预计可售货值为2420亿元。

中国奥园执行董事、营运总裁马军表示，今年上半年拿的项目不是很多，目前在观察双集中的供地情况，现阶段加紧布局三道红线的问题，投资关心现有旧改项目的转化，全年拿地不超过原来的300亿元的土地购置金额，会适当补充一些货量。

融资成本维持在7%，预计明年底实现全绿达标

在谈及“三道红线”时，陈志斌称，“上半年的回款有471亿元，购地支付70亿元，到6月底应付未付的土地款有64亿元。目前公司的净负债率80.7%，下降2%，现金短债比1.3倍，剔除预收账款后资产负债率78.5%，较2020年底上升0.1%，我们预计到2022年底会全绿达标。另外，争取到年底总借贷下降到1000亿元以下，有息负债每年下降5%，现在主要就是存货盘活，加大回款，使得回款大幅上升，控制买地的节奏。”陈志斌表示，今年奥园的购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

“整个上半年地产的融资普遍呈现收紧状态，收紧的主要是前融，公司上半年已经在大幅收缩这方面的融资。总体来看，公司总的融资情况以降负债为主，下半年还有到期债务200亿元左右，在8月份已经偿还了超过50亿元的债务，下半年整体回款预计超过700亿元，现在的主要任务是通过长期债务置换短期债务，使得短债降到合理水平，融资成本会维持在7%。”陈志斌说。

关于目前的集中供地情况，马军认为，“集中供地第一轮整体市场表现出分化的状态，热点的城市整体溢价率还是比较高，整个上半年土地成交，虽然成交面积对比往年有所下降，但是土地单方价格有明显提高，开发商对土地获取积极性比较高。我们听说第二轮会出一些补丁和调整，希望对地价有一些缓冲，尽量密切关注。”

谈及如今的地产行业，马军称，从目前调控形势下来看，今年调控对比往年有所不同。调控政策高频，精准而且有效，同时也可以看到现在的调控政策更加合理。在现有金融政策管制方面，无论对于开发商融资还是居民贷款来说，对行业造成了一定的压力，现在开发商都在积极推货和营销，在经过这几年的整体磨合和调整之后，各方还比较适应。马军说，“随着这一波的调控，整个行业整体表现出稳字当头，整体成交量并没有出现很大的下滑，反而维持在高位增长，调控更加关注售价的调控，除了有限的几个城市有较大增长，其他城市增幅不大，新房的增幅不到2个点，二手房在4个多点，控制房价的目的体现出来了。整体成交量呈现平稳的态势，行业整体比较健康，比较看好。”

截至发稿时，中国奥园报4.78港元/股，跌幅5.16%。

责任编辑：马婕