阵痛！万科交最差成绩单 放弃赚大钱只能赚小钱？

龙头房企万科也“追星”。在地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，并在2010年成功突破千亿销售规模。而来到白银时代，万科则瞄准日本开发商大和房建，在日本大萧条时期，大和房建坚决落实缩表，并成功开辟租赁、物流等新赛道，在大萧条结束后迎来再次腾飞。

当下的国内房地产市场，无异于寒冬之时，房企投资开工减速、土地流拍蔓延多城、楼市交易量急剧降温……房企的难与痛均溢于言表。

万科在9月交出了今年以来最差的一张销售成绩单。在业务交流会上，万科董事会主席郁亮谈及对当下地产行业的看法，他总结道16字箴言：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”那么对于万科来说，阵痛过后，机会会在哪里？

缩表应对行业寒冬

今年9月，万科实现合同销售面积仅为228.2万平方米，同比下降22.32%，合同销售金额361.1亿元，同比下降33.79%，这是5月以来万科单月销售业绩连续第5个月下滑。

万科的销售额增速正在变缓。从前9个月累计销售数据来看，不管是销售面积抑或是销售金额都出现小幅下降，对应分别为2946.4万平方米和4791.3亿元，同比下降9.75%和2.77%。显然，在地产行业告别黄金时代后，连“好学生”也得艰难求生。

土地红利和金融红利不再，想要“活下去”必然要经历一翻阵痛，房企该如何应对？在郁亮看来，“回归常态”是当下阶段房地产行业的重要命题。他指出，房地产需要回归到民生行业，“三线四档”的要求出台后，房企必须要缩表，减少债务，去金融化。

万科的净负债率已连续20年低于40%。根据半年报数据显示，截至今年上半年末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍，净负债率为20.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，回归至“绿档”。

但是，缩表的冲击力十足，其最直接的影响无疑是房企手握的资金变得更加珍贵，这使得房企拿地加倍谨慎。

在6月份的股东周年大会上，万科首席执行官祝九胜曾透露，在首轮集中供地中，万科合共摘下47宗地块，可售面积717.5万平方米，共花费558.6亿元。而上半年，万科获取新项目的总地价为1126.3亿元，以此估算，首轮集中供地的投资额就占了万科上半年总投资的近半。

而9月份多地调整供地规则后，在第二轮供地中却鲜见万科身影，即便是热度相对较高的大本营深圳，万科也缺席其中。

如此截然不同的拿地策略，变化背后有何企业经营逻辑或原因？郁亮回应称，万科并没有停止拿地，但如今对投资的标准有着更高的要求，“只有特别好的项目才会拿”。

寻找春天里的能力

凛冬已经来临，御寒是首当其冲的事。而与此同时，万科也在寻找在下一个春天里能活得好、活得久的能力。

股权之争结束后，万科积极发展物业、商业地产、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育等多元化业务，推进“万亿计划”。而今年，万科更是明确要加速转型。

“我们不要再指望赚大钱、赚快钱、赚短钱了，我们只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”郁亮认为，在当下阶段，房企安全比增长更重要，能力比规模更重要，“庆幸过去几年万科都不是行业老大，否则转型成功太难了。”

万科想要“赚小钱”的决心显而易见。一个重要的信号是，今年6月万科再次对非开发业务跟投机制进行修订，鼓励业务核心团队真金白银投入；同月，万科进行了一次大规模的组织架构调整，为了实现商业业务突破，首席运营官王海武转任印力集团总裁。

目前来看，在万科转型业务中，物业和物流无疑占据着C位，在业务交流会上，万物云CEO朱保全和物流事业部CEO张旭分别作了较大篇幅的分享。“我觉得，万科也不再需要去找更多新的赛道，扎扎实实地把现在的几个业务做好的话，我觉得我们转型发展也就算成功了。”郁亮说道。

财报资料显示，在万科的多元化业务中，今年上半年，物业业务贡献着最高营收103.8亿元，而物流仓储业务增速则为64%，数之最快。

根据朱保全的介绍，在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条高浓度街道。未来3年，万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标，增速分别为30%以内、30%-60%和大于60%。

物流仓储方面，张旭透露，截至9月底，万纬物流已在46个城市累计管理150个仓储项目，仓储规模超过1100万，服务企业多达1000余家。“目前大部分收入和利润都来自仓储，说实话，快递、电商这些行业的能力比我们强，我们就把仓库租给他们。而在一些新的行业里，我们则开始提供仓库里面的运营等服务。张旭表示。”

但万科多元化转型也并非没有阻力。2018年，万科就曾因为新业务战线拉得过长，因此提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”；此外，针对养老业务，郁亮坦承，“还在继续探索，因为还没找到可持续的发展模式。”

在8月的中期业绩会上，祝九胜就曾提到，影响万科中期利润的因素之一与转型业务有关，新业务仍有很多需要检讨的地方。“对于过程中所需要的时间，碰到的难度，需建立的能力，当时是严重估计不足，或者是严重低估，当年起步的时候乐观了。”（徐苑蕾）

责任编辑：王翔