富力物业招股书失效，两日内已有两家物业公司招股书失效

又一家拟赴港上市的物业公司招股书失效了。

10月26日，富力地产（02777.HK）旗下的物业公司富力物业在港交所的招股书已经呈现“失效“状态。

今年4月26日，富力物业向港交所递交招股书。根据招股书内容，富力物业的收入由2018年的18.23亿元增长19%至2019年的21.7亿元，并进一步增长19.7%至2020年的25.97亿元；于2018年录得年内亏损1160万元，年内利润由2019年的6380万元增加275.6%至2020年的2.4亿元。

2018年、2019年及2020年，富力物业整体毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元，整体毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。

从招股书披露的数据来看，富力物业的资产负债率处于较高的水平。截至2020年底，富力物业的资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。

截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，包括295个住宅物业项目，在管建筑面积约为5810万平方米；及257项商业物业项目，在管建筑面积为1120万平方米。截至最后实际可行日期，富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

若按照原计划，富力物业应在今年第三季度在港交所上市。此前IFR国际金融评论消息称，富力物业此次拟筹资不超过7亿美元。

招股书失效并不鲜见，公司只需更新资料即可再次“激活”上市程序，但富力物业的赴港上市已因1个月前股权转让而彻底终止。

9月20日，碧桂园服务（06098.HK）公告称，与富力物业服务集团有限公司签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。此次收购的代价不超过100亿元，主要由两部分组成：不超过70亿元（针对2021年现状部分），以及不超过30亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约）组成，上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。

在富力物业IPO前，富力地产执行董事和大股东李思廉、张力分别间接持有其46.48%的股权，余下7.05%股权由二者亲友陈思乐名下升卓所持有。

富力物业卖给碧桂园之时就有消息称，此举是富力地产为了回笼资金，缓解公司资金压力。

国际评级机构标普曾在10月初的一份报告中称，将富力地产长期发行人评级从“B”降至B-，展望为负面。标普认为，评级下调反映出富力地产销售放缓所导致的流动性受限，在未来12个月内，富力地产履行其债务偿付义务方面存在较大压力，严峻的经营环境可能会令其限制改善流动性的努力，而且富力地产在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。

偿还债务方面，富力地产在2022年下半年需要偿还40亿元的公司债券和6.5亿美元的债券，标普认为，富力地产未来12个月的还款需求相对其手头现金而言仍相当棘手。在合同销售前景疲软的情况下，现金生成速度的放缓会对债务偿还带来不确定性。

标普认为，该公司可能在未来12个月内出售投资性地产、酒店物业或项目股权。虽然管理层表示正在就一些项目处置进行深入谈判，并已收到部分款项，但执行部分将是改善公司流动性的关键。

就在富力物业招股书失效前一日，广东地产商海伦堡旗下的物业公司海悦生活在港交所递交的招股书也显示为“失效”。此外，海悦生活的母公司海伦堡曾在2018年10月和2019年5月两次向港交所递交招股书，但最终其招股书都以“失效”告终。至此，海伦堡地产和物业双双赴港上市失败。

责任编辑：马婕