上海楼宇经济变局：陆家嘴逆市回暖 亿元税收楼超百幢

疫情的不确定性可能重构了生活方式，也直接影响了楼宇经济的走向。戴德梁行最近一项写字楼的调查显示，中国80%的受访写字楼租户声称，疫情对他们的业务产生了负面影响。

全国楼宇出租率和租金不可避免出现下挫，不过上海陆家嘴抗跌性较强，一些楼宇经营面积甚至逆势上扬。上海自贸试验区管委会陆家嘴管理局局长张宇祥透露，当前陆家嘴拥有各类商办楼宇285幢，亿元税收楼超100幢。

“从去年开始，很多外资金融机构开始做筹备工作，其中大部分机构都选择将新业务落户陆家嘴。”世邦魏理仕中国区总裁李凌告诉新浪财经，比如摩根大通近期在上海中心扩租了5000平方米，这些金融机构的入驻又带动了律所、会计师事务所等机构在陆家嘴发展壮大。

写字楼租赁活动3月开始复苏迹象

“新冠疫情对经济各行各业都产生了深远的影响。”世邦魏理仕华东区董事总经理莫非（Luke Moffat）提到，不过他认为这对经济和房地产的负面影响将是短期的，市场的担忧是2020年的办公用房需求会低于正常水平。

根据世邦魏理仕报告，受疫情影响，一季度国内写字楼市场的供需两端均明显放缓。18个主要城市录得写字楼新增供应110万平方米，较去年同期减少52%。季内净吸纳量录得负4.3万平方米，空置率上升个0.9百分点至23.4%，全国写字楼平均租金环比下跌0.9%。

其余多家第三方研究报告均提到，2020年第一季度的写字楼市场租金下滑和空置率上升，一方面是疫情影响企业需求下降，另一方面则是出于安全考虑办公楼管控严格，中介带看服务受阻。

不过，李凌对新浪财经表示，在有序复工复产的引领下，写字楼租赁活动3月就开始持续复苏，尤其是陆家嘴，“我们在陆家嘴的写字楼租赁咨询与带看活动也大幅回升。”

据悉，2020年上半年，陆家嘴新增总部机构9家，其中新认定跨区域总部5家、新引进总部机构4家。新增持牌类金融机构12家，新增国际资管企业5家，新增融资租赁和商业保理2家。

这一方面是由于中国经济复苏快于亚太平均水平，中国的营收展望基本是正面的，莫非提到，另一方面是上海长期发展向好，目前，商场恢复后，销售已经达到了疫情之前的60%。

而陆家嘴是上海标志性商务区，率先复苏并不意外。李凌称，一是产业集聚效应和营商环境优化，金融机构在陆家嘴租赁的优质写字楼面积超过160万平方米，位居全国第一。

二是今年是中国金融开放的重要时间节点，“从去年开始，我们就看到很多外资金融机构开始做筹备工作，其中大部分机构都选择了将新业务落户上海，落户陆家嘴，这里面包括像摩根大通、贝莱德、瑞银、路博迈等国际巨头。这些金融机构的入驻又带动了律所、会计师事务所等专业服务机构在陆家嘴的发展壮大。”李凌对新浪财经称。

比如，位于陆家嘴的中国人寿大厦的经营面积就不降反升，目前经营面积已超过1万方，浦发银行理财子公司正落户于此，“陆家嘴已经很多年没有新增供应量，业主不需要主动出击，今年的情况反而倒逼业主提升自己的策略。”国寿地产投资管理有限公司总经理刘梦洁认为。

另外，新鸿基发展（中国）有限公司董事文志峰也告诉新浪财经，上海国金中心作为陆家嘴代表楼宇，入驻率始终保持在高位，入驻的租户都是跨国企业和国际金融机构。

计划2025年陆家嘴楼宇经济倍增

如刘梦洁所说，今年的情况需要楼宇业务做出改变，那么上海国际金融中心的建设，更需要楼宇经济再上一个台阶。“纵观纽约、伦敦、东京，同样也是楼宇经济最发达的城市。”李凌表示。

他介绍，全上海的优质写字楼目前是1500万平方米，这个体量排名全国第一，但仅仅是纽约曼哈顿的1/3不到，“上海的楼宇经济大有可为，而陆家嘴作为上海的金融机构和金融要素集聚区，机遇得天独厚。”

因此，楼宇经济也被写入了浦东新区“五大倍增行动”之中，提出2025年陆家嘴楼宇经济倍增的战略目标。为实现这一目标，上海自贸区管委会陆家嘴管理局就发布了《陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划》（简称“楼宇倍增陆九条”），从政策、人才、资源、文化等多角度打造楼宇、企业、公共管理部门、机构之间的生态圈。

同时，他们还在租金、补贴上提供一定支持。比如，支持符合条件的楼宇申请楼宇奖励政策，联合楼宇指导符合条件的落户企业申请各类财政扶持和专项补贴政策；经陆家嘴管理局推荐，并与有关楼宇协商，入驻陆家嘴区域楼宇的重点项目可享受一定的租金或物业管理费减免。

中国（上海）自由贸易试验区管理委员会陆家嘴管理局副局长袁冶锋介绍，目前陆家嘴金融城亿元税收楼已达到102幢。其中，10亿元税收楼30幢，50亿元税收楼4幢。2020年，陆家嘴将新增商办楼宇8幢，释放总建筑面积约110万平方米。

对上海楼宇经济的发展，李凌还提出了自己的看法。首先，上海要在高透明度、开放性、国际化的营商和治理环境方面扩大优势，让跨国企业能做到总部在上海陆家嘴，调动全球资源；其次，商办楼宇的业主和租户可以从节能环保、室内环境健康、楼宇科技等方面着手进行优化；第三，发展增量的同时，注重挖掘存量，可以引入新的资本和运营方，通过改造、翻新，让一些老楼重新焕发活力。

TMT、医疗等或成写字楼主要客户

戴德梁行的一份疫情后房地产复苏报告显示，2019年，大中华区甲级写字楼市场录得276万平方米的净吸纳量，在他们调研的北上广深和武汉、成都、香港、台北等8个城市中，租赁需求排名前三的行业为TMT、专业服务业和金融业。

以上海为例，2018年第四季度到2019年第三季度，甲级写字楼租赁面积中TMT占20%，专业服务业22%，金融业15%，这三大行业占比超过一半。

而未来TMT和医疗保健在楼宇经济中扮演的角色可能会更重。

戴德梁行的报告称，疫情或对高度依赖实体客流的零售业、旅游业受到冲击，制造业、房地产、金融业等回收推迟复工的影响，但是可能使TMT（在线教育、远程办公等）、医疗保健和配送服务等行业受益。

因此，该报告认为，2020年，TMT、医疗健康、金融业、零售业（拥有强大线上平台）这四个行业可能会成为未来中国写字楼业主的主要目标客户。而近期入驻陆家嘴楼宇的重点企业就有不少属于TMT行业，比如阿里巴巴旗下的上海盒马网络科技有限公司、腾讯旗下游戏平台公司上海纳原信息科技有限公司等。（新浪财经 许旻）

责任编辑：霍琦