降负债！重要指标“转绿”，头部房企绿地控股：提前8个月达标

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11月1日，作为头部高负债房企代表的绿地集团在官方微信披露，绿地控股第二条红线达标转绿，较原计划提前8个月。

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贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，三线四档、房地产贷款集中度管理等相关金融调控手段取得了积极成效，大部分房企实现降档，少数房企风险逐步暴露但得到积极处置，居民住房杠杆有序降低，局部地区房价、地价过快的上涨得到有效抑制。

多数房企“降档”

绿地集团指出，绿地控股净负债率指标已降至100%以下，较原计划提前了8个月，总体进度快于央行的节点要求。

据绿地集团介绍，2021年初，按照央行的窗口指导，绿地控股制定了“三步走”的降负债路线图和时间表，即，从2020年6月30日起，一年降一档，到2023年6月30日前全面完成“三条红线”转绿目标。2021年2月，绿地控股第一条红线现金短债比提前达标转绿。

在此之前，据贝壳研究院监测，万科、雅居乐、佳兆业也下降一档，进入“绿档”，祥生控股下降一档进入“黄档”。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水介绍，2020年8月，针对房企融资管理规则“三道红线”在12家房企开始试点，年底扩围到30家。根据剔除预售账款后的资产负债率（70%）、净负债率（100%）、现金短债比（1倍），按此将房企分为红橙黄绿四档，有息负债规模年增速分别限制增长0%、5%、10%和15%。房地产金融审慎管理和偿债高峰双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题。

从近期房企发布的三季报看，很多房企虽然业绩不佳，但是特别强调已经处于“绿档”或者积极推进“降档”“转绿”事宜。

大名城三季报显示，截至报告期末，公司继续保持总体债务水平安全可控，未触及“三道红线”。公司三条红线指标分别为：现金短债比3.2；扣除预收帐款后资产负债率41.34%；净负债率为37.73%。公司三条红线阈值为“绿档”。

除了降低负债外，增加经营性现金流成为房企在经营发展中关注的重点。

金科股份在三季报中披露，截至报告期末，公司资产总额为3943.71亿元，较上年末增长3.47%；资产负债率降至80.1%，较上年末降低0.62个百分点；经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569.77%；公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。

房企融资环境好转

许小乐认为，从央行“维护住房消费者合法权益”的表态看，预计二季度以来的信贷收紧态势可能在四季度筑底企稳，明年的信贷环境可能呈现整体平稳、结构性宽松，这种结构性宽松主要表现为对首次置业、改善置业等刚性住房信贷的保障和支持，利于平稳市场预期，促进房地产市场健康发展。

刘水表示，多家房企主动发起回购美元债，一方面对稳定投资人信心、缓解市场压力起到积极作用，另一方面也展示了自身的实力和流动性承压能力。随着房企融资环境好转，销售回款提速，房企资金压力将明显缓解，进而房企海外债违约也将减少。

编辑：叶松

责任编辑：冯体炜