买的房上有别人户口，现房主起诉卖房人获赔违约金5万元

原标题：买的房上有别人户口，现房主起诉卖房人获赔违约金5万元

新京报讯（记者 薄其雨）北京市海淀区王先生以卖房人李女士未依约迁出户口为由，将李女士诉至法院，要求她按照合同约定给付一次性违约金7万元，并支付计算至户口实际迁出之日止的违约金。李女士主张王先生的诉求已超过诉讼时效，且“空挂户”也未给王先生造成实际损失，因此不同意支付违约金。11月2日，新京报记者从海淀区人民法院获悉，近日，海淀法院经审理，判决李女士赔偿逾期迁出户口违约金5万元。

买的房上有别人户口，现房主起诉卖房人获赔违约金

原告王先生称，2011年他与李女士签订房屋买卖合同，约定李女士应在房屋所有权转移之日起90日迁出户口，但李女士至今未履行该合同义务，当前王先生想要将这套房屋出售，而“空挂户”的情况造成房屋市场价值严重贬损、出售困难的损害结果。所以王先生将李女士诉至法院，要求李女士迁出户口，给付未依约迁出户口的违约金7万元，并给付逾期迁出户口的违约金，该违约金自2011年12月31日起至户口实际迁出之日止，按全部已付购房款的日万分之五计算。

被告李女士辩称，不同意王先生全部诉请。未迁出户口为上家遗留的“空挂户”，并非她的原因导致违约。王先生未及时主张权利，他的诉求已超过诉讼时效。李女士得知涉案纠纷后，已及时联系上家并实际迁出户口。户口与房屋价格并无直接关系，无法证明王先生的实际损失。如果法院判令其承担违约金，申请酌减。

诉讼时效成双方争议焦点，法院判赔5万元

法院经审理后认为，李女士应于2013年4月12日前将涉案房屋中的全部户口迁出。但李女士并未在上述时间届满时迁出，该行为已构成违约，应承担违约责任。

根据双方合同约定，逾期迁出户口的违约行为对应两项违约金，一项为2013年4月12日未迁出的一次性违约金，另一项为自2013年4月20日起的按日计算的继续性违约金。虽然两项违约金均适用三年的民事诉讼时效，但由于王先生提起诉讼时，一次性违约金已超过诉讼时效，故该部分诉讼请求法院未予支持。

而继续性违约金因违约行为持续存在，且王先生通过提起诉讼主张权利，故该部分违约金有效的保护范围为王先生向李女士主张权利的前三年。因此，结合“空挂户”与李女士的关联程度、户口迁出情况、违约金保护期限等因素酌定李女士赔偿王先生违约金5万元。

法官介绍，户口迁出是房屋买卖交易中常见的附随义务，近年来一些多年前已完成交易的房屋买家，因房屋中遗留“空挂户”的问题，起诉曾经的卖方承担违约责任。该类案件中，由于发生交易时间较早，故诉讼时效一般会成为原被告双方的争议焦点。

根据民法典第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。对于买方的主张是否超过诉讼时效，应当注意区分违约金的不同类型。

责任编辑：王翔